Tribunal de grande instance de Bobigny, 6e chambre, 3e section, 20 novembre 2017, n° 15/12147

TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2017

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE N° RG : 15/12147

N° de MINUTE :

Madame K Z épouse X ès qualité d’ayant droit de Monsieur L Z et de Madame Y épouse Z

[…]

[…]

représentée par M^e U V, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281, postulant et par M^e Lucie GOMES, avocat au barreau de SENLIS, plaidant

DEMANDEUR

C/

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Marie CUILLIEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 218

Monsieur J F

[…]

[…]

représenté par M^e Marie CUILLIEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 218

Maître R B

[…]

[…]

[…]

représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

Monsieur D F

[…]

[…]

représenté par M^e Marie CUILLIEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 218

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VERNIMMEN, Vice-Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de M^me COPIN, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Septembre 2017.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé et signé par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

Sur les faits et prétentions

Par acte authentique en date du 26 juin 2008, Monsieur Z et Madame Z, représentée par son époux ont cédé à la […], des biens sis 142 à […], 91 à […] à […], comprenant un appartement de 62,50 m² (lot n°25) dans le bâtiment D11, au dixième étage et une cave (lot 314) au prix de 100.000 €.

La […] est détenue par Monsieur D F, gérant de la SCI, et Monsieur J F, les fils de Monsieur M F, ami de Monsieur Z.

Par jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 6 avril 2009, Madame Z a été placée sous tutelle de sa fille, Madame Z, épouse X. Par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 17 décembre 2009, un tuteur extérieur à la famille a été désigné aux lieu et place de sa fille en raison d’un important conflit entre Monsieur Z et sa fille.

Madame Z est décédée le […].

Par ordonnance du 7 juillet 2014, Monsieur Z a été placé sous sauvegarde de justice avant d’être placée sous tutelle de Madame Z, épouse A (sa fille) et de Monsieur J X (son petit-fils) par jugement du tribunal d’instance de Senlis en date du 17 février 2015.

Considérant que le patrimoine de son grand-père avait été dilapidé et que des sommes importantes avaient été débitées en juin 2008, Monsieur J X a fait assigner la […], Monsieur D F, Monsieur J F et Maître B devant le tribunal de céans, par actes en date des 12 août 2015, aux fins d’annulation de la vente pour vice du consentement du vendeur ainsi que la condamnation des acquéreurs et du notaire à verser des dommages et intérêts.

Madame K X, en qualité d’ayant droit de Madame N Y épouse Z est intervenue volontairement.

Monsieur Z est décédé le […].

Madame K X a, en qualité d’ayant droit de Madame Y épouse Z et de Monsieur Z, repris la procédure pour son compte.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 23 mai 2017, Madame X, es qualité d’ayant droit de Monsieur et Madame Z, demande au tribunal deྭ:

«- DONNER ACTE à Madame K X agissant es qualité d’ayant droit de Madame Y épouse Z et de Monsieur L Z qu’elle a adressé le second original de l’assignation collationnée par la SCP O P et C, huissiers de justice associés à PARIS, afin de publication à la Conservation des Hypothèques de BOBIGNY.

— DIRE ET JUGER Madame K X agissant en qualité d’ayant droit Madame Y épouse Z et de Monsieur L Z recevable et bien fondée en ses demandes.

— ENJOINDRE Messieurs D et J F de restituer l’ensemble des correspondances, documents et effets personnels de Monsieur Z qu’ils pourraient détenir, au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision.

— CONSTATER que la signature de la procuration sous seing privée présentée devant le Notaire en charge de la vente n’est pas celle de Madame E épouse Z.

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que la vente des biens sis 142 à […], 91 à […] à […] par acte authentique du 26 juin 2008 a été réalisée sans le consentement valable de Madame Y épouse Z.

— CONSTATER que les associés de la […] ont utilisé des manœuvres frauduleuses afin que Monsieur Z consente à la vente des biens sis 142 à […], 91 à […] à […] par acte authentique du 26 juin 2008.

— CONSTATER que Messieurs D et J F ont perçu quelques jours après la vente, la somme de 91.000 € en remboursement de la somme versée par la […] pour l’achat du bien immobilier.

— CONSTATER que Monsieur Z a également versé la somme de 10.000 € à Madame Q F, mère de Messieurs D et J F.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER l’insanité d’esprit de Madame Y épouse Z lors de la vente des biens sis 142 à […], 91 à […] à […] par acte authentique du 26 juin 2008,

— DIRE ET JUGER que la vente réalisée par acte authentique du 26 juin 2008 a été conclue à vil prix.

En conséquence, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE

— PRONONCER aux torts de la […] la nullité du contrat de vente conclu le 26 juin 2008 entre la […] et Monsieur Z des biens sis 142 à […], 91 à […] à […]

— ORDONNER la réintégration du bien dans le patrimoine successoral de Monsieur Z.

— DIRE que Madame X es qualité d’ayant droit de Monsieur et Madame Z sera libéré de tout versement d’une somme quelconque à la […] par compensation des sommes déjà perçues par Messieurs D et J F, associés de la […].

— DIRE que les frais liés à la vente du 26 juin 2008 resteront à la charge de la […].

— DIRE que l’ensemble des frais liés à l’annulation de la vente seront mis à la charge de la […].

— DIRE que Maître R B, notaire associé de la SCP AI AJ-R B-AB L’HERMINIER-AF AG-AH et S T, sera tenu de garantir ladite condamnation.

— CONDAMNER Messieurs D et J F à verser Madame K X es qualité d’ayant droit de Monsieur Z la somme de 50.000 € à titre de son préjudice moral.

— CONDAMNER Maître R B, notaire associé de la SCP AI AJ-R B-AB L’HERMINIER-AF AG-AH et S T à verser à Madame K X es qualité d’ayant droit de Monsieur et Madame Z la somme de 30.000 € au titre du préjudice financier dû à la perte de chance de louer son bien et 50.000 € au titre de son préjudice moral,

— DEBOUTER la […], Messieurs D et J F et Maître R B de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER in solidum la […], Messieurs D et J F et Maître R B, notaire associé de la SCP AI AJ-R B-AB L’HERMINIER-AF AG-AH et S T à payer à Madame X agissant es qualité d’ayant droit de Monsieur et Madame Z la somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER in solidum DNK et Maître R B, notaire associé de la SCP AI AJ-R B-AB L’HERMINIER-AF AG-AH et S T en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître U V en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur ces condamnations, nonobstant toutes voies de recoursྭ»

Suivant les dernières conclusions signifiées le 7 juin 2017, la […], Monsieur D F, Monsieur J F demandent au tribunal deྭ:

«ྭ- DEBOUTER Madame K X, es qualité d’ayant droit de ses parents de l’ensemble de ses demandes ;

Reconventionnellement :

DIRE que la procédure diligentée par Madame K X à l’encontre des consorts F est abusive ;

CONDAMNER Madame K X à verser :

—  5 000 € à Monsieur D F en réparation de son préjudice moral résultant du caractère abusif de la procédure

—  5 000 € à Monsieur J F en réparation de son préjudice moral résultant du caractère abusif de la procédure

— CONDAMNER Madame K X à verser à la […] la somme de 34 256, 88 €

au titre des charges mises par la loi ou par les présentes conventions à la charge des locataires depuis le 26 juin 2008 ;

— ENJOINDRE à Madame K X d’enlever de l’appartement dont s’agit les meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur Z et de restituer les clefs de l’appartement à son propriétaire à compter du 19 avril 2017 au plus tard ;

— CONDAMNER Madame K X à verser à la […] la somme de 50 € par jour du retard à compter du 20 avril 2017

— CONDAMNER Madame K X à verser 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC à Monsieur J W, 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC à Monsieur D F et 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC à la société DNKྭ»

Suivant les dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2016, Maître B demande au tribunal de :

«- Principalement, Déclarer irrecevable M. Z en ses demandes.

— Subsidiairement, Dire mal fondé le demandeur en ses prétentions à responsabilité dirigée contre le concluant et l’en débouter.

— En tous les cas, Condamner M. Z, sous la représentation de ses deux co-tuteurs, à payer au concluant la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC.

— Condamner M. Z, sous la représentation de ses deux co-tuteurs, aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provisionྭ»

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 19 juin 2017. L’affaire a été plaidée le 18 septembre 2017 et mise en délibéré au 20 novembre 2017.

MOTIFS

I. Sur les fins de non-recevoir

1° Sur la publication de l’assignation au service foncier

En application de l’article 28 4° du décret n°55-25 du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les actes et décisions judiciaires lorsqu’ils portent sur des droits soumis à la publicité et notamment, les demandes de mutation ou constitution de droits réels immobiliers et les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention.

Le tribunal constate au préalable que Madame X justifie avoir publié au service de la publicité foncière son assignation, le formulaire de publication versé aux débats comportant le tampon du service de la publicité foncière de BOBIGNY en date du 6 septembre 2016.

Par conséquent, la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier sera rejetée.

2° Sur la qualité à agir

Vu l’article 122 du code de procédure civile ainsi que les articles 31 et 32 du même code,

Il ressort des actes de notoriété en date des 12 mars 2015 et 12 janvier 2017 que Madame X est la seule héritière à la succession de Monsieur Z, veuf de Madame Y-Z.

Dès lors, Madame X a la qualité à reprendre l’action en annulation de la vente conclue par ses parents, Monsieur et Madame Z et en dommages et intérêts, en sa qualité d’ayant droit de ces derniers.

Par conséquent, la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité à agir sera rejetée, étant précisé que le moyen portant sur l’insuffisance de pouvoirs de Monsieur X ne présente plus d’intérêt suite au décès de Monsieur Z.

3° Sur la prescription

Selon l’article 2224 du Code Civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer.

En l’espèce, il ressort des décisions judiciaires afférentes à la mise sous tutelle de Madame Z, des pièces afférentes aux actions judiciaires de Monsieur Z à l’encontre de sa fille et son gendre qu’à partir de 2004, Monsieur Z était en conflit avec sa fille jusqu’à rompre les liens avec elle et a envisagé de «ྭrenier sa filleྭ», ce que confirment la […] et les consorts F dans leurs écritures. Il s’ensuit que Madame X, écartée par son père et n’ayant pas accès aux comptes bancaires de son père, n’a pas été informée que ce dernier avait vendu, au prix de 100 000 €, son appartement aux consorts F, avec un droit d’usage et d’habitation réduit, (les vendeurs n’étant pas autorisés à louer ce bien s’ils ne l’habitaient pas personnellement) et qu’il a effectué des versements à leur profit de près de 90 000 € dans la même période.

Ce n’est donc qu’en juin 2014, date à laquelle Monsieur J X a eu accès aux affaires personnelles de son grand-père, hospitalisé à la clinique de Rosny-sous-Bois et a pu se rendre au domicile pour récupérer des affaires personnelles que des doutes sur les circonstances dans lesquelles la vente du domicile conjugal avaient pu être émis par l’entourage familial de Monsieur Z. Il ne peut être reproché à Monsieur Z de ne pas en avoir pris conscience avant cette date eu égard à son âge avancé et à son état de santé qui s’est dégradé progressivement jusqu’à son hospitalisation et sa mise sous tutelle, et ce d’autant plus que l’entourage familial n’avait pas accès à son patrimoine et ses comptes bancaires dont le montant n’a cessé de se réduire au fur et à mesure de son isolement.

Dès lors, il convient de fixer à juin 2014, la date à laquelle Monsieur Z a été en mesure de découvrir les faits mettant en doute la validité de la vente du 26 juin 2008. L’assignation ayant été délivrée en août 2015, l’action en annulation de la vente et en dommages et intérêts n’est pas prescrite.

II. Sur la demande de nullité de la vente du 26 juin 2008

L’article 1108 du Code Civil dispose que quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : Le consentement de la partie qui s’oblige ; Sa capacité de contracter ; Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ; Une cause licite dans l’obligation.

En vertu de l’article 1109 du Code Civil, le consentement de la partie qui s’oblige n’est pas valable s’il n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

1° Sur l’absence de consentement de Madame Z

Le consentement libre et éclairé des parties est une condition nécessaire à la formation de tout contrat.

Selon l’article 414-1 du Code Civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Il appartient au tribunal, en application des articles 287 et 288 du code de procédure civile, de procéder à une vérification d’écriture et d’apprécier la valeur probante d’une pièce au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente que le consentement de Madame Z à la vente a été formalisé par une procuration remise au notaire, sans que celle-ci ne soit authentifiée par un clerc assermenté. Le fait qu’une précédente vente ait eu lieu en juillet 2005 avec une procuration établie par un clerc de l’étude au domicile de Madame Z ne suffit pas à rendre valable la procuration délivrée pour un autre bien quelques années après.

Force est de constater que la signature apposée sur la procuration de vente en date du 27 mars 2007 est en tous points dissemblable à celle figurant sur la carte de séjour de Madame Z. Aucune des lettres ne se ressemble entre elles. Le tribunal relève qu’aucun des défendeurs ne conteste ce point dans leurs écritures, notamment en produisant des documents contenant la signature de Madame Z.

Il est par ailleurs étonnant d’authentifier un acte de vente avec une procuration datée du 27 mars 2007 alors que la vente a été régularisée plus d’un an plus tard, le 28 juin 2008.

En outre, il ressort de l’attestation du Docteur H du 7 juillet 2006 que Madame Z présente une démence mixte, faite de troubles neuro-cognitifs sévères et la rendant totalement dépendante, ce qui a justifié une prise en charge à 100ྭ% à compter du 8 mars 2000, comme l’atteste le document de la CPMA. La décision d’attribution de l’allocation départementale personnalisée d’autonomie mentionne clairement que Madame Z est classée, depuis le 22 juillet 2004, dans le groupe GIR2 qui concerne «ྭles personnes âgées dont les fonctions mentales sont altérées mais qui ont conservé leur capacité de se déplacerྭ». Le Docteur I, expert psychiatre ayant examiné Madame Z dans le cadre d’une procédure de mise sous tutelle, indique l’avoir examiné le 4 juin 2008 et conclut que cette dernière souffre d’une maladie d’Alzheimer à un stade évolutif avancé, qu’elle a perdu toute autonomie et qu’elle doit être représentée de manière continue dans tous les actes de la vie civile, qu’elle n’est plus capable de communiquer verbalement, que son jugement, son raisonnement et l’autocritique sont abolis.

Ces éléments médicaux démontrent que Madame Z, atteinte de la maladie d’Alzheimer depuis plusieurs années, a perdu progressivement ses facultés cognitives depuis 2000 au point d’être atteinte «ྭd’une démence mixte, faite de troubles neuro-cognitifs sévèresྭ» en juillet 2006 et de voir son discernement et son jugement abolis le 4 juin 2008, alors que pendant cette même période, la procuration pour la vente de son bien a été signée le 27 mars 2007, que le compromis de vente a été signé le même jour et que la vente a été régularisée le 28 juin 2008.

Ces éléments médicaux ne font que conforter le fait que la signature apposée sur la procuration du 27 mars 2007 n’est pas celle de Madame Z. A supposer que Madame Z l’ait signée, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a pas émis un consentement libre et éclairé en raison de l’altération de son discernement et des troubles neuro-cognitifs sévères dont elle souffrait, au moment de la signature de la procuration pour la vente de son appartement, en raison de la maladie d’Alzheimer, qui est de surcroît une pathologie évolutive.

L’absence de consentement libre et éclairé de Madame Z à la vente justifie de prononcer la nullité de l’acte de vente du 26 juin 2008.

2° Sur le dol

Selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol consiste en des manœuvres, mensonges ou réticences par lesquels une personne en trompe une autre pour la déterminer à contracter, ce qui implique d’apprécier l’existence, la pertinence et la gravité des faits allégués comme constitutifs de dol, et notamment s’ils ont été la cause déterminante du contrat.

En l’espèce, il ressort des décisions judiciaires afférentes à la mise sous tutelle de Madame Z, des pièces afférentes aux multiples actions judiciaires de Monsieur Z à l’encontre de sa fille et de son gendre qu’à partir de 2004, Monsieur Z était en conflit intense avec sa fille jusqu’à rompre les liens avec elle et a envisagé de «ྭrenier sa filleྭ» selon les termes de son courrier du 27 juin 2006.

Les consorts F ne démontrent pas avoir cherché à apaiser les tensions familiales mais n’ont cessé de jouer le jeu de Monsieur Z, qui les présentait à l’extérieur, comme les seules personnes dignes de confiance de son entourage familial. Cette hostilité marquée de Monsieur Z à l’égard de sa fille a été entretenue au point de l’isoler et de le placer progressivement sous leur dépendance étroite, comme l’attestent les pièces produites au débat, notamment les décisions judiciaires, les courriers personnels, l’acceptation par le père de J et D F d’un mandat futur de protection en 2011 et les lettres de Monsieur F en octobre 2014 et mars 2015 insistant auprès du juge des tutelles pour être entendu compte tenu de son statut et des conflits avec la fille dont il avait appris qu’elle avait été désignée tutrice.

Force est de constater que ce sont les consorts F, eux-mêmes, qui produisent l’ensemble de ces documents, non seulement toutes les décisions judiciaires auxquelles ils ne sont pas parties mais également une réponse du procureur de la République suite à une plainte, des courriers de Monsieur Z, des plaintes et auditions devant la gendarmerie. Même si les décisions judiciaires sont rendues publiquement, il n’en demeure pas moins que ces dernières sont relatives à des conflits familiaux et que les autres documents sont très personnels, ce qui ne fait que corroborer les liens de dépendance étroite entre Monsieur Z et les consorts F.

L’ hostilité marquée de Monsieur Z à l’égard de sa fille a été d’autant plus facilement utilisée par les consorts F que ce dernier avait un état de santé particulièrement fragile. La décision de Révision de l’Allocation départementale Personnalisée d’Autonomie à domicile du 11 août 2007 indique qu’au vu des résultats de la nouvelle évaluation médico-sociale, Monsieur Z doit être placée en GIR2 et que le plan d’aide initial (qui avait attribué une aide en GR4) doit être modifié. Il ne peut être soutenu qu’il existe une erreur sur le GIR, comme le soutiennent les consorts F, dans la mesure où le terme «ྭmodificationྭ» de plan d’aide initial n’a de sens que si Monsieur Z change de GIR. Or, le groupe GIR2 concerne «ྭles personnes âgées dont les fonctions mentales sont altérées mais qui ont conservé leur capacité de se déplacerྭ». La fragilité de cet état de santé est également confortée par le compte-rendu d’hospitalisation du 9 juin 2008 aux termes duquel Monsieur Z a été hospitalisé entre

le 5 mai et le 6 juin 2008 en raison d’une hémiparasie droite avec aphasie sévère dans les suites d’un AVC ischémique survenu en avril 2008.

Le fait pour les consorts F d’alimenter un conflit familial au point d’isoler Monsieur Z dont l’état de santé fragile le rendait de plus en plus dépendant de l’aide extérieure constitue des manœuvres dolosives dès lors qu’elles ont été menées dans le seul but de déterminer Monsieur Z à leur consentir un avantage que les consorts F n’auraient pas pu obtenir.

Or, l’acte de vente du 26 juin 2008 porte sur le domicile où vit quotidiennement Monsieur Z, alors qu’aucun élément médical ne justifie qu’il procède à la vente de ce bien, son état de santé ne justifiant pas, au regard des pièces médicales produites, un placement en maison de retraite. En outre cet acte de vente prévoit un droit d’usage et d’habitation réduit qui ne préserve pas les intérêts de Monsieur Z dans la mesure où il peut seulement y résider personnellement mais ne peut pas en percevoir les loyers en cas de départ dans une maison de retraite, cette éventualité n’étant pas à exclure dans le futur au regard de son état de santé.

Si un prix de vente a bien été fixé à hauteur de 100 000 € et qu’un virement de cette somme a été crédité sur le compte de Monsieur Z, il n’en demeure pas moins que différents chèques ont été établis à l’ordre de la famille F par Monsieur Z le 28 juin et 1^er juillet 2008, soit le jour même de la vente et dans les jours qui ont suiviྭ:

—  16.000 € à Monsieur D F

—  20.000 € à Madame Q F

—  55.000 € à Monsieur J AA

Ainsi, une somme de 91 000 € a été débitée en 2008 sur le compte de Monsieur Z au profit de la famille F, et plus particulièrement au bénéfice des associés de la société DNK, dans les quatre mois qui ont suivi la vente, et ce compris un chèque daté par erreur de 2009 puisqu’il a été débité en 2008.

Force est de constater que la […] et les consorts F ne sont pas en mesure d’expliquer l’objet du versement de sommes aussi importantes. Nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, le tableau établi par leurs soins pour démontrer la restitution des fonds est dépourvu de toute force probante, et ce d’autant plus qu’il n’est corroboré par aucun justificatif ou relevé de compte bancaire démontrant que ces sommes ont été prélevées sur le compte de la SCI ou de ses associés et ont été créditées sur le compte des époux Z.

Si la […] verse au débat une offre de prêt de la banque LCL à hauteur de 75 000 € dont l’objet est le financement de ce bien, ce prêt ne figure pas dans l’acte authentique de vente au titre des modalités de financement de l’acquisition, notamment en spécifiant que la banque LCL a effectivement procédé au virement de cette somme sur les comptes du Notaire avant la régularisation de la vente. Il n’est également produit au débat aucune pièce justifiant le versement de ce crédit dans les comptes de la […] ou les comptes de l’étude notariale. En outre, le compte pour lequel le prêt a été accordé n’est pas celui de la […], le compte indiqué sur les tableaux d’amortissement n’étant pas celui du compte bancaire noté dans les statuts.

A supposer que le prix de vente mentionné dans l’acte de vente a été payé par le biais de ce prêt et d’apport personnel, il n’en demeure pas moins que Monsieur Z a concomitamment effectué sans motifs des versements d’un montant correspondant au prix de vente aux consorts F, de sorte que le transfert de propriété s’est opéré sans contre-partie, qu’elle soit financière ou en nature.

Par ailleurs, il convient de souligner le caractère précipité de la signature de l’acte authentique de vente : la vente est intervenue seulement trois semaines après la sortie d’hôpital de Monsieur Z, soigné à la suite de deux AVC consécutifs, ce dont les consorts F avaient parfaitement connaissance dès lors qu’ils s’en occupaient, alors que le compromis de vente a été signé le 27 juin 2007 plus d’un an auparavant et que l’offre de crédit a été émis en mars 2008, soit neuf mois après le compromis.

Ainsi, cette régularisation de la vente a eu lieu à une période où l’état de santé de Monsieur Z, déjà référencé dans le groupe GR2, était fragile et au moment où le conflit familial était exacerbé, Madame Z vivant au domicile de sa fille, alors que Monsieur Z s’y opposait, ce que met clairement en évidence le jugement du Tribunal de Grande instance de Senlis du 12 juillet 2012.

En profitant du souhait de Monsieur Z de déshériter sa fille en raison de l’important conflit les opposant sur l’état de santé de Madame Z, les consorts F ont sciemment usé de manœuvres pour isoler Monsieur Z de son entourage familial, dans le but de conclure la vente de son bien immobilier à leur profit, et ce dans des conditions financières telles que la vente aboutissait non seulement à déshériter sa fille mais également à le déposséder de son patrimoine mobilier comme immobilier, les consorts F, sous le couvert de la […] devenant propriétaire de ce bien, sans contrepartie, le prix ayant été financé indirectement par les fonds de Monsieur Z.

Il s’ensuit que sans ces manœuvres visant à profiter du conflit familial et de l’état de santé de Monsieur Z pour l’isoler et le placer sous la dépendance des consorts F, ce dernier n’aurait pas conclu une vente le dépossédant de ses biens, ce qui caractérise un dol ayant vicié son consentement.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de l’acte de vente du 26 juin 2008 et de placer les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente.

Il y a donc lieu d’ordonner à la […] de restituer le bien immobilier. En revanche, la vente ayant eu lieu sans contrepartie, il a lieu de dispenser Madame X de la restitution du prix de vente.

Le présent jugement devra être publié, aux frais avancés de la partie la plus diligente, au service de publicité foncière compétent. Les frais inhérents à cette publication devront être supportés par la […]. Les frais initiaux de la vente du 26 juin 2008 resteront à la charge de la […].

III. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame X

1° Sur la responsabilité des consorts F

Le droit de demander la nullité du contrat prévue à l’article 1116 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice subi.

Il a été précédemment démontré qu’en isolant Monsieur Z en usant du conflit familial et profitant de l’état de santé de Monsieur Z, les consorts F ont commis des réticences et manœuvres dolosives ayant vicié le consentement de Monsieur Z, ce qui caractérise une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle à son égard si cette faute lui a causé un préjudice direct et certain.

Or, Monsieur Z, qui avait fait entièrement confiance aux consorts F, qu’il considérait comme des personnes dignes de confiance, animées par le souhait de l’aider et le protéger, s’est retrouvé en réalité dépossédé de ses biens et dans l’incapacité de financer les frais d’une maison de retraite, ce qui crée un sentiment de trahison et d’abus générateur d’un préjudice moral qu’il convient de fixer à la somme de 10 000 €.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum Monsieur J F et Monsieur D F à payer à Madame X la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

2° Sur la responsabilité du notaire

Le notaire en tant que rédacteur de l’acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, même s’ il n’en a pas été le négociateur ou qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties. Il doit procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer la validité, et l’utilité de l’acte qu’il rédige ; il a notamment l’obligation de contrôler les déclarations des parties, de vérifier leur consentement, de procéder à des recherches sur la situation des biens, de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu, d’authentifier les signatures qu’il reçoit.

Il est ainsi tenu, quand une partie est représentée par un mandataire, de vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur la procuration sous seing privé qui lui est présentée et il doit, à cette fin, se faire communiquer des éléments de comparaison qui lui permettent de prendre parti sur ce point.

En l’espèce, il a été précédemment établi que Madame Z n’a pas émis un consentement libre et éclairé lors de la régularisation de la vente du 26 juin 2008 aux motifs que la signature émise dans l’acte de procuration ne correspond à sa signature et que son discernement était altéré du fait de troubles neuro-cognitifs sévères.

Force est de constater que le notaire, en charge d’authentifier les signatures, s’est contenté d’une procuration donnée le 27 juin 2017, datée de plus d’un an, lors de la régularisation de la vente, sans effectuer des vérifications plus récentes ou s’enquérir des motifs pour lesquels Madame Z ne pouvait pas se déplacer. Le fait qu’une précédente vente avait été consentie par les époux Z le 27 juillet 2005 dans laquelle le consentement de Madame avait été

recueillie par un clerc assermenté ne dispensait pas Maître B d’en faire de même pour un acte de vente intervenant plus de trois ans après, et ce d’autant plus qu’il s’agissait de personnes âgées dont l’état de santé pouvait se dégrader en l’espace de trois ans.

En revanche, il n’est pas établi que Monsieur Z présentait, le jour de la régularisation de l’acte, d’un point de vue visuel des signes physiques de faiblesse ou de vulnérabilité de nature à alerter le notaire sur la sincérité de son consentement. Il n’est nullement établi, contrairement aux consorts F, que Maître B a été informé de la récente hospitalisation de Monsieur Z en raison de deux AVC consécutifs. Il ne peut donc lui être reproché, en l’absence de preuve de signes extérieurs visibles de dégradations de son état physique, de ne pas avoir vérifié la validité du consentement de Monsieur Z.

De même, il ne peut être reproché au notaire d’avoir régularisé une vente à un prix de vente à 100000 € comprenant une clause prévoyant un droit d’usage et d’habitation réduit, sans faculté de mise en location dans la mesure où la fixation du prix relève de l’opportunité économique de l’opération sur laquelle le notaire n’est pas tenu à un devoir de conseil, sauf si la contre-partie financière ou en nature est inexistante ou quasi-inexistante. Or, le prix de vente a été clairement mentionné dans l’acte et aucun élément ne permet d’établir que le notaire a été informé de virements conséquents effectués, parallèlement à la vente, des comptes de Monsieur Z vers ceux des consorts F et aboutissant à ce que la vente intervienne sans contrepartie.

Il ne peut être fait grief au notaire de s’être abstenu de prévoir un véritable usufruit au lieu d’un simple droit d’usage et d’habitation dès lors que l’insertion de cette clause touche à l’équilibre économique de l’opération sur laquelle le notaire ne peut donner de conseil.

Il s’ensuit qu’en omettant d’effectuer des vérifications récentes et sérieuses sur la validité du consentement de Madame Z, le notaire a commis des négligences fautives permettant aux consorts F de régulariser un acte de vente opérant le transfert de propriété du bien immobilier à leur profit sans contrepartie financière.

Le manquement de Maître B à son obligation de garant de l’efficacité juridique des actes qu’il dresse n’engage sa responsabilité que s’il cause un préjudice direct et certain à celui qui s’en prévaut.

L’absence d’insertion d’une clause d’usufruit dans l’acte de vente ne pouvant être imputée au notaire, il n’existe pas de lien de causalité entre la faute de Maître B et la perte de chance de Monsieur Z de louer son bien. De même, il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice moral subi par Monsieur Z et les négligences fautives du notaire dès lors que ces dernières portent sur le consentement de Madame Z, et non celui de Monsieur Z.

Par conséquent, il convient de débouter Madame X de ses demandes de dommages et intérêts à l’égard de Maître B.

Les frais de publication consécutifs à une annulation de la vente, ne vise qu’à replacer les parties dans l’état où elles étaient avant la vente et n’ont pas un caractère indemnitaire, de sorte que le notaire, qui a manqué à son devoir de conseil à l’égard du vendeur, ne peut être condamné à garantir le vendeur des frais de publication incombant à l’acheteur

Toutefois, le notaire peut être condamné à garantir le paiement de ces frais uniquement lorsque leur versement est définitivement compromis.

En l’espèce, l’insolvabilité de la […] n’est pas démontrée par les pièces produites au débat.

Par conséquent, Madame X sera déboutée de sa demande de condamnation de Maître B à la garantir du paiement des frais de publication du jugement ordonnant la nullité de la vente.

IV. Sur la demande de restitution de l’ensemble des correspondances, documents et effets personnels de Monsieur Z

Madame X demande la restitution de l’ensemble des correspondances, documents et effets personnels de Monsieur Z.

Vu l’article 9 du code civil,

Si le juge peut prescrire toutes mesures propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée, il n’en demeure pas moins que la demande de restitution de correspondances, documents et effets personnels de Monsieur Z doit être suffisamment déterminée pour permettre de les identifier. Le juge doit également s’assurer de l’existence de la pièce et de sa détention effective.

En l’espèce, la demande de restitution de «ྭl’ensemble des correspondances, documents et effets personnels de Monsieur Z qu’ils pourraient détenirྭ» est libellée de manière vague et dans des termes généraux ne permettant pas d’identifier les documents ou correspondances concernés, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de s’assurer de leur existence et de leur détention effective par les consorts F.

En l’état, la demande de restitution de l’ensemble des correspondances, documents et effets personnels de Monsieur Z qu’ils pourraient détenir sera donc rejetée.

V. Sur les demandes reconventionnelles

1° Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1382 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1382 du code civil.

Les consorts F n’établissent pas que l’action en justice reprise par Madame X soit totalement dépourvue de sérieux.

Par conséquent, il convient de débouter les consorts F de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

2° Sur le remboursement des charges récupérables

La […] demande le remboursement des charges récupérables qu’elle a intégralement payées pour la somme de 34 256,88 €.

Vu les articles 1134, 1135, 1235 du code civil, applicables dans leur ancienne version,

Selon l’acte authentique de vente du 26 juin 2008, le vendeur est tenu de payer les charges mises par la loi ou par les présentes conventions à la charge des locataires.

Toutefois, le relevé de compte de copropriété ne fait nullement la distinction entre les charges incombant au copropriétaire et ceux auxquelles le locataire est tenu. Il n’est également pas démontré que ces sommes, à supposer qu’elles constituent des charges locatives, aient été effectivement payées par les consorts F et/ ou la […]. Aucun relevé de compte bancaire n’est produit pour attester du paiement effectif de ces sommes.

Par conséquent, il convient de débouter la […] de sa demande en remboursement des charges locatives.

3° Sur la demande de libérer les lieux

La vente ayant été annulée, le bien immobilier doit être restitué à Madame X par la […], qui a perdu la qualité de propriétaire et qui ne peut donc plus se prévaloir de la clause «ྭpropriété jouissanceྭ» insérée dans l’acte de vente.

Par conséquent, il convient de débouter la […] de sa demande de libération des lieux.

V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est tenue aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La […], Monsieur J F et Monsieur D F, parties qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de condamner in solidum la […], Monsieur J F et Monsieur D F à payer à Madame K Z épouse X la somme 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes de frais irrépétibles seront rejetées.

Les circonstances de l’affaire et son ancienneté justifient de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Rejette les fins de non-recevoir fondées sur le défaut de publication de l’assignation, sur le défaut de qualité à agir et sur la prescription,

Prononce la nullité de la vente suivant acte authentique reçu le 26 juin 2008 par Maître B, notaire associé, membre de la SCP AI AJ, R B, AB AC, AF AG-AH et S AD, titualire de l’office notarial sis à PANTIN (Seine-Saint-Denis) 30 rue Hoche, publié le 27 août 2008 volume 2008P, répertoire n°1678, d’un ensemble immobilier situé à ROSNY-SOUS-BOIS (93 110), 142 à 164 Boulevard dAlsace-Lorraine, 91 à […], 65, 66 et […], pour une surface de […], […], 05a 54ca ainsi que […], pour une surface de 04a 19ca et de 05a 73 caet section […], d’une surface de 01a 90ca et 1 ha 05a 96ca, comprenant de lot n°125 dans le bâtiment D11 et le lot n°314 dans le bâtiment D11, par Monsieur L Z et Madame N Y, épouse Z vendeurs, à la […], acquéreur, au prix de 100 000 €,

Ordonne à la […] de restituer ce bien immobilier à Madame K Z, épouse X, es qualité d’ayant droit de Monsieur L Z et Madame N AE, épouse Z,

Dispense Madame K Z, épouse X, es qualité d’ayant droit de Monsieur L Z et Madame N AE, épouse Z de la restitution du prix de vente,

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,

Condamne la […] à prendre en charge les frais de publication du présent jugement,

Condamne la […] à prendre en charge les frais de la vente du 26 juin 2008,

Déboute Madame X de sa demande de condamnation de Maître B à la garantir du paiement des frais de publication du jugement ordonnant la nullité de la vente,

Condamne in solidum Monsieur J F et Monsieur D F à payer à Madame X la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute Madame K Z, épouse X de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Maître B,

Déboute Madame K Z, épouse X de sa demande de restitution de l’ensemble des correspondances, documents et effets personnels de Monsieur Z qu’ils pourraient détenir,

Déboute les consorts F de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute la […] de sa demande en remboursement des charges locatives,

Déboute la […] de sa demande de libération des lieux,

Condamner in solidum la […], Monsieur J F et Monsieur D F à payer la somme 3000 € à Madame K Z épouse X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes de frais irrépétibles,

Condamne in solidum la […], Monsieur J F et Monsieur D F aux dépens.

Ordonne l’exécution provisoire.

La minute a été signée par Madame VERNIMMEN, Vice Président , et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT