REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 2-5

JUGEMENT PRONONCE LE 11/04/2025 Par sa mise à disposition au greffe

R.G. : 2024082227 P.C. : P202301570

La SAS TB [Localité 1], dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 819865072.

PLAN DE REDRESSEMENT

M. [Y] [V], [Adresse 1], président de la SAS TB [Localité 1], présent, assisté de Stéphane Dayan, avocat (P418).

* SELARL AJRS en la personne de Me [U] [Q], [Adresse 2], administrateur judiciaire, présente.

* SELARL ATHENA en la personne de Me [S] [Z], [Adresse 3], mandataire judiciaire, présente

* Le Syndicat des Copropriétaires [Etablissement 1] représenté par son syndic la SAS BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, [Adresse 4], contrôleur, comparant par M^e Pascale Leleu, avocate (E0668) présente.

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal de commerce de Paris, qui est devenu à partir du 1 er janvier 2025 le Tribunal des Activités Economiques de Paris, a ouvert, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de Redressement Judiciaire avec une période d’observation de 6 mois, au bénéfice de la société TB [Localité 1], immatriculée sous le numéro 819865072 au RCS Paris domiciliée au [Adresse 1]. Ce jugement a désigné :

* Juge-commissaire : M. Patrick Renouard ;

* Administrateur judiciaire : SELARL AJRS, représentée par Maître [U] [Q], avec mission d’assistance;

* Mandataire judiciaire : SELARL ATHENA, représentée par Maître [S] [Z] ;

* Commissaire de justice : la SCP Richard & Ludovic Morand.

La fin de la période d’observation, initialement fixée jusqu’au 3 octobre 2024, a été prolongée à la suite d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 17 octobre 2024, infirmant le jugement du 2 février 2024 qui a converti la procédure de redressement judiciaire de la SAS TB [Localité 1] en liquidation judiciaire, et renvoyant l’affaire devant le Tribunal de Commerce de PARIS pour la poursuite de la période d’observation et la suite de la procédure. Par jugement en date du 23 janvier 2025, le Tribunal des Activités Économiques de PARIS a prolongé la période d’observation pour une durée de trois mois, soit jusqu’au 1 er mars 2025.

Présentation de la société:

La société TB [Localité 1] a été créée le 6 avril 2016. Son activité principale est la location, gestion, achat et vente de biens immobiliers. Depuis 2017, à la suite de différentes cessions d’actions, la SAS STAR, également en redressement judiciaire, détient 99 actions de TB [Localité 1] et M. [V], président depuis novembre 2017, détient 1 action de TB [Localité 1].

Le capital social de la société STAR d’un montant de 1000 € est divisé en 1 000 actions, d’une valeur nominale de 1 €, intégralement détenues par M. [V].

TB [Localité 1] a acquis en avril 2016 un ensemble immobilier à [Adresse 5], [Adresse 6], « les Bureaux de [Adresse 7] »de 1.919 m², qui comprend plusieurs lots de copropriété. Certains lots sont vides (restaurant, centre médical), d’autres sont loués à STAR et à ACTIV SAINT MAUR. Cette acquisition a été financée par un emprunt bancaire et en juin 2016, la société TB [Localité 1] a bénéficié d’un prêt pour refinancer le prix d’achat des biens pour un montant de 1.250.000 €. La durée du prêt était fixée à 2 ans et prévoyait un remboursement in fine fixé au 2 juin 2018. Pour réaliser des travaux, la société TB [Localité 1] a contracté un prêt complémentaire d’un montant de 600.000 €

La société n’emploie aucun salarié.

Origine des difficultés :

Les difficultés résulteraient de la défaillance de la société TFOCONSEIL SAS, ancien locataire des locaux, qui n’a pas réglé ses loyers quelques mois après la signature du bail à la suite d’un litige sur la répartition de la charge de travaux. Après avoir engagés plusieurs actions la société TB [Localité 1] a assigné TFOCONSEIL SAS, pour une dette locative de 616.282,56 €. Par jugement du 1 er février 2022, le Tribunal de commerce de PARIS a prononcé la liquidation judiciaire de la société TFOCONSEIL.

La banque, n’ayant pas obtenu de TB [Localité 1] le remboursement de l’échéance du prêt contracté en 2016, a signifié un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 29 mars 2022.La banque a assigné la société TB [Localité 1] en vue de la vente judiciaire de l’ensemble immobilier, c’est dans ce contexte que la société TB [Localité 1] a déposé auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS une déclaration de cessation des paiements en date du 16 mai 2023. En parallèle, la société a sollicité la suspension de la procédure de saisie immobilière engagée par la banque.

Le 23 décembre 2024, Me [Q] a déposé au greffe un rapport aux fins de redressement par voie de continuation conformément aux dispositions de l’article L.623-1 du code de commerce.

Le mandataire judiciaire a déposé au greffe le 18 février 2025 un rapport aux fins de communiquer son avis sur les propositions d’apurement du passif de la société et pour en confirmer le montant.

Le débiteur et le contrôleur ont été convoqués, par lettre recommandée avec accusé de réception du greffe du 24 décembre 2024, en application des articles L.631-19 et L. 626-9 du code de commerce.

L’administrateur, le mandataire judiciaire et le vice-procureur de la République ont été avisés de la date de l’audience.

A l’audience du 20 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 13 mars 2025 en chambre du conseil pour présence du dirigeant au soutien de son plan, avec reconvocations.

Le 13 mars 2025 s’est tenue une audience en chambre du conseil à l’issue de laquelle le président a clos les débats et annoncé qu’un jugement serait prononcé par sa mise à

disposition au greffe le 11 avril 2025, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOYENS

Il ressort :

Du rapport de l’administrateur, que :

De 2019 à 2022, le fonds de roulement de TB [Localité 1] est structurellement négatif résultant de fonds propres et d’emprunts long-terme insuffisants pour couvrir les immobilisations. L’insuffisance est pour partie financée par des comptes courants associés et de la dette fournisseurs. Ces chiffres mettent également en évidence la baisse des comptes courants d’associés entre 2019 et 2022, qui passent de 404 K€ à 339 K€ à une période pendant laquelle les dettes fournisseurs augmentent.

La société STAR, actionnaire à 99 % de la société TB [Localité 1], enregistre des flux inexpliqués en comptabilité avec la société TB [Localité 1] sur la période 2018-2022. Dans la comptabilité de TB [Localité 1] il existe également des flux financiers avec les sociétés [D], CG INVEST et Madame [M] [X]. L’exhaustivité et la nature de ces flux restent non identifiables car il n’existe aucune convention de trésorerie ni lien capitalistique avec ces sociétés. La nature de ces flux et leur bien-fondé restent inconnus.

Le chiffre d’affaires, revenus locatifs, de la période d’observation TB [Localité 1] du 1er janvier 2024 au 31 octobre 2024 s’élève à 325 645 € pour un résultat d’exploitation de 255 966 €, un résultat net de l’exercice de 220 966 € et une capacité d’autofinancement de 255 966 €. Les charges, à l’exception des charges locatives, sont limitées, permettant de dégager une marge et un résultat net positif.

Le montant du passif à apurer est de2.900.264,61 €. Le passif devrait diminuer car les créances contestées ne sont pas toutes jugées mais incluses dans le montant du passif à apurer.

Le plan de redressement repose non sur la cession de l’ensemble immobilier mais sur la location de trois surfaces. De 2026 à 2034, la société prévoit de réaliser un chiffre d’affaires de 6.829.656 € et de dégager un résultat d’exploitation de 3.788.590 €. Le résultat net est de 3.047.466 €. La capacité d’autofinancement s’élèverait à 3.722.466 €.

La Société TB [Localité 1] propose aux créanciers les modalités de remboursement suivantes :

Créances inférieures à 500 €: Remboursement dès l’arrêté du plan.

Remboursement du passif à hauteur de 100 % sans intérêt en 9 annuités la première échéance étant fixée au 1er juin 2025.

[…]

PAGE 4

* N+9

: 16,0 %

L’administrateur judiciaire émet un avis réservé sur le plan de redressement élaboré par la société TB [Localité 1]

Du rapport du mandataire judiciaire, que :

Le montant du passif de 2.900.264,61 € se compose principalement de créances bancaires pour 1,9 M€ incluant le Prêt de refinancement accordé en 2016, le crédit travaux accordé en 2017, des frais de procédure, de la créance du syndic de copropriété de 992 000€ et de créances fiscales. Les créances sont principalement garanties par des hypothèques et des cautionnements personnels.

Le projet de plan de continuation a été circularisé auprès des créanciers en date du 23décembre 2024.

Les deux principaux créanciers ont refusé le projet de plan proposé par la SAS TB [Localité 1].

La banque au motif que les prêts accordés en 2016 et 2017 avaient une échéance en 2018 et faisaient partie d’une opération d’achat-revente. Le plan proposé équivaudrait à un prêt gratuit sur 10 ans en raison de la demande de suppression des intérêts et pénalités. La vente des biens immobiliers valorisés à 5,43 M€ par un expert ou 7,2 M€ dans la comptabilité de la société permettrait de solder les dettes. Le plan repose sur une comptabilité incomplète et une gestion financière irrégulière et ne prévoit aucun budget pour les travaux nécessaires pour permettre la location des biens. La société STAR, locataire clé du plan, est en redressement judiciaire et semble sans activité ni ressources financières.

Le SDC LES BUREAUX DE LA COLLINE refuse le plan en raison d’une créance postérieure au redressement de 73 874,98 € qui reste impayée et le succès du plan repose sur une augmentation aléatoire des locations. La garantie du plan repose sur la vente d’un actif, dont les tentatives de cession en 2022 et 2023 ont échoué.

Les créanciers refusant la proposition représentent 99,71% du passif total, soit 2 891 813,61 € seuls 2 créanciers représentant un montant total 8 451,00 €, soit 0,29% du passif ont répondu favorablement.

Au regard des prévisionnels transmis, la société TB [Localité 1] serait en mesure de rembourser l’intégralité du passif sur la durée du plan proposé.

Toutefois, les créanciers seraient mieux traités dans un cadre liquidatif. La vente partielle ou entière de l’immeuble permettrait de désintéresser les créanciers immédiatement d’autant que le mandataire judiciaire a reçu des manifestations d’intérêt dans le cadre de la liquidation judiciaire. Le mandataire judiciaire rappelle que la procédure de redressement judiciaire est destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Or, l’apurement du passif n’est pas satisfaisant au regard d’un traitement liquidatif qui serait plus favorable. Seul le critère relatif à la poursuite d’activité semble rempli dans la mesure où la société n’emploie aucun salarié.

Sous le bénéfice de ces observations, le mandataire judiciaire, émet un avis très réservé sur le projet de plan présenté par la SAS TB [Localité 1].

Des observations recueillies en chambre du Conseil :

M. [V] dirigeant de la société indique qu’il est d’accord avec les modifications proposées; Me [Q] administrateur judiciaire, émet un avis réservé au plan de redressement notamment en raison d’un passif né postérieurement à l’ouverture de la procédure; Le contrôleur, le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DES BUREAUX DE LA COLLINE, représenté par son syndic BNP PARIS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT

FRANCE SAS, M^e LELEU avocate émet un avis défavorable, et préfère une cession d’actifs immédiate ;

Me [Z], mandataire judiciaire, émet un avis très réservé en l’absence de comptabilité à jour et les créanciers seraient mieux traités dans un cadre liquidatif;

M. RENOUARD juge-commissaire, en son avis écrit, est défavorable au plan de redressement proposé ;

M^me DANE, vice-procureur de la République, entendue en ses observations, a émis un avis totalement défavorable à l’adoption du plan de redressement même avec des améliorations.

SUR CE,

Vu les articles L. 631-19 et suivants, R. 631-35 du code de commerce,

Attendu, préalablement, que toutes les parties présentes ont pu s’exprimer et ont été entendues, dans le cadre du respect de la procédure et que l’exigence de l’impartialité objective qui leur est due, a également été respectée ;

Attendu que la loi s’attache au maintien de l’activité et au remboursement des créanciers;

Attendu que les prévisions de la société montrent que le paiement des échéances du plan pourra être couvert par le bénéfice d’exploitation;

Attendu que les créanciers ont refusé catégoriquement le plan proposé;

Attendu que la somme de 100 000€ a été consignée entre les mains de l’administrateur judiciaire pour provisionner partiellement le 1er dividende du plan;

Attendu que le débiteur s’engage à verser la première échéance du plan le 1er juin 2025; Attendu que l’adoption du plan de redressement permettra, conformément à la loi, le remboursement total des créanciers et la poursuite de l’activité;

Attendu que l’administrateur, le mandataire judiciaire, le juge-commissaire et le ministère public ont émis un avis défavorable ou réservé à l’adoption de ce plan ;

Attendu que le plan de redressement proposé sera modifié pour répondre aux critères fixés à l’article L. 631-1 du code de commerce et pour la bonne exécution du plan, supprimera

l’année de franchise et dira que les échéances du plan seront payables le 1er juin de chaque année à compter de juin 2025;

Attendu que la société TB [Localité 1] s’engage, en cas d’augmentation de sa capacité financière, à affecter 50 % de la capacité d’autofinancement supplémentaire au règlement des créanciers, par le biais d’une consignation auprès du commissaire à l’exécution du plan; Attendu que les conditions d’adoption du plan sont réunies;

En conséquence, il sera statué dans les termes ci-après.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire,

Le juge-commissaire entendu en son rapport écrit,

Arrête le plan de redressement par voie de continuation de la :

SAS TB [Localité 1]

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 819865072 [Adresse 1]

activité : achat et vente de biens immobiliers.

Plan qui comprend les dispositions suivantes :

Créances d’un montant maximal de 500 € : les créances relevant de cette catégorie seront réglées dès l’adoption du plan.

Le règlement des autres créanciers en 9 annuités, le paiement de la première annuité intervenant le 1er juin 2025, la progressivité du dividende s’établissant comme suit selon l’article L. 626-21 du code de commerce :

Tous les ans le 1er juin Taux

1ère année 5%

2ème année 10 %

3ème année 10 %

4ème année 10%

5ème année 10 %

6ème année 12%

7ème année 12%

8ème année 15 %

9ème année 16%

Dit que la société TB [Localité 1] et son Président s’engagent à collaborer de bonne foi avec le commissaire à l’exécution du plan désigné par ce tribunal, à lui verser sur simple demande, les sommes nécessaires au règlement des créances de moins de 500 €, à lui verser dans les 30 jours avant chaque date anniversaire du plan de redressement, les dividendes annuels à revenir aux créanciers ;

Dit que, pour les créances d’emprunt dont les intérêts ont continué à courir en vertu de l’article L. 622-28 du code de commerce (créance résultant d’un contrat de prêt conclu pour une durée égale ou supérieure à un an), le calcul des annuités s’opère comme suit :

* La créance en capital sera amortie et payée selon le taux de remboursement du plan

* La créance d’intérêts sera recalculée sur la durée du plan de redressement, conformément au taux contractuel stipulé dans le contrat de prêt, et son montant total sera ajouté à celui de la créance en principal et soumis au même échéancier de remboursement annuel et progressif du plan;

Il est précisé qu’aucune majoration du taux contractuel ne sera appliquée pendant la période d’observation et pendant l’exécution du plan, sous réserve de sa parfaite exécution;

Dit que la société TB [Localité 1] et son Président s’engagent à porter à la connaissance du commissaire à l’exécution du plan, sans délai, toute difficulté significative rencontrée dans l’exécution du présent plan de redressement et à l’informer de tout projet de modification dans la répartition du capital ou la direction de la société TB [Localité 1];

Dit que la société TB [Localité 1] et son Président s’engagent ne pas mettre en location gérance, sans l’autorisation du Tribunal, le fonds de commerce, ce qui constituerait une modification dans les moyens du plan;

Désigne le dirigeant de la société TB [Localité 1] comme tenu d’exécuter le plan qui devra respecter ses engagements pris en chambre du conseil ;

Dit que la société TB [Localité 1] et son Président devront faire établir à leur frais une situation d’exploitation intermédiaire semestrielle, par l’expert-comptable de leur choix et remettre au commissaire à l’exécution du plan, au plus tard 4 mois après la clôture de l’exercice, la situation comptable annuelle, puis le procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes;

Dit que pendant toute la durée du plan, la société TB [Localité 1] et son Président s’engagent à ne céder aucun actif corporel ou incorporel du fonds de commerce, sauf accord exprès et préalable du Tribunal;

Dit que la publicité de cette inaliénabilité sera effectuée par le commissaire à l’exécution du plan, dans les conditions prévues aux articles R. 631-27 et R. 626-25 du code de commerce ;

Fixe la durée du plan à 9 ans;

Le tribunal prend note de l’engagement de la société TB [Localité 1], en cas

d’augmentation de sa capacité financière, à affecter 50 % de la capacité d’autofinancement

supplémentaire au règlement des créanciers, par le biais d’une consignation auprès du commissaire à l’exécution du plan ;

Désigne la SELARL AJRS en la personne de Me [U] [Q] en qualité de commissaire à l’exécution du plan ;

Dit que le commissaire à l’exécution du plan fera un rapport sur les conditions d’exécution du plan, selon les dispositions de l’article R. 626-43 du code de commerce, qui sera déposé au greffe du tribunal des activités économiques de Paris au plus tard six mois après la clôture du plan ;

Met fin à la mission de la SELARL AJRS en la personne de Me [U] [Q] en qualité d’administrateur judiciaire ;

Maintient la SELARL ATHENA en la personne de Me [S] [Z] mandataire judiciaire en sa qualité de mandataire judiciaire jusqu’à la fin de la procédure de vérification des créances, et le compte rendu de fin de mission ;

Maintient M. Patrick Renouard en qualité de juge commissaire jusqu’à l’approbation des comptes rendus de fin de mission ;

Le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Dit que les dépens seront portés en frais privilégiés de procédure collective.

Retenu à l’audience de la chambre du conseil du 13 mars 2025 où siégeaient :

M^me Pascale Cholmé, M^me Elisabeth Duval et M. Yvon Donval.

Délibéré par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M^me Pascale Cholmé, président du délibéré, et par M^me Dalila Bachtarzi, greffier.

Le greffier

Le président.