RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal de Grande Instance d’EVRY

Chambre des Référés

Ordonnance rendue le 30 Janvier 2018

MINUTE N° 18/______

N° 17/01025

ENTRE :

Madame B Y, demeurant […]

Représentée par M^e Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Société VERSPIEREN, dont le siège social est […] – […]

Compagnie d’assurances MACIF, dont le siège social est sis 2 et […]

Toutes deux représentées par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0872

DEFENDERESSES

D’AUTRE PART

RENDUE PAR

D E-F, Juge,

Assistée de Joana ROLO, Greffier

**************

Par acte d’huissier du 25 octobre 2017, Madame B Y a assigné en référé la société VERSPIEREN et la MACIF.

Elle expose que :

— elle est propriétaire d’un appartement qu’elle a donné en location à Monsieur X et Madame C Z le 1^er mars 2013 pour un loyer de 810 euros outre les charges,

— elle a souscrit auprès de la société VERSPIEREN une assurance la garantissant des pertes locatives et comportant un volet protection juridique,

— elle a souscrit auprès de la MACIF un contrat d’assurance loyers impayés,

— suite à des impayés de loyers, elle a saisi le courtier d’assurances qui a commencé à l’indemniser,

— les loyers étant impayés, la société de recouvrement GRIL diligentée par le courtier a fait délivrer un commandement de payer, puis une assignation devant le tribunal d’instance de JUVISY qui le 29 mai 2017 rendait un jugement condamnant les locataires à payer à Madame Y 25.747,14 euros au titre des impayés locatifs et cette dernière à leur verser 9.700 euros au titre d’indemnité pour préjudice de jouissance, la locataire ayant argué de l’indécence du logement,

— suite à cette décision, l’assureur a indiqué résilier le contrat, du fait de l’insalubrité du logement, lui réclamant 28.987,43 euros au titre des sommes déjà versées,

— la grosse du jugement du 29 mai 2017 ne lui a jamais été remise.

Madame Y sollicite, outre la constatation de multiples éléments, la condamnation des défenderesses :

— à lui verser les indemnités dues au terme du contrat d’assurance loyers impayés en cas de non-paiement des loyers, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dès lors que le bien donné à bail n’est pas insalubre et qu’elle n’a pas fait de fausses déclarations,

— à appliquer la protection juridique et à prendre en charge les honoraires d’avocat et les frais à engager aux fins de référé expertise afin de déterminer l’origine des désordres affectant le logement dont s’agit,

— à lui transmettre la grosse du jugement afin qu’elle puisse faire exécuter cette décision, ce qui lui permettra de rembourser la MACIF,

— à lui verser une provision de 3.000 euros au titre des loyers impayés au second semestre 2017.

La MACIF et la société VERSPIEREN concluent à titre principal, à l’incompétence du juge des référés au motif qu’il existe une contestation sérieuse, qu’en effet, Madame Y ne peut solliciter le versement de 9700 euros représentant la somme qu’elle doit verser à sa locataire pour cause d’indécence du logement alors qu’elle est à l’origine de ce problème, que l’assureur n’a pas à financer une expertise relative à l’indécence du logement alors que celle-ci a été reconnue par jugement et qu’il appartient à Madame Y de remettre aux normes, que l’insalubrité du logement est une clause d’exclusion de garantie, qu’il en est de même lorsque le bailleur fait obstruction à l’application de la clause résolutoire contenue au bail, ce qui est le cas puisque c’est l’indécence du logement qui a permis au tribunal d’exclure la résiliation du bail, que Madame Y n’a pas fait une juste déclaration du risque au moment de la souscription du contrat dès lors que l’immeuble est atteint d’un vice de construction générant des infiltrations par façade relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur le fond, la MACIF et la société VERSPIEREN concluent :

— à la mise hors de cause de cette dernière,

— au débouté de Madame Y au regard des clauses d’exclusion contenues au contrat, dès lors que le caractère infiltrant des façades et toitures étaient connus avant la prise d’effet de l’adhésion, que le tribunal a refusé de prononcer la résiliation pour cause d’indécence du logement ce qui ne peut avoir pour conséquence de contraindre l’assureur à payer les loyers, que les préjudices locatifs subis par Madame Y relève de son assureur propriétaire non-occupant ainsi que de l’assureur du syndicat des copropriétaires et non de la MACIF, qu’il en est de même des problèmes d’expertise à diligenter l’assurance auprès de la MACIF ne concernant que les loyers impayés du fait du locataire, que la MACIF n’est pas tenue dans le cadre de son contrat de financer un procès relatif à des vices de construction, que l’indécence relevée par le tribunal correspond à l’insalubrité qui figure dans les exclusions,

— plus subsidiairement à la nullité du contrat d’assurances, dès lors que Madame Y a fait preuve de réticence ou de fausses déclarations intentionnelles lors de la conclusion du contrat, en cachant à la MACIF qu’il s’agissait d’un logement insalubre et qu’il s’agissait d’assurer les impayés de loyer d’une personne demeurant seul et ayant un revenu d’un montant égal au loyer plus les charges, Madame Z étant divorcés depuis 2005 et Monsieur X ne demeurant pas dans l’appartement,

— encore plus subsidiairement à la réduction de l’indemnité à la somme de 10.000 euros.

La MACIF précise qu’elle ne remettra la grosse et les seconds de procédure que si Madame Y lui restitue les indemnités qu’elle a versées indûment, dans la mesure où elle ne peut exécuter cette décision à l’encontre de la locataire puisque les indemnités de loyers impayés lui ont été versées par la MACIF

A titre reconventionnel, la MACIF demande que Madame Y soit condamnée à lui restituer la somme de 28.987,43 euros représentant les indemnités déjà versées, outre 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse Madame Y fait valoir que le juge des référés est compétent, qu’il existe une urgence puisque les loyers lui permettent de s’acquitter des échéances du prêt qu’elle a obtenu pour acheter ce bien, qu’elle est bien fondée à obtenir la grosse du jugement afin d’en obtenir l’exécution puisque la MACIF a résilié le contrat les liant ; qu’il n’existe pas de contestations sérieuses dans la mesure où elle ignore que Monsieur X ne demeure pas dans l’appartement, où le logement n’a pas été déclaré insalubre ; qu’elle est bien fondée à obtenir l’exécution du jugement dès lors qu’elle ne pourra rembourser la MACIF des sommes pour lesquelles elle est subrogée dans ses droits que si elle exécute à son profit le jugement.

Elle conclut au débouté des demandes reconventionnelles.

Madame Y ne s’oppose pas à la mise hors de cause de la société VERSPIEREN.

MOTIFS

Sur les demandes de Madame A :

Le tribunal d’instance de Juvisy a refusé de prononcer la résiliation du bail au motif que le logement loué par Madame A est indécent et que ces locaux sont impropres à l’habitation.

Le contrat conclu exclut la garantie pour les immeubles « insalubres ». La notion d’insalubrité n’est pas définie par la convention des parties.

Il appartient au seul juge du fond d’interpréter le contrat et de dire si l’indécence du logement ou son impropriété à l’habitation sont assimilables à l’insalubrité et permettent à la compagnie d’assurances d’exclure sa garantie.

De même, il n’appartient pas au juge des référés de dire si, en ne déclarant pas, lors de la souscription de cette garantie, que l’immeuble était atteint d’un vice de construction générant des infiltrations relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Madame Y a fait une juste déclaration du risque ou manifesté une réticence dolosive dans ses déclarations relatives aux risques.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer en référé sur la demande d’indemnité.

Il en est de même de la mise en oeuvre de la protection juridique, du paiement des frais d’avocats, de la demande de provision de 3.000 euros au titre des loyers impayés au second semestre 2017 ou encore des frais à engager aux fins de référé expertise.

S’agissant de la demande de transmission de la grosse du jugement, il convient d’observer que Madame A apparaît dans le jugement du tribunal d’instance en qualité de seule demanderesse, représentée par Maître GUEGAN, avocat, et qu’une copie exécutoire de la décision a été délivrée le 12 juillet 2017 à l’avocat de Madame A ; qu’en tout état de cause, si le tribunal d’instance a condamné Monsieur X et Madame Z à payer à Madame A la somme de 24.048,84 euros au titre des loyers impayés, force est de constater qu’en l’état, cette somme lui a déjà été versée par la MACIF.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer en référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de la MACIF :

La demande de restitution des indemnités déjà versées par la MACIF suppose préalablement tranchées, notamment, la question relative aux exclusions de garantie soulevées par la MACIF qui relève, comme indiquée plus avant, de la seule compétence du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer en référé sur cette demande.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile :

Madame A succombant sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous D E, juge des référés, statuant en premier ressort, contradictoirement, par ordonnance mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu de répondre aux demandes de constat formées par Madame A,

DISONS n’y avoir lieu de statuer en référé sur les demandes de Madame A ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer en référé sur la demande reconventionnelle de la MACIF ;

REJETONS les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame A aux dépens.

Ainsi fait et rendu par mise à disposition au greffe, le TRENTE JANVIER DEUX MIL DIX HUIT, et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,