NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2024 003843

TRIBUNAL DE COMMERCE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR(S) : SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1]

REPRESENTANT(S): Cabinet ALEMA AVOCATS – Maître COROLLER-BEQUET

DEFENDEUR(S) : SAS ETS [C] [Adresse 2]

REPRESENTANT(S) : SELARL D. GICQUELAY – Maître Jean-Pierre COIC

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DEBATS :

PRESIDENT : THENAULT Jean-Noël JUGES : LACOIN Geoffroy : SAVIN Sylvie

GREFFIER : CREDOU Morgane, commis greffier

DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 19 DECEMBRE 2025

FRAIS DE GREFFE : 57.23 EUROS DONT TVA : 9.54 EUROS

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI DE TREOUZON était propriétaire d’un bâtiment industriel et commercial situé [Adresse 3] à QUIMPER.

Par contrat en date du 1 er janvier 2021, le bâtiment était donné à bail à la société [C] & CIE, dont les associés étaient également, à l’époque, les associés de la SCI DE TREOUZON.

Les associés de la société [C] & CIE ont pris la décision de vendre cette dernière. La vétusté du bâtiment compromettait une cession de la société [C] & CIE avec les murs. Il a donc été opté pour un découpage des ventes :

* d’une part, une cession des parts sociales de la société [C] & CIE avec une garantie de sortie de bail allégée,

* d’autre part, la vente par la SCI DE TREOUZON de l’immeuble en l’état à un tiers pour destruction.

Ce projet a pris forme en 2023.

La cession des parts sociales a été réalisée. La société [C] & CIE a donc changé de gérant.

L’OPAC s’est porté acquéreur auprès de la SCI DE TREOUZON pour le local industriel avec un projet de raser le bâtiment pour y faire construire des logements sociaux.

Les associés de la SCI DE TREOUZON ont informé les acquéreurs de la société [C] & CIE de la vente des locaux à venir.

Afin que la vente des locaux puisse se concrétiser, la société [C] & CIE ne devait plus être preneuse du bail commercial.

En date du 2 avril 2024, les repreneurs de la société [C] & CIE ont confirmé mettre fin à la date du 15 mai 2024 au bail commercial. En contrepartie, les parties s’accordaient pour convenir de l’absence de préavis et d’indemnités de fin de bail dans l’acte de vente de la société [C].

Le 30 avril 2024, la société [C] & CIE informe la SCI DE TREOUZON que le bâtiment ne pourra être entièrement vide pour le 15 mai 2024, date de fin de bail, et demande des délais supplémentaires. Concomitamment, la société [C] & CIE a informé l’acquéreur de l’immeuble (l’OPAC) pour tenter d’obtenir un délai supplémentaire.

En date du 15 mai 2024, le bail commercial était résilié amiablement sans préavis ni indemnité entre la SCI DE TREOUZON et la société [C] & CIE avant la vente du bâtiment. Il n’y a pas eu d’état des lieux de sortie de réaliser, pas plus qu’il n’a avait eu un état des lieux d’entrée.

En date du 16 mai 2024, la vente du bâtiment par la SCI DE TREOUZON à l’OPAC a été signée. L’acte de vente précise que la prise de jouissance réelle est reportée du 15 au 30 mai 2024, date à laquelle la SCI DE TREOUZON s’est engagée à le rendre libre.

En date du 17 mai 2024, la société [C] & CIE, remet les clés du local directement à l’OPAC.

A cette même date, l’OPAC relevait que les locaux n’étaient pas entièrement déménagés, photos à l’appui.

En date du 22 mai 2024, les locaux vendus à l’OPAC étant encore encombrés de biens appartenant à la société [C] & CIE, la SCI de TREOUZON a mandaté un commissaire de justice pour réaliser un procès verbal de constat.

En date du 30 mai 2024, la SCI DE TREOUZON a consulté la société CORSER afin d’établir un devis pour l’enlèvement de l’ensemble des encombrants du local, en lieu et place de la société [C] & CIE. En date du 4 juin 2024, la SCI DE TREOUZON a accepté ce devis.

En date du 10 juin 2024, la SCI DE TREOUZON a envoyé à la société [C] & CIE un premier courrier lui rappelant sa demande de libérer les locaux.

Entre le 10 et le 20 juin 2024, la société CORSER, à la requête de la SCI DE TREOUZON, intervient au sein du local pour débarrasser et vider celui-ci.

En date du 25 juin 2024, en l’absence de réponse au courrier du 10 juin, la SCI de TREOUZON a envoyé un second courrier, rappelant la résiliation du bail et demandant à la société [C] & CIE de lui confirmer que les locaux avaient bien été vidés.

En date du 17 juillet 2024, toujours sans réponse de la part de la société [C] & CIE, la SCI DE TREOUZON a adressé à la société [C] & CIE, la facture de la société CORSER, en demandant le remboursement de cette facture. Ces trois courriers sont demeurés sans réponse.

C’est dans ces circonstances que la SCI DE TREOUZON a fait délivrer à la société [C] & CIE une assignation le 6 août 2024 devant le tribunal de commerce de Quimper.

C’est en l’état que l’affaire se présente devant notre juridiction.

LES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

A l’appui de ses prétentions, la SCI DE TREOUZON soutient principalement :

Au vu des dispositions de l’article 1728 du code civil qui impose au locataire des locaux une jouissance raisonnable et conforme à la destination, la SCI DE TREOUZON considère que la société [C] & CIE, n’ayant pas restitué les locaux libres de toute occupation en fin de bail, ne respecte pas ses obligations et ses engagements de jouissance raisonnable.

La SCI de TREOUZON précise également que l’obligation de remise en état des locaux qu’elle demande porte uniquement sur la libération des locaux et non sur des remises en état immobilières, comme le mentionne la société [C] & CIE, en mettant en avant la vétusté des locaux.

La SCI de TREOUZON dit que la société [C] & CIE ne pouvait ignorer, depuis le rachat des parts sociales, le volume qu’occupaient ses archives, de même qu’elle ne pouvait ignorer ce que représentaient le mobilier de bureau et le matériel d’exploitation et conteste ce point mis en avant par la société [C] & CIE. Ce, d’autant que l’un des nouveaux

associés de la société [C] & CIE, en a été précédemment le dirigeant salarié pendant des années et avait été doté, en raison de ses responsabilités, d’une délégation de pouvoirs pour signer tous actes et documents concernant le fonctionnement technique, commercial, administratif et financier.

La SCI de TREOUZON dément l’argument donné par la société [C] & CIE qui prétend que madame [C], ex président de la société [C] & CIE, et associée de la SCI de TREOUZON, aurait été elle-même surprise de constater l’importance des objets toujours entreposées dans les locaux de son ex société et que gênée, elle aurait décidé d’assumer le déménagement à ses frais. Rien ne justifie cette affirmation et aucun document n’a été versé aux dossiers à ce sujet.

Au demeurant, la SCI DE TREOUZON, dont madame [C] est gérante, précise que la SCI est le vendeur des locaux, mais n’est pas le vendeur de des parts sociales, et que, par conséquent, le matériel qui devrait être déménagé ne lui appartient donc pas.

La SCI de TREOUZON constate que la société [C] & CIE prétend qu’elle ne pouvait pas libérer les locaux puisqu’elle n’avait plus de clefs. Or, c’est la société [C] & CIE qui a remis les clefs à l’OPAC le 17 mai, alors que les locaux n’étaient toujours pas vides. La société [C] & CIE n’avait aucune obligation de restituer les clefs à cette date puisque, conformément à la demande de cette dernière, la SCI DE TREOUZON, en accord avec l’OPAC, avait accepté de reporter au 30 mai l’entrée en jouissance dans les locaux, afin de permettre à la société [C] & CIE de terminer la libération des locaux.

La SCI de TREOUZON rappelle que l’obligation de libérer les lieux est une obligation contractuelle et que se basant sur les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil : «La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation et peut demander réparation des conséquences de l’inexécution et peut demander sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.»

Elle rappelle également au visa de l’article 1231-3 du code civil: «Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est dur à une faute lourde ou dolosive.»

La SCI DE TREOUZON a du faire appel à l’entreprise CORSER pour vider les locaux en lieu et place de la société [C] & CIE. Elle a donc, indûment, dû débourser la somme de 20.328,72 € et se considère en droit d’en demander le remboursement à la société [C] & CIE.

La SCI de TREOZON rappelle que le déménagement réalisé par le prestataire CORSER, sur demande de la SCI de TREOUZON, est intervenu entre le 10 et le 20 juin, concomitamment à la mise en demeure qui a été adressée à la société [C] & CIE en date du 10 juin, et donc bien après la date de fin de bail fixé au 15 mai et également après l’expiration du délai ultime du 30 mai accordé par l’OPAC et la SCI de TREOUZON. La SCI de TREOUZON précise que les 3 courriers adressés à la société [C] & CIE, en date du 10 juin, du 25 juin et du 17 juillet sont demeurés sans réponse.

En conséquence, la SCI DE TREOUZON, dans ses dernières conclusions, demande au tribunal de :

* débouter la société [C] de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

* condamner la société [C] à payer à la SCI DE TREOUZON la somme de 20.328,72 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au 10 juin 2024 et capitalisation en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

* condamner la société [C] & CIE aux entiers dépens en ceux compris le paiement du procès verbal de constat de maître [X] du 22 mai 2024 de 372,19 € et au paiement d’une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société [C] & CIE oppose principalement :

La société [C] & CIE dit avoir usé du local sans violer les dispositions du bail, sans causer de trouble de jouissance à des tiers et en respectant la destination initiale. Par ailleurs, le litige ne porte aucunement sur les loyers et charges. Elle juge donc le fondement de l’article 1728 du code civil inapplicable au cas d’espèce, car cet article vise à encadrer l’usage du bien durant le contrat conclu entre les parties. Il ne régit pas la sortie du bail, la restitution du local ou encore les relations entre les parties postérieurement à la libération des lieux.

L’article 1217 du code civil fixe des dispositions générales visant les inexécutions contractuelles.

Au visa de cet article, la SCI DE TREOUZON reproche à la société [C] & CIE de ne pas avoir respecté le bail lors de la restitution des locaux en n’ayant pas totalement vidé les locaux à la date de la fin de bail.

La société [C] & CIE souligne que le bail initial fait apparaître qu’il n’existe aucune disposition relative à la fin de bail et que, de fait, il n’existe aucun préavis, aucune indemnité et aucune obligation de vider les lieux ou encore de les remettre en l’état d’origine. Elle mentionne également des clauses allégées sur une absence d’état des lieux en entrée et en sortie de bail qui ont été notées lors de l’acte de vente des parts sociales de la société [C] & CIE. Ce document n’est pas versé au dossier.

Elle rappelle également que les circonstances de la prise de bail et de la fin de celui ci, entre associés qui se connaissaient bien, expliquent pourquoi il n’y a eu aucun dépôt de garantie ni d’état des lieux d’entrée, ni d’état des lieux de sortie.

La société [C] & CIE considère que le demandeur est défaillant dans les preuves apportées justifiant sa faute.

La SCI de TREOUZON apporte deux éléments de preuves de la non libération des locaux que la société [C] conteste au motif que :

1 / les photos prises par l’OPAC, nouveau propriétaire des locaux : sont, d’une part, réalisées par un tiers, et sont, d’autre part, non horodatées et sans justification de lieu.

2 / le procès-verbal de constat établi un par commissaire de justice, à la demande de l’OPAC a été établi unilatéralement, sans avoir informé, ni invité la société [C] & CIE.

La société [C] & CIE confirme la fin de bail effective à la date du 15 mai 2024, sur laquelle les deux parties sont d’accord.

La société [C] & CIE précise que durant le bail, elle a pris sur elle en tant que bon locataire, de réaliser des travaux indispensables à la jouissance du local, compte tenu de la vétusté des locaux, et en a demandé le remboursement au bailleur, qui s’est exécuté.

Elle présente une dernière facture de travaux payée par ses soins, non encore remboursée par la SCI de TREOUZON, pour un montant de 1.497,60 € TTC et en demande, à titre reconventionnel, le remboursement par la SAS [C] & CIE.

La société [C] & CIE indique que, lors du rachat des parts sociales, elle a trouvé, dans les locaux, outre du mobilier de bureau et des équipements d’exploitation, une masse volumineuse de documents à détruire, sans en avoir été préalablement informée.

Elle précise que, lors des discussions engagées entre la SCI de TREOUZON et elle même, au moment de la vente des locaux à l’OPAC, face aux difficultés qu’elle avait de totalement libérer les locaux en temps et heure, madame [C] ancienne gérante de la société [C] & CIE et gérante de la SCI DE TREOUZON, a déclaré, afin de ne pas reporter la vente des locaux à l’OPAC, faire son affaire personnelle des derniers meubles et objets qui pouvaient rester avant l’entrée en jouissance réelle fixée au 30 mai 2024.

La société [C] & CIE dit également ne plus avoir eu accès aux locaux à partir du 17 mai 2024 ayant elle-même remis les clefs à l’OPAC, à cette date, sur demande de la SCI DE TREOUZON.

La société [C] & CIE dit d’ailleurs qu’à partir du 17 mai 2024, elle n’est plus informée de rien jusqu’à la première demande en date du 10 juin 2024 de l’avocat de la SCI DE TREOUZON. Sur base de l’article 1222 du code civil qui dispose « Après une mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » La société [C] considère avoir été informée trop tardivement par la SCI de TREOUZON de son obligation de vider les locaux et que les courriers reçus n’étaient pas une mise en demeure.

En l’espèce, la SCI DE TREOUZON a sollicité un devis pour faire réaliser l’enlèvement de l’ensemble des encombrants fin mai 2024 (devis daté du 30 mai 2024 et visé et accepté en date du 4 juin 2024). La première réclamation de libération des locaux adressée via le conseil juridique de la SCI DE TREOUZON à la société [C] & CIE, est datée du 10 juin 2024, et est concomitante au début effectif des travaux d’enlèvement réalisés par la société [C] le 25 juin 2024, alors que la prestation de la société CORSER avait pris fin le 20 juin 2024. Enfin, une troisième réclamation a été adressée à la société [C] & CIE le 17 juillet 2024 demandant, cette fois, le paiement sous 15 jours de la facture de la société CORSER et informant, passé ce délai, de l’ouverture d’une procédure juridique. Compte tenu de ce qui précède, la société [C] considère que le remboursement de la facture de 20.328,72 € que lui réclame la SCI DE TREOUZON n’est pas dû.

La société [C] dit que la SCI DE TREOUZON a fait le choix d’engager immédiatement une procédure sans tentative préalable de conciliation et qu’elle a donc été contrainte d’engager des frais irrépétibles directement liés à la procédure, avec représentation obligatoire.

En conséquence, la société [C] & CIE, par ses dernières conclusions, demande au tribunal, de :

Sur la demande principale de la SCI DE TREOUZON :

* débouter la SCI DE TREOUZON de ses demandes, fins et conclusions,

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SAS [C] & CIE :

* condamner la SCI DE TREOUZON à payer à la SAS [C] & CIE la facture s’élevant à la somme de 1.497,60 € TTC,

En tout état de cause :

* condamner la SCI DE TREOUZON à payer à la société CAILLEREC & CIE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner la SCI DE TREOUZON aux entiers dépens d’instance.

SUR QUOI LE TRIBUNAL

Attendu que le tribunal a examiné les pièces versées aux dossiers, que la très grande majorité des pièces en question sont des copies d’échanges par mails, copies d’écran de SMS, de références à des engagements oraux, sans aucune formalités légales, le tribunal constate que les parties ont des relations de longues date ;

Attendu que le tribunal constate que les parties étaient en accord sur la date de libération des locaux fixée initialement au 15 mai, puis fixée au 30 mai 2024, suite à la demande de report de délai formulée par la société [C] & CIE pour terminer de libérer les locaux, que cette date a été confirmée sur l’acte de vente des locaux signée entre la SCI DE TREOUZON et l’OPAC.

Attendu que le tribunal constate enfin que la société [C] & CIE, à la demande de la SCI DE TREOUZON, qui n’avait cependant pas donné de date précise, a remis, en date du 17 mai 2024, les clefs directement à l’OPAC, sans avoir préalablement terminé de vider les locaux, et, qu’à cette même date, l’OPAC relevait que les locaux n’étaient, de fait, toujours pas vides, versant aux débats des photos.

Attendu que le tribunal dira que le procès-verbal de constat, versé aux débats, établi par un commissaire de justice en date du 22 mai, à la requête de la SCI de TREOUZON, et non sur requête de l’OPAC comme mentionné par le défendeur, bien qu’établi unilatéralement, est bien une preuve que les locaux n’avaient pas été vidés par la société [C] & CIE au 15 mai 2024, date de fin de bail reconnu des deux parties, et que ce constat s’ajoute aux photos prises par l’OPAC quelques jours auparavant.

Attendu que la société [C] & CIE ne dément pas cette réalité.

Attendu que les éléments versés aux débats apportent la preuve que les locaux n’étaient toujours pas vides au 30 mai, malgré le délai supplémentaire accordé, à la demande de la société [C] & CIE, par la SCI DE TREOUZON et l’OPAC,

Attendu que le tribunal constate à la lecture du bail qu’aucune mention ne précise les obligations du preneur en fin de de bail, et ne prévoit pas d’état des lieux, ni en entrée, ni en sortie de bail, et que ce fait, aucun état des lieux n’a été réalisé, à la vente des parts sociales, et à la vente des bâtiments à l’OPAC et que ce faisant, le preneur ne peut être exonéré de ses obligations de respecter les exigences de restitution d’un bâtiment vide exigé tacitement en fin de bail et exigé par l’OPAC.

Attendu que le tribunal considère qu’à la lecture des nombreuses pièces versées aux débats que la société [C] & CIE ne pouvait ignorer ses obligations, tant à la date du 15 mai 2024, qu’à la date du 30 mai 2024, date réclamée par elle pour terminer de vider les locaux, y compris les courriers du 10 juin et du 25 juin de la SCI DE TREOUZON par son avocat, qu’aucune réponse à ces courriers n’a été apportée par la société [C] & CIE.

Attendu que le tribunal retiendra que la SCI DE TREOUZON a dû faire réaliser, à titre de preuve, un procès-verbal de constat par un commissaire de justice et a fait délivrer, du fait de la défaillance de la société [C] & CIE, une assignation à comparaître devant le tribunal de céans.

Attendu qu’au 30 mai, sans action de la société [C] & CIE, afin de respecter ses obligations de vendeur du bâtiment, la SCI DE TREOUZON a donc préventivement pris

attache avec la société CORSER afin de faire établir un devis pour évacuation des archives, mobiliers de bureaux et matériels de production non évacués dans les délais par le preneur du bail, que ce n’est qu’en date du 10 juin 2024, que le bailleur a fait exécuter les travaux d’évacuation suite auxquels une facture de 20.328,72 € a été établie.

Attendu qu’au vu de ce qui précède, le tribunal dira que la société [C] & CIE n’a pas exécuté ses obligations, ni à la date du 15 mai, ni à la date du 30 mai, obligations qu’elle ne pouvait ignorer, qu’ainsi le tribunal dira que la facture qui lui a été adressée par la SCI de TREOUZON le 17 juillet 2024 est bien due,

Qu’en conséquence, le tribunal condamnera la société [C] à payer à la SCI DE TREOUZON la somme de 20.328,72 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au 10 juin 2024 et capitalisation en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de la société [C] & CIE :

Attendu que la société [C] & CIE fait part d’une facture d’entretien des locaux réalisé par ses soins, suivant des habitudes passées, et qui auraient dû être refacturée au bailleur, qu’elle produit la facture, mais n’apporte pas la preuve que celle-ci n’a pas déjà été payée par la SCI DE TREOUZON, le tribunal déboutera la société [C]& CIE de sa demande reconventionnelle de paiement de cette facture d’un montant de 1.497,60 € TTC.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu que les éléments versés aux dossiers montrent des responsabilités partagés des parties engagées ; le tribunal déboutera les parties de leurs demande respectives concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnera aux entiers dépens de cette procédure la société [C], en ceux compris le paiement du procès verbal de constat de maître [X] du 22 mai 2024, pour la somme de 372,19 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de commerce de QUIMPER, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi :

CONDAMNE la société [C] à payer à la SCI DE TREOUZON la somme de 20.328,72 € et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au 10 juin 2024 et capitalisation en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

DEBOUTE la société [C] de sa demande de paiement par la SCI DE TREOUZON de la facture s’élevant à la somme de 1.497,60 € TTC.

DEBOUTE la SCI DE TREOUZON et la société [C] & CIE de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société [C] & CIE aux entiers dépens de la procédure qui comprennent notamment les frais de greffe, liquidés pour le présent jugement à la somme de 57.23 euros, ainsi que les frais au titre du procès-verbal de constat de maître [X] du 22 mai 2024, pour la somme de 372,19 €.

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples et contraires.

Retenu à l’audience du 12 septembre 2025 et après débats ;

Ainsi jugé et prononcé le 19 décembre 2025 par le tribunal de commerce de Quimper, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, comme annoncé à l’audience du 12 septembre 2025 où étaient et siégeaient monsieur THENAULT, président, monsieur LACOIN et madame SAVIN, juges, assistés de madame CREDOU, commis greffier.

Numéro d’inscription au répertoire général : 2024 003843

Le Greffier,

Signé électroniquement par Maître PIAU Julien

Le Président.