TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 09/02439

AFFAIRE : Société ANF (la SCP SCP ROSENFELD F / ROSENFELD G / ROSENFELD V)

C/ S.A.R.L. LA SOCIETE LIPCO (M^e Jean-Claude SASSATELLI)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Mars 2011

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame X Y

Greffier : Madame Z A

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Avril 2011

PRONONCE : En audience publique, le 12 Avril 2011

Par Madame X Y, Vice-Président

Assistée de Madame Z A, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La Société ANF, dont le siège social est sis […], et faisant élection de domicile en son établissement de MARSEILLE, […] la République – […] , prise en la personne de son représentant légal.

représentée par M^e François ROSENFELD de la SCP ROSENFELD F / ROSENFELD G / ROSENFELD V, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

La Société LIPCO, dont le siège social est […] , prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

représentée par M^e Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître B C, mandataire judiciaire, domicilié , […] – […], es qualité de Commissaire à l’exécution du plan de la société LIPCO, désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 26 juillet 2010.

représenté par M^e Caroline SAYAG de la SCP BOLLET ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2006, la société ANF a donné à bail à la société LIPCO un local sis, 7 place du général de Gaulle à Marseille, pour y exercer une activité de développement photographique, vente de pellicules photographiques, d’appareils photos et d’accessoires, moyennant un loyer annuel de 14.000 €. Ce bail était conclu pour une durée de 9 années à compter du 30 septembre 2006, pour se terminer le 29 septembre 2015.

Le 2 juillet 2008, la société ANF a fait établir un constat d’huissier portant sur différents aménagements réalisés par le preneur sans autorisation : pose d’une tente, peinture de couleur jaune, fixation de deux enseignes, installation d’un appareil de climatisation.

Le 27 novembre 2008, la société ANF a dénoncé à la société LIPCO le constat établi le 2 juillet 2008 et l’a mise en demeure de remettre les lieux en état sous condition d’application de la clause résolutoire.

La société ANF a fait dresser un nouveau constat le 15 janvier 2009.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2009, la société ANF a assigné la société LIPCO afin que soit constatée la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire ou que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail au vu des manquements commis par le locataire. Elle sollicite l’expulsion de la société LIPCO ainsi que celle de tout occupant de son chef et le paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LIPCO indique avoir retiré l’appareil de climatisation qu’elle avait posé sur les appuis de fenêtres dans le mois suivant la sommation qui lui a été délivrée le 27 novembre 2008. Elle expose également que les travaux de devanture ont été effectués au vu de l’autorisation délivrée par le précédent bailleur en novembre 2002. Elle ajoute que les manquements allégués par le bailleur ne sont pas assortis de la clause résolutoire qui ne peut donc recevoir application et que de surcroît le bailleur a agi de mauvaise foi pour faire pression sur la locataire afin qu’elle retire son recours actuellement pendant le Tribunal administratif à l’encontre d’un permis de construire accordé à la société ANF. Elle sollicite le paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. A titre subsidiaire, si le Tribunal estimait que les travaux ont été réalisés sans l’accord du bailleur, elle indique être prête à retirer la tente mécanique et sollicite un délai raisonnable pour le faire. Elle sollicite enfin la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société LIPCO ayant été placée en redressement judiciaire à compter du 20 juillet 2009, la société ANF a dénoncé son assignation à Maître B C en sa qualité de mandataire judiciaire, par acte du 14 avril 2010.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 8 juin 2010.

Maître B C s’en rapporte à justice sur le mérite des demandes formulées par la société ANF.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la modification de la façade :

Attendu que le bail dispose dans son article IV que le preneur ne pourra faire aucun changement, aucune modification ou réparation quelconque tenant à l’immeuble sans autorisation écrite et préalable du bailleur;

Attendu qu’il est reproché à la société LIPCO d’avoir repeint la façade de son magasin de couleur jaune vif, d’avoir installé une tente mécanique et d’avoir apposé deux enseignes en drapeau sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur;

Attendu qu’il résulte des éléments produits aux débats que la tente et les enseignes avaient été installés lors du précédent bail ainsi qu’en attestent deux factures (Clim’Stores du 09/07/01, FIRMATEC du 20/08/01) et le paiement de redevance d’occupation du domaine public pour l’année 2000;

Attendu que, s’agissant de la peinture de la façade, par courrier en date du 6 novembre 2002, le précédent bailleur, la société RUE IMPERIALE, avait autorisé le preneur à procéder à la réfection de la peinture de l’encadrement de la porte; que le preneur avait précisé qu’il souhaitait repeindre “à la couleur de son magasin” soit jaune vif s’agissant d’une enseigne Kodak;

Attendu que dés lors, la société ANF ne rapporte pas la preuve d’un changement ou d’une modification des locaux loués depuis le début du bail conclu le 22 mars 2006; qu’un tel manquement ne peut donc être reproché à la société LIPCO,

Sur la pose d’un climatiseur sur les appuis de fenêtres :

Attendu que le bail prévoit dans son article VI que le preneur s’interdit de placer sur les appuis, persiennes, garde-corps ou balcons, tout linge, pot de fleurs ou objet quelconque;

Attendu qu’il résulte du constat établi le 2 juillet 2008 qu’un appareil de climatisation a été posé sur l’appui d’une fenêtre de l’entresol;

Attendu que cet appareil n’est plus visible sur les photos jointes au constat du 15 janvier 2009; qu’il réapparaît lors du constat établi le 30 juillet 2009 et a de nouveau disparu lors du constat du 3 décembre 2009;

Attendu qu’il ressort de ces divers constats que ce climatiseur est bien installé par le preneur sur un appui de fenêtre uniquement pendant la période estivale;

Attendu que cette situation constitue indubitablement un manquement aux clauses du bail, cantonnée toutefois à certaines périodes de l’année;

Attendu qu’il résulte des termes du bail que cette interdiction faite au preneur de placer des objets sur les appuis de fenêtres n’est pas sanctionnée par une clause résolutoire mais engage simplement la responsabilité du preneur, tant vis-à-vis du bailleur et de la municipalité qu’envers les voisins et les tiers;

Attendu qu’en tout état de cause, ce manquement n’apparaît pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du contrat; que de surcroît, il résulte des pièces versées au dossier que ce climatiseur a été installé depuis 2001 (factures HCR du 13/07/01, AB EXPERELEC du 30/09/05) sans aucune plainte du bailleur jusqu’au mois de juillet 2008;

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

Attendu que la société LIPCO soutient que la société ANF a engagé son action en résiliation de bail en réponse au recours exercé par le preneur à l’encontre du permis de construire délivré à la société ANF;

Attendu qu’il résulte des éléments du dossier que la société LIPCO a adressé le 23 juin 2008 au Maire de Marseille un recours gracieux à l’encontre d’un permis de construire concernant l’immeuble dans lequel se situe le local loué et qu’elle en a informé la société ANF;

Attendu que le 2 juillet 2008, soit quelques jours après réception de ce courrier, la société ANF a fait dresser un procès-verbal de constat invoquant des modifications apportées aux lieux loués alors que l’ensemble des éléments dont il était fait état préexistait à la signature du bail;

Attendu qu’en intentant la présente action en résiliation de bail à l’encontre de la société LIPCO, la société ANF a fait preuve de mauvaise foi et a fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice; qu’elle sera en conséquence condamnée à payer à la société LIPCO la somme de 3.000 €uros à titre de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires :

Attendu que l’exécution provisoire bien que compatible avec la nature de l’affaire n’est pas nécessaire;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LIPCO les frais et honoraires exposés pour agir en justice, non compris dans les dépens, qu’il y a lieu de lui allouer la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déboute la société ANF de l’ensemble de ses demandes;

Condamne la société ANF à payer à la société LIPCO la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;

Condamne la société ANF à payer à la société LIPCO la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société ANF aux entiers dépens;

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE DE LA DEUXIÈME CHAMBRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE DOUZE AVRIL DEUX MILLE ONZE.

LE GREFFIER LE PRESIDENT