TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 6 mai 2026 1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS LIFT [Adresse 1] comparant par M^e Denis GANTELME [Adresse 2] et par M^e Nicolas AYNES [Adresse 3]

DEFENDEURS

SAS PROPERTY EXELMANS [Adresse 4] Boulogne-Billancourt comparant par SCP HUVELIN et Associés [Adresse 5] et par M^e PHILIPPE COMBELLES [Adresse 6]

SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL [Adresse 4] comparant par SCP HUVELIN et Associés [Adresse 5] et par M^e PHILIPPE COMBELLES [Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 3 mars 2026 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 6 mai 2026,

EXPOSE DES FAITS

PROPERTY EXELMANS, ci-après « PE », qui exerce l’activité de marchand de biens, est un véhicule ad hoc/ SPV créé le 3 mars 2022, filiale de la SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL, ci-après « PPR », qui exerce également l’activité de marchand de biens, afin d’émettre les obligations permettant l’acquisition d’un immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 1] et de procéder à l’acquisition de cet immeuble.

La SAS LIFT agit en tant que représentante de la masse des obligataires des sociétés JLBG Participations, JLBR Participations et Oryx Partners qui ont souscrit, le 1 er avril 2022, à une émission obligataire de PE, pour un montant total de 1 100 000 € portant sur le financement partiel de l’acquisition de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 1]. Les obligations sont remboursables au 1 er avril 2024 et ouvrent droit au paiement d’intérêts au taux de 8% l’an (176 000 € sur deux ans). JLBG et JLBR ont souscrit chacune à l’émission obligataire à hauteur de 50 000 €, Oryx Partners à hauteur de 1 000 000 €.

La souscription des obligations est accompagnée d’une garantie sous forme de convention de fiducie signée le 1 er avril 2022 entre LIFT, PE et PPR.

Le 1 er avril 2024 PE ne rembourse pas les obligations et ne verse pas les intérêts contractuellement dûs.

Par LRAR en date du 18 juin 2024, LIFT met en demeure PE et PPR de lui régler les sommes dues au titre de la souscription du 1 er avril 2022. En vain.

Après avoir reçu l’information que l’immeuble a été acquis directement par PPR et non par PE, suite à une avance en compte courant de PE, cette mise en demeure est réitérée le 12 septembre 2024. En vain.

Suite à requête du 20 décembre 2024 adressée au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre, une ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 26 décembre 2024 autorise l’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble situé au [Adresse 7] pour sûreté de la somme de 1 372 136,99 € au profit de LIFT.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

C’est dans ces circonstances que, par actes séparés de commissaire de justice du 19 février 2025, signifiés par remises à l’étude, LIFT assigne PE et PPR devant ce tribunal.

Par conclusions n°1 déposées à l’audience de procédure du 7 octobre 2025, LIFT demande au tribunal de :

Vu les articles 1217, 1221 et 1240 du code civil,

Vu l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* Juger recevables les demandes formées à l’encontre de PPR et PE ;

* Débouter PPR et PE de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

* Condamner in solidum PPR et PE au paiement de 1 499 736,99 € (montant arrêté au 31 décembre 2025 et à parfaire) soit :

* la somme de 68 169,86 € (à parfaire) à la société JLBG Participations,

* la somme de 68 169,86 € (à parfaire) à la société JLBR Participations,

* la somme de 1 363 397,26 € ( à parfaire) à la société Oryx Partners ;

* Condamner in solidum PPR et PE à rembourser à LIFT et aux sociétés JLBG Participations, JLBR Participations et Oryx Partners l’intégralité des frais occasionnés par l’hypothèque judiciaire conservatoire inscrite sur l’immeuble, notamment la provision d’un montant de 11 181 € versée par LIFT à l’étude Robert Heurtel Petite ;

* Condamner in solidum PPR et PE au paiement de 15 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions n°2 déposées à l’audience de procédure du 10 février 2026, PPR et PE demandent au tribunal de :

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

* Recevoir PPR et PE en leurs demandes et les déclarer bien fondées et y faisant droit ;

* Débouter LIFT de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de PPR ;

* Débouter LIFT de l’ensemble de ses demandes de remboursement au titre des frais engagés dans le cadre de l’hypothèque judiciaire ;

* Accorder à PE un délai durant lequel aucun versement ne sera réalisé au bénéfice de LIFT qui percevra la totalité de sa créance dans les huit jours de la disponibilité du prix de cession de l’actif immobilier financé et, au plus tard, au 24 ème mois suivant le prononcé du jugement à intervenir en un seul versement ;

* Accorder les mêmes délais à PPR si le tribunal de céans devait considérer recevables les demandes de LIFT à son encontre ;

* Condamner LIFT aux dépens.

A l’issue de l’audience du 3 mars 2026, les parties ayant confirmé ne pas avoir trouvé d’accord amiable et réitéré oralement leurs dernières prétentions, sans ajout ni retrait, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met en délibéré le jugement pour un prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026 et en avise les parties, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir

PPR et PE exposent que :

* PE est régulièrement constituée et immatriculée au RCS en tant que marchand de biens

;

* Le seul fait de consentir une avance en compte courant à sa société-mère n’est pas constitutif de fictivité mais d’une pratique courante dans les groupes de sociétés ;

* LIFT n’est en relation contractuelle qu’avec PE et n’a pas d’intérêt à agir contre PPR.

LIFT répond que :

* L’absence de lien contractuel entre LIFT et PPR ne fait pas obstacle à l’engagement de la responsabilité délictuelle de PPR ;

* La fictivité de la création de PE entraîne la responsabilité de ses auteurs ;

* Cette fictivité est établie par un faisceau d’indices :

* PE a été créée par PPR avec pour seul objectif l’émission de l’emprunt obligataire qui a permis de transférer la quasi-totalité des fonds au profit de PPR pour réaliser l’acquisition de l’immeuble alors qu’il était contractuellement prévu que PE réalise directement cette acquisition, autorisée par une assemblée extraordinaire du 30 mars 2022 ;

* Le 5 avril 2022, jour de la réception des fonds, PE accorde une avance sur compte courant à PPR qui procède directement à l’acquisition de l’immeuble le 7 avril 2022 sans en informer LIFT ;

* Ce sont ces manœuvres frauduleuses qui ont conduit le juge de l’exécution à autoriser l’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble.

* Depuis lors PE est une structure déficitaire, dépourvue de toute activité.

SUR CE, le tribunal motive sa décision

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Si le principe général de la non-responsabilité d’une société-mère vis-à-vis de sa filiale prévaut, il est cependant constant que sa responsabilité délictuelle peut être engagée si elle impose à sa filiale une décision lui empêchant de faire face à ses engagements.

L’offre adressée à l’agence Sothebys, chargée de la vente du bien, signée du gérant de PPR en date du 1 er décembre 2021 et versée aux débats, indique « (…) L’acquéreur sera une société ad hoc à créer pour les besoins de la transaction (…) ».

Le contrat de souscription du 1 er avril 2022 signé entre LIFT et PE, versé aux débats, indique dans son préalable A et B : « (…) PE a signé une promesse le 10 janvier 2022 auprès de la société LIENJE (…) portant sur l’acquisition d’un bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 2] (…) dans le cadre d’un emprunt obligataire de 1 100 000 €.(…) ».

Les relevés bancaires de PE, versés aux débats, attestent que le 5 avril 2022 PE a consenti une avance en compte courant d’un montant de 994 000 € au profit de PPR.

L’acte de vente de l’immeuble en date du 7 avril 2022, versé aux débats, atteste que PPR est l’acquéreur du bien auprès de la société LIENJE.

Alors qu’il n’est justifié d’aucune communication à l’égard de LIFT relative à l’acquisition de l’immeuble par PPR, la décision de PPR d’acquérir directement l’immeuble ne permet pas à PE, véhicule ad hoc créé à cet effet, de procéder à cette acquisition et contrevient à l’engagement de PE d’acquérir cet immeuble tel que défini par le contrat du 1 er avril 2022.

Il n’est également justifié d’aucune activité de marchand de biens de PE. PE et PPR indiquent enfin que « PE nécessite seulement un délai dans l’attente de la vente de l’actif concerné pour rembourser les obligataires. A défaut, elle n’aura d’autre choix que de régulariser une déclaration de cessation des paiements. ».

Dans ces conditions, LIFT justifie d’un intérêt à agir, au titre de la responsabilité délictuelle, à l’encontre de PPR, qui ne justifie pas avoir remboursé l’avance en compte courant consentie par PE et a commis une faute en privant PE de l’acquisition de l’immeuble, qui constituait son objet et l’engagement du contrat signé avec LIFT le 1 er avril 2022.

En conséquence, le tribunal dira recevable l’action de LIFT à l’encontre de PPR.

Sur la demande principale

LIFT expose que :

* Ses demandes sont conformes aux stipulations contractuelles ;

* Aucun délai de paiement ne peut être accordé à des défendeurs de mauvaise foi, ayant adopté un comportement dilatoire ;

* PPR et PE ne justifient pas de leurs difficultés financières alléguées ;

* PPR et PE ne justifient d’aucune démarche engagée pour vendre l’immeuble ;

* L’hypothèque relève d’une décision de justice, a occasionné des frais dont les justificatifs sont versés aux débats et qui doivent être remboursés.

PPR et PE répondent que :

* Compte tenu des difficultés du marché immobilier et des résultats négatifs des deux sociétés sur les 3 derniers exercices un délai de 24 mois est nécessaire ;

* Alors qu’elle bénéficie d’une convention de fiducie sûreté LIFT ne justifie pas de la nécessité d’avoir eu besoin d’une hypothèque en sus, et la demande de remboursement des frais y afférents doit être rejetée ;

* Le taux d’intérêt majoré relève d’une clause pénale, est excessif et doit être minoré.

SUR CE, le tribunal motive sa décision

L’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : " Les frais occasionnés par une mesure de justice sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. (…) ».

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…) ».

Sur le remboursement des frais d’hypothèque

Les frais d’hypothèque supportés par LIFT sont justifiés par une facture du 17 juin 2025 d’un montant de 11 181€ TTC, versée aux débats.

Cette hypothèque a été autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre du 26 décembre 2024 suite à requête soumise par LIFT le 20 décembre 2024, requête qui fait état de l’existence d’une convention de fiducie-sûreté.

Dans ces conditions, conformément à l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de remboursement des frais d’hypothèque à hauteur de 11 181€ TTC est bien fondée.

Sur le délai de 24 mois

Il est constant qu’un débiteur de mauvaise foi ne peut bénéficier des mesures d’étalement telles que prévues par l’article 1343-5 du code civil. En l’espèce, en procédant directement à l’acquisition de l’immeuble qui devait contractuellement être acheté par PE suivant la convention signée avec LIFT et ce sans même justifier d’en avoir averti cette dernière, la mauvaise foi de PPR est établie.

Au surplus, s’il est justifié des pertes de PPR via les états de passif versés aux débats aucun élément d’actif n’est communiqué en regard permettant de justifier des difficultés financières alléguées alors qu’il n’est pas davantage justifié de démarches entreprises et/ou d’éventuelles difficultés rencontrées pour procéder à la cession de l’immeuble situé [Adresse 7] ;

Dans ces conditions, la demande de délai formée par PE et PE sera écartée.

Sur le taux d’intérêt majoré

PE et PPR ne contestent pas devoir la somme de 1 276 000 € (1 100 000 en principal, 176 000 d’intérêts au taux de 8% l’an ) correspondant à l’engagement contractuel de remboursement arrêté au 1 er avril 2024.

L’article 8-5 des termes et conditions figurant en annexe du contrat du 1 er avril 2022 stipule que : «Toute somme en principal ou intérêts exigible (…) qui ne sera pas payée à sa date d’exigibilité, portera intérêts de plein droit, à partir de cette date d’exigibilité jusqu’au jour de son paiement effectif, à un taux égal au taux d’intérêts applicable majoré de 200 points de base sans qu’il soit besoin de mise en demeure préalable.(…) Les intérêts de retard seront capitalisés (…) conformément à l’article 1343-2 du code civil. ».

Cette clause qui sanctionne de manière comminatoire et forfaitaire une inexécution contractuelle revêt les caractéristiques d’une clause pénale.

Le taux d’intérêt applicable de 8%, élevé en comparaison du taux d’intérêt légal, correspond à la rémunération contractuelle du risque associé à la souscription de l’émission obligataire du contrat du 1 er avril 2022.

En revanche cette même rémunération, majorée de 200 points de base, appliquée aux seuls intérêts de retard apparaît excessive et sera réduite par le tribunal, conformément au pouvoir d’appréciation qui lui est conféré par l’article 1343-5 du code civil, à l’application d’intérêts au taux d’intérêt légal à compter du 1 er avril 2024, date contractuelle de remboursement, intérêts qui seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En conséquence de ce qui précède, le tribunal :

* Condamnera in solidum PPR et PE à payer à LIFT la somme de 1 276 000 € à laquelle seront appliqués des intérêts de retard au taux légal à compter du 1 er avril 2024, déboutant du surplus ;

* Ordonnera la capitalisation des intérêts ;

* Condamnera in solidum PPR et PE à payer à LIFT la somme de 11 181 € TTC au titre des frais d’hypothèque.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, LIFT a dû exposer des frais, autres que ceux liés à l’hypothèque et non compris dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal condamnera in solidum PPR et PE à payer à LIFT la somme de 3 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. PPR et PE succombent.

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement PPR et PE aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal après avoir délibéré statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort :

* Dit recevable l’action formée par la SAS LIFT à l’encontre de la SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL ;

* Condamne in solidum la SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL et la SAS PROPERTY EXELMANS à payer à la SAS LIFT la somme de 1 276 000 € à laquelle seront appliqués des intérêts de retard au taux légal à compter du 1 er avril 2024 ;

* Ordonne la capitalisation des intérêts ;

* Condamne in solidum la SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL et la SAS PROPERTY EXELMANS à payer à la SAS LIFT la somme de 11 181 € TTC au titre des frais d’hypothèque ;

* Condamne in solidum la SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL et la SAS PROPERTY EXELMANS à payer à la SAS LIFT la somme de 3 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamne in solidum PE et PPR aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 86,54 euros, dont TVA 14,42 euros.

Délibéré par M. Jean LEVOIR, président du délibéré, M. Joël FARRE et M^me Marielle COHEN, (M. FARRE Joël étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.