REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL DE COMMERCE DE RENNES

Jugement prononcé le 24 Avril 2025

* par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Commerce de Rennes, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du CPC,

* signé par M^me Nathalie CRUSSOL, Présidente de Chambre, assistée de M^me Noémie MAHE, Greffière d’audience,

2024F00163 J 25 2/1144A/NM

24/04/2025

ANKOR

[Adresse 1] – Représentant : Avocat plaidant : M^e Barbara BADO

DEMANDEUR

TOURNY MEYER BRETAGNE PAYS DE LOIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1] Représentant : Avocat plaidant :

M^e Benjamin PORCHER

Avocat postulant correspondant :

M^e Elsa BEUCHER-FLAMENT

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

L’affaire a été débattue le 28/01/2025 en audience publique, devant le Tribunal composé de :

* M^me Nathalie CRUSSOL, Présidente de Chambre,

M. Bernard CHAFIOTTE, M. Jean PICHOT, Juges,

Greffier d’audience lors des débats : M^me Noémie MAHE

Copie exécutoire délivrée à M^e Barbara BADO le 24 Avril 2025

FAITS ET PROCEDURE

La société ANKOR est spécialisée dans le secteur des activités récréatives et de loisirs et plus spécialement des activités dites « indoor ». Sa dénomination sociale était jusqu’à la décision de son associé unique du 03 août 2023, société ESCAPE YOUR FAMILY (ci après EYF).

La société TOURNY MEYER est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise.

Le 02 novembre 2021, la SCI LA FOUGEROLLE, propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] (35) a conclu avec la société TOURNY MEYER un mandat exclusif de location n° 12817, aux fins de louer celui-ci. Ce mandat a été conclu pour une durée de 12 mois. Il a été renouvelé par avenant jusqu’au 31 décembre 2023.

La société EYF cherchant de nouveaux locaux, la société TOURNY MEYER lui a présenté un choix.

Le 04 avril 2023, la société EYF a signé une offre de prise à bail commercial pour les locaux de [Localité 2]. Cette offre comprenait des conditions suspensives et était valable jusqu’au 14 avril 2023 inclus.

Le 21 juin 2023, un bail a été conclu entre la société EYF et la SCI LA FOUGEROLLE. Le loyer a été fixé à 119 600 € HT avec une franchise pour les mois de septembre à décembre 2023, compte tenu des travaux à effectuer. L’ouverture au public était prévue au mois de janvier 2024.

Le 26 septembre 2023, la société ANKOR a donné congé de son bail de la [Adresse 4] à [Localité 1], à effet du 31 mai 2024.

Le 09 novembre 2023, à l’occasion d’un dépôt de demande d’autorisation de travaux, la mairie de [Localité 2] a envoyé un courrier à la société ANKOR, l’informant de la nonconformité de son activité au PLUi en vigueur sur la parcelle choisie.

Le 14 novembre 2023, la société ANKOR a demandé à la mairie une dérogation exceptionnelle pour permettre l’exploitation de son projet.

Le 07 décembre 2023, un effort financier a été demandé à la SCI LA FOUGEROLLE, propriétaire du local de [Localité 2] pour prolonger la franchise de loyers et une réduction de ceuxci jusqu’à l’obtention de la modification de PLUi.

Le 09 décembre, la SCI LA FOUGEROLLE a répondu ne pas vouloir accéder à cette requête.

Suite au refus de dérogation exceptionnelle, la mairie [Localité 2] a proposé une exploitation sur 50% de la surface nouvellement louée, dans l’attente d’une modification du PLUI pouvant intervenir au cours du premier semestre 2025.

La société ANKOR a demandé à la société TOURNY MEYER de l’indemniser de son préjudice. Celle-ci a accepté de prendre en charge la somme de 10 000 €, ce que la société ANKOR a refusé.

Le 25 janvier 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception, la société ANKOR a mis en demeure la société TOURNY MEYER de lui verser la somme de 845 519,48 € en réparation des préjudices subis du fait des fautes de celle-ci.

Par mail du 14 mars 2024, la société TOURNY MEYER a répondu que l’existence d’une faute de l’agent immobilier n’était pas démontrée, et que la société ANKOR ne justifiait pas l’existence et le quantum de ses préjudices.

Le même jour, la société ANKOR a conclu un nouveau bail, [Adresse 4] à [Localité 1] pour pallier l’insuffisance de surface d’exploitation du bâtiment de [Localité 2].

Le 16 avril 2024, la société ANKOR a réitéré sa demande d’indemnisation sous 8 jours, ne partageant pas la position et l’analyse de la société TOURNY MEYER. Elle a réitéré son souhait d’une résolution amiable du litige.

Le 30 mai 2024, la mairie de [Localité 2] a pris un arrêté N° DP 035 051 24 A 00051 autorisant les travaux d’aménagement d’un espace de loisir indoor dans le bâtiment B de l’immeuble loué par la société ANKOR.

Aucun accord n’a pu être trouvé.

Par acte introductif d’instance en date du 02 mai 2024, signifié par Maître [V], Commissaire de justice associé à [Localité 1] (35), la société ANKOR a assigné la société TOURNY MEYER à comparaître par devant les Président et juges du Tribunal de commerce de RENNES, pour s’entendre :

Vu l’article 1231-1 du Code civil, Vu l’article 1104 du Code civil, Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Juger l’action de la Société ANKOR contre la Société TOURNY MEYER recevable et bien fondée,

Par conséquent,

Juger que la Société TOURNY MEYER en présentant un local en vue de la location par la Société ANKOR, au titre d’un bail commercial, dans une zone d’urbanisme incompatible avec l’activité de la Société ANKOR a commis une faute, en lien direct avec les préjudices subis par cette dernière,

Ainsi,

* Condamner la Société TOURNY MEYER à payer à la Société ANKOR les sommes suivantes :

* 403 322 € au titre des préjudices financiers économiques et d’exploitation, tels que détaillés dans le rapport d’expertise de Madame [U], et précédemment développés dans la présente,

* 26 500 € HT, en remboursement des honoraires perçus par l’agence immobilière, qu’elle n’aurait jamais dû percevoir en raison des fautes commises,

* 5 220 € HT en remboursement de la facture émise par l’expert-comptable pour chiffrer les préjudices subis, au plus juste, dépense qui n’aurait jamais été engagée par la requérante, sans les fautes commises par la Société TOURNY MEYER,

* 10 000 € au titre du préjudice moral indéniablement subi.

* Condamner la Société TOURNY MEYER au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* Condamner la même aux entiers dépens,

* Ordonner l’exécution provisoire de droit.

Le 11 juillet 2024, la société ANKOR a ouvert partiellement les locaux de [Localité 2] au public.

Le 15 juillet 2024, la Présidente de RENNES METROPOLE a fait un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté du 30 mai 2024 autorisant la société ANKOR à effectuer les travaux selon la déclaration préalable N° DP 035 051 24 A 00051.

A l’audience du 10 septembre, la société ANKOR a sollicité du Tribunal de Commerce de RENNES un sursis à statuer dans l’attente de l’issue du recours gracieux.

Le 16 novembre 2024, en cours de délibéré, RENNES METROPOLE a déposé une requête devant le Tribunal administratif.

Le 19 novembre 2024, le conseil de la société ANKOR a demandé la réouverture des débats, la demande de sursis à statuer n’ayant plus d’objet.

Le 30 novembre 2024, 5 salles d’escape game ont été ouvertes dans le bâtiment de [Localité 2].

Ayant été renvoyée le 09 décembre 2024, l’affaire a été débattue à l’audience du 28 janvier 2025. Les parties étant présentes, le jugement mis en délibéré sera contradictoire et en premier ressort.

Les parties présentes à l’audience ont été informées, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au Greffe le 24 avril 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Les parties ont déposé à l’audience, à l’issue de leurs plaidoiries et à l’appui des arguments et moyens qu’elles ont développés, l’ensemble des pièces et justificatifs qu’elles ont échangé et qu’elles considèrent comme nécessaires au soutien de leurs prétentions et, conformément aux dispositions de l’article 447 du Code de procédure civile, lecture en a été faite en délibéré et le Tribunal y fait expressément référence.

Pour la société ANKOR, en demande

Elle fait valoir ses moyens et arguments dans ses conclusions responsives et récapitulatives signées et datées du 25 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle prétend qu’au titre de sa responsabilité et de sa qualité d’intermédiaire professionnel prêtant son concours à la rédaction de l’acte, la société TOURNY MEYER était tenue de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention signée étaient réunies.

Elle soutient que celles-ci ne l’étant pas puisqu’elle n’a pu exploiter le local comme prévu, la société TOURNY MEYER a commis une faute.

Elle considère être bien fondée à engager la responsabilité de la société TOURNY MEYER sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Elle prétend qu’elle n’a, elle-même, fait aucune faute et que seule la société TOURNY MEYER est responsable en ayant proposé un local ne permettant pas l’exploitation de son activité.

Elle soutient avoir subi divers préjudices qui ont été directement causés par la société TOURNY MEYER.

Elle demande donc que la société TOURNY MEYER l’indemnise à hauteur de la somme de 560 985 €.

Elle demande que l’exécution provisoire de droit soit prononcée.

Dans ses conclusions développées à l’audience, elle demande au Tribunal de :

Vu l’article 378 du Code civil, Vu l’article 1231-1 du Code civil, Vu l’article 1104 du Code civil, Vu les articles 1984 et suivants du Code civil, Vu l’article 1240 du Code civil, et

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

* Juger l’action de la Société ANKOR contre la Société TOURNY MEYER recevable et bien fondée,

S’agissant de la Responsabilité de la Société TOURNY MEYER,

Constater que la Société TOURNY MEYER est rédacteur du contrat de bail commercial et qu’ainsi elle se devait de veiller à la viabilité et à la sécurité juridique de l’opération, à l’égard de toutes les parties, dont le locataire,

Ainsi,

* Juger la Société ANKOR bien fondée à engager la responsabilité extracontractuelle de l’agence immobilière TOURNY MEYER, sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil,

En tout état de cause,

* Juger que la Société TOURNY MEYER a commis une faute en ayant présenté à la location à la Société ANKOR en vue de la régularisation d’un bail commercial, un local qui, au regard des règles du PLUi de la commune de [Localité 2], ne permet pas d’exploiter une activité de Loisirs Indoor, le bâtiment étant destiné à la seule activité d’entrepôt, et d’avoir rédigé un bail commercial soumis à la signature de la Société ANKOR et de la SCI FOUGEROLLE, pour ledit local,

* Juger que la faute de la Société TOURNY MEYER est en lien direct avec les préjudices subis par la Société ANKOR,

S’agissant de la réparation des préjudices subis par la Société ANKOR,

* Condamner La Société TOURNY MEYER à payer à la société ANKOR la somme de 6 253 € au titre du préjudice lié au nouveau bail pour le local [Adresse 4],

* Condamner La Société TOURNY MEYER à payer à la société ANKOR la somme de 263 929 € au titre des préjudices liés à des aménagements faute de pouvoir exploiter l’escape game dans les lieux,

* Condamner La Société TOURNY MEYER à payer à la société ANKOR la somme de 78 921 € au titre des surcouts supportés du faits du report de la date de début d’activité,

* Condamner La Société TOURNY MEYER à payer à la société ANKOR la somme de 152 729 € au titre du préjudice lié aux parts de loyers supportés en pure perte, faute de rapatriement de l’escape game,

* Condamner La Société TOURNY MEYER à payer à la société ANKOR la somme de 152 729 € au titre du préjudice lié à la perte de marge brute,

* Condamner La Société TOURNY MEYER à payer à la société ANKOR la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral subi,

Représentant ainsi un total de préjudices financiers de 550 985 €, augmenté d’un préjudice moral de 10 000 €,

En tout état de cause,

* Condamner la Société TOURNY MEYER au paiement de la somme de 12 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* Condamner la même aux entiers dépens,

* Ordonner l’exécution provisoire de droit.

Pour la société TOURNY MEYER, en défense

Elle fait valoir ses moyens et arguments dans ses conclusions n°4 signées et datées du 25 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle conteste les demandes de la société ANKOR.

Elle soutient que la société ANKOR ne lui a pas confié de mandat, qui a en réalité été passé entre la SCI LA FOUGEROLLE et elle-même.

Elle indique n’avoir eu aucun mandat de recherche de la part de la société ANKOR, et n’être liée à elle par aucun engagement contractuel.

Elle fait valoir que la théorie du mandat tacite avancée par la société ANKOR n’est pas applicable aux agents immobiliers, et que celui-ci ne peut être qu’écrit.

Elle indique n’avoir transmis à la société ANKOR qu’une sélection de biens qui pourraient correspondre à sa recherche.

Elle soutient que les vérifications demandées par la société ANKOR ne relèvent ni de sa mission ni de ses compétences.

Elle fait valoir que les conditions suspensives notamment celles relatives aux autorisations d’exploitation ont été levées par la société ANKOR, et que les clauses du bail stipulent que le preneur doit faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à son activité.

Elle prétend n’avoir commis aucune faute, et demande que la société ANKOR soit déboutée de ses prétentions à ce titre.

A titre subsidiaire, elle prétend que, si sa responsabilité était retenue, le préjudice dont se prévaut la société ANKOR ne pourrait correspondre qu’à une perte de chance.

Elle conteste l’ensemble des préjudices financiers avancés par la société ANKOR et demande que la société ANKOR soit déboutée de ses prétentions.

Elle demande que soit écartée l’exécution provisoire au motif de l’impossibilité de récupérer les sommes qu’elle pourrait être amenée à verser en cas d’infirmation du jugement.

Dans ses conclusions développées à l’audience, elle demande au Tribunal de :

A titre principal,

* Débouter la Société ANKOR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société TOURNY MEYER BRETAGNE PAYS DE LOIRE,

A titre subsidiaire,

* Ramener le préjudice allégué à de bien plus justes proportions,

En tout état de cause,

* Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qui concerne les condamnations prononcées au profit de la Société ANKOR,

* Condamner la Société ANKOR à verser à la Société TOURNY MEYER BRETAGNE PAYS DE LOIRE une somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamner la Société ANKOR au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de M^e Elsa BEUCHER-FLAMENT conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la responsabilité de la société TOURNY MEYER

La société ANKOR prétend que la société TOURNY MEYER a commis une faute. En effet, étant intermédiaire professionnel mandaté par une des parties et ayant prêté son concours à la rédaction du bail, elle était tenue de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention étaient réunies.

A ce titre, celle-ci aurait dû indiquer à la société ANKOR que l’activité prévue ne pouvait s’exercer, compte tenu des règles du PLUi.

La société TOURNY MEYER conteste cette prétention.

Le 02 novembre 2021, la société TOURNY MEYER a signé un mandat N°12817 avec la SCI LA FOUGEROLLE. Elle n’a signé aucun mandat avec la société ANKOR.

En matière immobilière, la loi HOGUET du 02 juillet 1970 impose que le mandat soit écrit. Il ne peut donc être tacite.

Dès lors, la responsabilité de la société TOURNY MEYER ne peut être recherchée que sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle.

Il est non contesté que la société TOURNY MEYER a fourni, dans son mail du 11 octobre 2022 « une sélection assez large de biens qui pourraient convenir ».

C’est bien la société ANKOR qui a opéré son choix pour le bien de la SCI LA FOUGEROLLE comme l’indique son mail du 25 novembre 2022.

Il est bien écrit dans l’offre de prise à bail commercial du 04 avril 2023 une condition suspensive qui stipule « acceptation des autorisations d’exploiter selon le code NAF précédemment cité 9329Z ». Cette condition a été levée par la société ANKOR.

Le bail commercial conclu entre la société ANKOR (sous la dénomination EYF) et la SCI LA FOUGEROLLE le 21 juin 2023 prévoit dans son article 5 :

« le preneur déclare que les locaux sont parfaitement adaptés à l’activité qu’il entend exercer. (…)

Le preneur fera son affaire personnelle des autorisations en vigueur ou à venir qui seraient le cas échéant nécessaires à l’exercice de son activité dans les locaux (…).

La société ANKOR avait donc des diligences à effectuer pour pouvoir exercer son activité. Elle en a effectivement réalisé, notamment dans le cadre de sa déclaration de travaux du 27 octobre 2023, le bâtiment étant livré « brut de béton, fluides en attente ».

Cependant, dans le mandat exclusif de location signé entre la SCI LA FOUGEROLLE et la société TOURNY MEYER, il est précisé dans les obligations du mandant :

« le mandant s’oblige à communiquer au Mandataire toutes les pièces justificatives concernant les biens à louer telles que titre de propriété, (…) certificat d’urbanisme (…) demandées par le mandataire et nécessaires au bon accomplissement du présent mandat ».

Il était donc dans les obligations de la société TOURNY MEYER de réclamer les règles d’urbanisme concernant le bâtiment à louer, afin d’assurer le bon accomplissement du mandat de prise à bail.

Dans le bail, qui a été rédigé par la société TOURNY MEYER comme le stipule son article 28, figure une note de renseignements d’urbanisme qui indique que la zone concernée par le

bâtiment loué au titre du PLUi est la Zone UI1 a. Elle précise également la nature des dispositions réglementaires qui y sont rattachées.

La société ANKOR, non professionnelle de l’immobilier, a pu être abusée par la présence à grande proximité d’activités de loisirs mais situées en zone UI1c, où elles sont permises.

En revanche, un professionnel de l’immobilier comme la société TOURNY MEYER ne pouvait ignorer les limites fixées dans le cadre du zonage UI1a. Celles-ci ont rendu effectivement impossible l’exploitation totale de la surface du bâtiment pour une activité de loisir.

La présence d’un avocat aux cotés de la société ANKOR lors de la signature du bail ne peut exonérer la société TOURNY MEYER de son devoir de conseil.

Même si la société TOURNY MEYER n’était pas en relation contractuelle avec la société ANKOR, elle a manqué à son devoir de conseil de professionnel de l’immobilier en rédigeant et en faisant signer un bail ne permettant pas l’exploitation prévue par le preneur.

En ce sens, la société TOURNY MEYER a commis une faute de nature délictuelle.

Sur le lien entre la faute et le préjudice

Le 09 novembre 2023, la ville de [Localité 2] a refusé la demande d’autorisation de travaux formulée le 27 octobre 2023, au motif que l’activité envisagée n’était pas autorisée par le PLUi. Celle-ci a rappelé à cette occasion les limités fixées qui ont cependant permis à la société ANKOR d’exploiter partiellement le local grâce à une autorisation de travaux de la commune de [Localité 2] du 30 mai 2024. Celle-ci a ensuite fait l’objet d’une contestation de la Métropole de RENNES auprès du Tribunal Administratif toujours en cours.

Il est donc impossible de savoir à l’heure actuelle si la modification du PLUi avancée par la mairie de [Localité 2] pourra se concrétiser, et si la société ANKOR pourra continuer à exploiter dans les locaux de la SCI LA FOUGEROLLE.

Le lien entre la faute commise et le préjudice est donc démontré.

Sur les indemnisations demandées

En réparation des préjudices qu’elle considère avoir subis, la société ANKOR réclame les sommes suivantes :

* 6 253 € au titre du préjudice lié au nouveau bail pour le local [Adresse 4],

* 263 929 € au titre des préjudices liés à des aménagements faute de pouvoir exploiter l’escape game dans les lieux,

* 78 921 € au titre des surcoûts supportés du faits du report de la date de début d’activité,

* 152 729 € au titre du préjudice lié aux parts de loyers supportés en pure perte, faute de rapatriement de l’escape game,

* 152 729 € au titre du préjudice lié à la perte de marge brute,

* 10 000 € au titre du préjudice moral,

Représentant ainsi un total de préjudices financiers de 550 985 €, augmenté d’un préjudice moral de 10 000 €.

Le Tribunal constate que, dans ses écritures, la société ANKOR évalue son préjudice lié aux parts de loyers supportés en pure perte à 39 013 € et non 152 729 €. Elle n’a pas repris dans le détail de sa demande la somme de 10 140 € au titre de préjudices liés à des aménagements qui figurent cependant dans le total de la demande d’un montant de 550 985 €.

1. Sur le préjudice lié au nouveau bail pour le local [Adresse 4] à [Localité 1]

Le surcoût provenant du nouveau bail que la société ANKOR a été obligée de conclure pour exercer partiellement son activité est directement lié à la faute commise par la société TOURNY MEYER concernant le zonage PLUi du batiment de la SCI LA FOUGEROLLE.

Le supplément de loyer mensuel se monte à 104,26 € non compris les frais et honoraires du bail pour 2 500 € figurant page 20 de celui-ci.

Le nouveau bail n’est résiliable qu’à l’issue de la première période triennale soit le 01 juin 2027. Le montant global demandé est de 6 253 € comprenant 36 suppléments plus les frais.

La société TOURNY MEYER est condamnée à payer à la société ANKOR la somme de 6 253 €.

2. Sur les préjudices liés à des aménagements faute de pouvoir exploiter l’escape game dans les lieux

La société ANKOR réclame la somme de 10 140 € comprise dans le total de sa demande. Celleci correspond à divers travaux, la refonte du logo, de la publicité.

S’il reste 2 lieux d’exploitation, ces actions résultent d’une volonté et d’un choix de la société ANKOR de création d’une nouvelle activité de quizz et de faire une campagne de communication. La société TOURNY MEYER ne peut s’en voir imputer la responsabilité.

La société ANKOR est déboutée de sa demande à ce titre.

3. Sur les aménagements

La société ANKOR réclame la somme de 263 929 € au titre des préjudices liés à des aménagements faute de pouvoir exploiter l’escape game dans les lieux sur 3 années. Cette somme comprend différents postes liés au maintien de 2 sites.

La société ANKOR déclare des préjudices résultant de 2 causes : l’exploitation partielle nécessitant 2 implantations, et le retard pris par les travaux.

S’agissant du retard pris par les travaux, les écritures de la société ANKOR mentionnent une ouverture partielle au public le 11 juillet 2024 (Bar, quizz et karaoké) puis 5 salles d’escape game le 30 novembre 2024 (sur les 11 prévues). L’ouverture initiale était prévue en mai 2024 pour la totalité de l’exploitation.

La mairie de [Localité 2] invoque, dans son mail du 11 décembre 2023, la nécessité de permis de construire pour la surface de la mezzanine et le changement de destination des bâtiments classés comme entrepôt. L’autorisation de travaux résultant de ces demandes est intervenue le 30 mai 2024. Les travaux n’ont donc pu se faire qu’à compter de cette date, différente du schéma initial. Ces délais administratifs ne peuvent être imputés à la société TOURNY MEYER. Aucune preuve n’est apportée que ce retard est imputable au seul classement du terrain en zone UI1a. la société TOURNY MEYER n’est donc pas responsable du retard des travaux ni du planning et du calendrier des entreprises intervenantes.

Sur les sommes présentées, le loyer de la [Adresse 4] à [Localité 1] est retenu car il aurait été supprimé en cas d’exploitation unique sur [Localité 2]. Le calcul se base sur la première période triennale, car il n’y a pas de possibilité de dénonciation avant la fin de celle-ci. Le loyer mensuel à prendre en compte est de 4 104,07 € HT. Il se base sur le loyer précédent car les suppléments de loyer ont déjà été indemnisés au point 1 des demandes.

La somme totale due est de 147 746,52 €.

La répartition des charges, prévue au bail n’étant pas fournie, les charges ne sont pas retenues.

Les autres charges ne sont pas justifiées autrement que par le rapport de l’expert-comptable de la demanderesse, elles ne sont pas retenues.

La société TOURNY MEYER est condamnée à payer à la société ANKOR la somme de 147 746,52 €. La société ANKOR est déboutée du surplus de sa demande.

4. Sur les parts de loyers supportés en pure perte, faute de rapatriement de l’escape game

La société ANKOR réclame la somme de 39 013 € au titre du retard qu’elle a rencontré pour l’ouverture de l’exploitation. Elle réclame une somme correspondant à 7 mois de loyer plus charges.

Or comme il a été écrit plus avant, le retard de démarrage de l’exploitation, 2,5 mois pour une part, ne peut être imputé à la société TOURNY MEYER.

Il ne peut donc pas lui être réclamé d’indemnisation à ce titre, d’autant que la société ANKOR a bénéficié de l’indemnisation intégrale des loyers de la [Adresse 4] permettant l’exploitation des salles d’escape game.

La société ANKOR est déboutée de sa demande à ce titre.

5. Sur le préjudice lié à la perte de marge brute

La société ANKOR réclame la somme de 152 729 € à ce titre correspondant à un résultat supplémentaire courant retraité perdu au titre de l’année 2024, compte tenu du retard pris et des modifications des lieux dans le démarrage de l’exploitation.

Le Tribunal constate que ces chiffres sont extrapolés d’une réalisation sur 5,5 mois qui entrainent un chiffre d’affaires sur 11 mois représentant 197,72% du prévisionnel de l’année 1.

Le résultat prévisionnel courant retraité est multiplié par ce même coefficient après décote de 20%. La méthode de retraitement n’est pas connue.

La société ANKOR ne présente ainsi que des extrapolations annuelles issues de chiffres réalisés sur une courte période d’ouverture qui n’est pas forcément reproductible. Elle mentionne de plus, un chiffre correspondant à l’activité action game très faible alors qu’elle a conservé la possibilité de l’exploitation de la [Adresse 4]. Enfin, l’activité bar restauration, est très largement supérieure aux prévisions et nécessite donc que soit adaptés les résultats prévisionnels notamment la conséquence sur les achats.

Les chiffres fournis ne permettent pas de calculer le préjudice qu’aurait pu subir la société ANKOR.

La société ANKOR est déboutée de sa demande à ce titre.

6. Sur le préjudice moral

La société ANKOR réclame la somme de 10 000 € à ce titre. Elle fonde sa demande sur le fait qu’un recours a été déposé par RENNES METROPOLE et qu’il en résulte que l’activité exercée dans le local de [Localité 2] pourrait être remis en question selon ses propres termes.

D’une part l’activité a bien démarré et comme le souligne la demanderesse avec des performances supérieures au prévisionnel. La clientèle a donc été présente.

D’autre part, le sort du recours de RENNES METROPOLE n’est pas connu, pas plus que celui d’une demande de la municipalité de [Localité 2] de faire modifier le PLUI. Il est donc impossible de savoir si l’activité pourrait être remise en question.

La société ANKOR a choisi de porter le différend devant le Tribunal de céans sans attendre le résultat du recours engagé.

Enfin la société ANKOR ne justifie pas le montant de l’indemnisation qu’elle réclame.

La société ANKOR est déboutée de sa demande à ce titre.

7. Sur le total des indemnisations

De tout de ce qui précède, la société TOURNY MEYER est condamnée à verser à la société ANKOR en indemnisation des préjudices qu’elle a subis la somme de 153 999,52 €. La société ANKOR est déboutée du surplus de sa demande.

Sur les autres demandes

Pour faire valoir ses droits, la société ANKOR a dû engager des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La société TOURNY MEYER est condamnée à payer à la société ANKOR la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société ANKOR est déboutée du surplus de sa demande.

La société TOURNY MEYER qui ne justifie pas de l’incapacité de la société ANKOR à restituer les fonds en cas d’infirmation du jugement, est déboutée de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

La société TOURNY MEYER est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré collégialement, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Condamne la société TOURNY MEYER à verser à la société ANKOR en indemnisation des préjudices qu’elle a subis la somme totale de 153 999,52 €, soit :

* 6 253 € au titre du préjudice lié au nouveau bail pour le local [Adresse 4] à [Localité 1],

* 147 746,52 € au titre du maintien des 2 sites,

Déboute la société ANKOR du surplus de ses demandes,

Condamne la société TOURNY MEYER à payer à la société ANKOR la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et déboute la société ANKOR du surplus de sa demande,

Condamne la société TOURNY MEYER aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et déboute la société TOURNY MEYER de sa demande à ce titre,

Liquide les frais de greffe à la somme de 66,13 €, tels que prévus aux articles 695 et 701 du Code de procédure civile.

LA PRESIDENTE

LA GREFFIERE.