REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-12

JUGEMENT PRONONCE LE 07/04/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024009990

ENTRE :

1. M. [D] [Z], demeurant [Adresse 3] – BELGIQUE

2. Mme [P] [H] épouse [Z], demeurant [Adresse 3] – BELGIQUE

3. M. [O] [T], demeurant [Adresse 1] Partie demanderesse : assistée de M^e Laetitia BAILLY, Avocat (P95) et comparant par la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, M^e Claire BASSALERT, Avocat (R142).

ET :

1. SAS RED CAPITAL, dont le siège social est [Adresse 5] – RCS de Paris n° B 948 640 339

Partie défenderesse : non comparante.

2. SAS [V] [M], dont le siège social est [Adresse 4] – RCS de Nanterre n° B 883 425 241

Partie défenderesse : non comparante.

3. M. [N] [F], demeurant [Adresse 4] et actuellement [Adresse 2]

Partie défenderesse : assistée de M^e Olivier FOURGEOT, Avocat (D1369) et comparant par M^e Nicole Delay-Peuch, Avocat (A377).

4. M. [R] [V], demeurant [Adresse 4]

Partie défenderesse : non comparante.

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits –Objet du litige

Monsieur [D] [Z], Madame [P] [H] épouse [Z] et Monsieur [O] [T] (ci-après ensemble les CEDANTS) sont propriétaires de

la SCI LB, laquelle est propriétaire de deux ensembles immobiliers, l’un sis à [Localité 6], l’autre à usage d’hôtel-restaurant sis à [Localité 8]-[Localité 7] en région lyonnaise,

la SARL [Localité 6], propriétaire de 100% du capital de la SARL [Localité 9] [Localité 8], elle-même propriétaire d’un fonds de commerce hôtel restaurant à l’enseigne Eclipse dans les murs de la SCI LB à [Localité 8]-[Localité 7]

Ils sont entrés en contact avec Monsieur [R] [V] et Monsieur [N] [F] aux fins de cession des deux sociétés.

Deux lettres de confort ont été transmises aux CEDANTS par Monsieur [V] les 11 et 26 janvier 2023, avant qu’une Offre d’achat soit faite par la SAS RED CAPITAL, en cours de constitution, dont Monsieur [N] [F] et la SAS [V] [M], elle-même détenue à parité par Monsieur [R] [V], président, et son épouse Madame [J] [M], sont les représentants légaux.

L’offre a été signée par Messieurs [V] et [F] pour le compte de la société RED CAPITAL, et acceptée par l’ensemble des CEDANTS.

Ladite offre, d’un montant global de 9 millions d’euros pour l’acquisition des titres de la SCI (6.950.000 €) et du fonds de commerce de la SARL [Localité 9] [Localité 8] 2.050.000 €)

était autofinancée et excluait tout recours à l’emprunt

comportait une indemnité d’immobilisation de 450.000 € versée à l’étude notariale ALTHEMIS [Localité 9] par la société SNS Group dont Monsieur [V] est le gérant et l’associé principal.

Cette offre d’achat a été réitérée par la signature d’une Promesse synallagmatique entre RED CAPITAL et les CEDANTS le 17 mars 2023. La cession définitive devait être enregistrée avant le 30 juin 2023.

Par la suite, les Défendeurs ont souhaité régulariser la vente par leur Conseil et l’indemnité d’immobilisation a été remboursée par l’étude notariale.

Puis la date de signature a été régulièrement repoussée par RED CAPITAL, les CEDANTS acceptant un dernier report au 18 septembre 2023. Finalement la vente n’a pas été conclue, en dépit de la mise en demeure par le Conseil des CEDANTS du 25 septembre 2023 de régulariser la vente sous huitaine faute de quoi la Promesse synallagmatique serait nulle de plein droit et l’indemnité d’immobilisation due. L’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée.

C’est dans ces conditions que Monsieur [D] [Z], Madame [P] [H] épouse [Z] et Monsieur [O] [T] ont engagé la présente instance.

Procédure

Par acte du 2 février 2024 remis à personne ou à personne habilitée, Monsieur [D] [Z], Madame [P] [H] épouse [Z] et Monsieur [O] [T] assignent SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M], Monsieur [R] [V] et Monsieur [N] [F].

Les CEDANTS, demandeurs, par cet acte et par conclusions soutenues à l’audience du 19 septembre 2024, demandent au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de

Condamner solidairement la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M], Monsieur

[R] [V] et [N] [F] à verser à Monsieur [D]

[Z], à Madame [P] [H] épouse [Z] et

Monsieur [O] [T] la somme totale de 450.000 € répartie comme suit : o à Madame [P] [H] épouse [Z], la somme de 68.427,50 €, o à Monsieur [D] [Z], la somme de 287.005 €, o à Monsieur [O] [T], la somme de 94.567,50 €, Et ce, avec intérêt au taux légal depuis le courrier de mise en demeure du 25 septembre 2023 avec capitalisation ;

Condamner solidairement la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M], Monsieur [R] [V] et [N] [F] à verser à Monsieur [D] [Z], à Madame [P] [H] épouse [Z] et Monsieur [O] [T] une indemnité de 3.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M], Monsieur [R] [V] et [N] [F] aux entiers dépens ;

Débouter la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M], Monsieur [R] [V] et Monsieur [N] [F] de toutes leurs demandes.

Monsieur [N] [F], par conclusions en réplique soutenues à l’audience du 14 novembre 2024, demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de : Vu les articles 1589, 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l’article L225-251 du Code de Commerce,

Vu l’article L.227-7 du Code de Commerce,

Constater l’absence de faute de Monsieur [F] détachable de ses fonctions ; Débouter les consorts [Z] et Monsieur [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Les condamner au paiement d’une somme de 7 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M] et Monsieur [R] [V] n’ont pas constitué et n’ont pas conclu.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt d’écritures ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience du 3 mars 2025, à laquelle les parties sont convoquées, après avoir entendu ces parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, ce dont les parties ont été avisées en application de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile. Conformément à l’article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d’instruire rend compte au tribunal dans son délibéré.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante. Ils seront plus amplement développés en même temps qu’ils seront discutés.

Les CEDANTS, soutiennent que

Vu les articles 1240, 1589, 1103, 1104, 1231-6 et 1343-2 du code civil ; Vu les articles L 225-251 du code de commerce (sur renvoi de l’article L. 227-8 du code de commerce) et L 227-7 du code de commerce ;

Promesse de vente vaut vente,

La date butoir de réitération de la vente ne vaut pas extinction de l’obligation, mais ouverture du droit pour les CEDANTS de solliciter, si la partie défaillante est l’acquéreur

o soit de poursuivre en justice la réalisation de la vente, o soit d’invoquer la résolution de plein droit et le versement de l’indemnité d’immobilisation, La responsabilité des dirigeants peut être recherchée s’ils ont commis une faute détachable de leur fonction, La SAS [V] [M], présidente de RED CAPITAL, et Monsieur [V], son président, sont signataires de l’offre d’achat du 27 janvier 2023, Monsieur [F] est directeur général de RED CAPITAL, et signataire de l’offre du 27 janvier 2023, Monsieur [V] n’a eu de cesse de clamer sa solvabilité, celles de ses sociétés, dont [V] [M] et RED CAPITAL et leur capacité à financer l’opération, Monsieur [F] a été copie de tous les courriers de Monsieur [V] aux CEDANTS.

Monsieur [F], défendeur, réplique que :

Les CEDANTS rappellent à juste titre que la responsabilité des dirigeants peut être mise en cause,

Toutefois, rien ne peut être reproché à Monsieur [F],

Il a certes signé l’offre d’achat et la promesse synallagmatique, mais n’a envoyé aucun message aux CEDANTS, et notamment pas les lettres de confort des deux banques,

La faute détachable suppose la commission intentionnelle d’une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

Sur ce, le tribunal

Sur la créance des CEDANTS

Le tribunal relève que :

Une Offre d’achat a été soumise aux CEDANTS par la SAS RED CAPITAL1, en cours de constitution, représentée par Monsieur [R] [V] et Monsieur [N] [F] excluant tout recours à l’emprunt et comportant une indemnité d’immobilisation de 450.000 € au bénéfice des CEDANTS. Ces derniers ont accepté ladite offre d’achat. Ce faisant, les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix, rendant la vente parfaite, Cette Offre d’achat a été réitérée par la signature d’une Promesse synallagmatique entre RED CAPITAL et les CEDANTS le 17 mars 20232, y incluant les conditions de l’Offre d’achat. La cession définitive devait être enregistrée avant le 30 juin 2023, Quand bien même la promesse d’achat a été réitérée, l’indemnité d’immobilisation – il est vrai versée par une société contrôlée par Monsieur [V], tierce à l’opération – déposée auprès de l’étude notariale ALTHEMIS [Localité 9] a été libérée.

Le tribunal, constate l’engagement ferme et irrévocable de la société RED CAPITAL à réaliser la vente et/ou procéder au paiement de l’indemnité d’immobilisation. Les CEDANTS sollicitant le seul paiement de cette dernière, dira la société RED CAPITAL débitrice de la somme globale de 450.000 € à l’égard des CEDANTS.

Sur la responsabilité des dirigeants de RED CAPITAL

Sur la responsabilité la responsabilité personnelle de Monsieur [V] et de la société [V] [M]

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public », et l’article 1240 que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’Offre d’achat soumise aux CEDANTS par la SAS RED CAPITAL3, en cours de constitution, représentée par Monsieur [R] [V] et Monsieur [N] [F], futurs associés indirect ou direct, excluait tout recours à l’emprunt. A défaut d’emprunt, la société RED CAPITAL était supposée disposer des fonds nécessaires. S’agissant d’une société en cours de constitution, ces fonds ne pouvaient que résulter des contributions de ses associés, sous forme de capital, de prêt ou de compte courant.

En l’espèce, Monsieur [V] a :

Préalablement à l’offre du 27 janvier 2023, fait parvenir aux CEDANTS deux lettres de confort émises par

o Louvre Banque Privée datée du 11 janvier 20234, d’un montant de 10 M€ au bénéfice de Monsieur [V], d’une part, et par o BRED Banque Privée datée du 26 janvier 20235, d’un montant de 5 M€ au bénéfice la société [V] [M] de l’autre, o Par courriel en date du 27 janvier 2023, pressé les CEDANTS d’accepter la Promesse d’achat sans délai6, Signé en tant que représentant de la société RED CAPITAL, en cours de constitution, l’Offre d’achat du 27 janvier 2023, Versé par le truchement de SNS Group7, une de ses sociétés, le 27 janvier 2023 la somme de 450.000 € en garantie de l’indemnité d’immobilisation, somme qui, singulièrement, lui a été remboursée, Régularisé en tant que président de la société [V] [M], elle-même présidente de la société RED CAPITAL, la Promesse synallagmatique du 17 mars 2023,

Le tribunal constate que Monsieur [V] a, par la production des lettres de confort au profit de lui-même et de la société [V] [M] ainsi que par le virement le 27 janvier 2023 de la somme de 450.000 € effectué par SNS Group , une de ses sociétés, usé de son crédit personnel et de celui de ses sociétés afin de conclure une Promesse synallagmatique de cession de parts dans des conditions favorables puisque dénuée de condition suspensive liée à l’obtention de crédits nécessaires à l’opération.

Plus tard, Monsieur [V], a :

Le 28 juin 20239, au départ d’une adresse courriel personnelle, fait parvenir au conseil des CEDANTS trois plaquettes présentant « [V] 2022 », « [V] [M] 2022 » et « SNS GROUP 2022 » accompagnées du commentaire « Comme vu avec Monsieur [T], vous trouverez ci-joint les éléments permettant de confirmer de notre côté le bon financement des deux hôtels », et Le 29 juin 202310, au départ de la même adresse, écrit que « Le fait d’avoir les fonds propres devrait a minima effacer tous les doutes sur la qualité de notre signature et non pas provoquer des doutes. Nous parlons quand même d’une signature à 9 M€ et non pas d’un bien commun sous le million, et en achat de parts sociales qui plus est. C’est extrêmement compliqué à financer et nous y sommes arrivés de par notre expertise en la matière. »

Le tribunal constate que :

Dans le premier courriel, communicant des informations lui appartenant ou appartenant à ses sociétés, dont [V] [M], Monsieur [V] agit en son nom propre et ès qualités de président de [V] [M], s’exprime personnellement et au nom de [V] [M] et affirme que le financement est « bon »,

Dans le second courriel, le pluriel (« notre signature ») peut laisser à penser qu’il s’exprime en tant que président de [V] [M] ès qualités de dirigeant de RED CAPITAL. Dans cette hypothèse, sa déclaration (« Le fait d’avoir les fonds propres… ») est mensongère (Monsieur [F] confirme à l’audience l’absence d’apport à RED CAPITAL au-delà du capital social de 1.000 €) sauf à englober RED CAPITAL, [V] [M] et Monsieur [V] lui-même et confirmer ainsi la solidarité de ces derniers.

En tout état de cause, le tribunal retiendra le caractère trompeur et réitéré des déclarations successives de Monsieur [V]. La faute est d’une gravité particulière dans la mesure où l’action relève de la tromperie réitérée et l’élément intentionnel résulte tant de la confusion des rôles de Monsieur [V] à la signature de l’Offre, que de sa réitération durant les négociations. La faute est donc constitutive d’une faute incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales, détachable de celles-ci, de nature à engager la responsabilité personnelle du dirigeant à l’égard des tiers, en l’espèce tant de [V] [M] que de Monsieur [V] personnellement à l’égard des CEDANTS. Le préjudice de ces derniers réside dans la non-exécution de la Promesse, limitée à l’indemnité d’immobilisation.

Monsieur [V] et [V] [M] seront en conséquence condamnés in solidum avec RED CAPITAL.

Sur la responsabilité personnelle de Monsieur [F]

Monsieur [F] a signé : En tant que représentant de la société RED CAPITAL, en formation, l’Offre d’achat du 27 janvier 2023, En tant que directeur général de la société RED CAPITAL, la Promesse synallagmatique du 17 mars 2023,

Il a en outre été en copie de l’ensemble de la correspondance échangée entre Monsieur [V] et les CEDANTS. Professionnel de l’intermédiation immobilière comme l’a reconnu son conseil à l’audience, il ne pouvait ignorer l’impact de l’absence de condition suspensive liée au financement dans l’obtention de conditions financières favorables. Il était de plus bénéficiaire à 50% de ces conditions.

Toutefois, les pièces produites au débat établissent que le financement de l’opération devait être assuré par Monsieur [V] ou ses sociétés. Il n’est pas démontré que Monsieur [F] avait connaissance de l’impossibilité réelle ou alléguée de Monsieur [V] ou de ses sociétés de financer l’opération, ou de la volonté de ce dernier de se soustraire à ses obligations.

La responsabilité de Monsieur [F] sera donc écartée.

Le tribunal en conséquence condamnera solidairement la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M] et Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [D] [Z], à Madame [P] [H] épouse [Z] et Monsieur [O] [T] la somme totale de 450.000 € répartie comme suit, eu égard aux pourcentages de détention de chacun dans les deux entités objets de la transaction :

à Madame [P] [H] épouse [Z], la somme de 68.427,50 €,

à Monsieur [D] [Z], la somme de 287.005 €,

à Monsieur [O] [T], la somme de 94.567,50 €,

Et ce, avec intérêt au taux légal depuis le courrier de mise en demeure du 25 septembre 2023 avec capitalisation ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M] et Monsieur [R] [V], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Par ailleurs, les CEDANTS ont dû, pour faire reconnaître leurs droits, exposer des frais non compris dans les dépens. Ils ont toutefois conclu d’une seule plume.

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M] et Monsieur [R] [V] à payer à chacun d’entre eux, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant sur le surplus, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [F] a dû lui aussi, pour faire reconnaître ses droits, exposer des frais non compris dans les dépens.

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement les CEDANTS à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant sur le surplus,

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire

Condamne in solidum la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M] et Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [D] [Z], à Madame [P] [H] épouse [Z] et Monsieur [O] [T] la somme totale de 450.000 €, répartie comme suit :

o à Madame [P] [H] épouse [Z], la somme de 68.427,50 €, o à Monsieur [D] [Z], la somme de 287.005 €, o à Monsieur [O] [T], la somme de 94.567,50 €, Et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2023 avec capitalisation ; Condamne in solidum la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M] et Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [D] [Z], à Madame [P] [H], épouse [Z] et Monsieur [O] [T], chacun, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [D] [Z], Madame [P] [H] épouse [Z] et Monsieur [O] [T] à verser à Monsieur [N] [F] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la SAS RED CAPITAL, la SAS [V] [M] et Monsieur [R] [V] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 168,25 € dont 27,83 € de TVA

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03/03/2025, en audience publique, devant M. Pierre-Yves Werner, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. Pierre-Yves Werner, M. Arnaud de Contades et M^me Pascale Gilodi de Bosson.

Délibéré le 21/03/2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Pierre-Yves Werner, président du délibéré et par M^me Sylvie Laheye, greffier.

Le greffier

Le président