8CH – 2007/

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

8^e chambre

JUGEMENT RENDU LE 06 Décembre 2007

N° R.G. : 06/10498

N° R.G. : 07/01473

AFFAIRE

Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE ANATOLE FRANCE 7 […]

C/

A X

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE ANATOLE FRANCE 7 […]

représenté par son syndic la Société ICADE CABINET I J

dont le siège social est […]

[…]

représenté par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN KALANTARIAN DAUMAS,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 56

DEFENDERESSE

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e M PIETROIS de la SCP PIETROIS, QUIBEL & ASSOCIES, avocats postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 714, et assistée de la SELARL CABINET GRIFFITHS avocat plaidant au barreau de LISIEUX

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2007 en audience publique devant :

B C, Juge

magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

D E, Vice président

M-N O, Juge

B C, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : K L, faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats

EXPOSE DU LITIGE ET DES DEMANDES

La présente instance est engagée par le syndicat des copropriétaires des 5, 7, 9, […] à MEUDON à l’encontre de madame A X, copropriétaire d’un appartement avec balcon à usage privatif situé au 4 °étage de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires reproche à madame X d’avoir fait réaliser des travaux d’installation sur son balcon, coté façade de la […], d’une climatisation fixée sur un mur commun sans autorisation préalable de l’assemblée générale et avec atteinte aux parties communes par percements du mur de façade pour assurer le passage de canalisations.

A la suite d’un procès – verbal de constat établi le 28 décembre 2005 par la SCP F G, Y huissiers de justice, désignée sur requête du syndicat des copropriétaires par ordonnance du 30 novembre 2005, une première assignation a été délivrée à madame X le 31 janvier 2006 tendant à faire procéder à la dépose du système de climatisation litigieux et à la remise en état des lieux sous astreinte.

Par ordonnance de référé du 22 mai 2006, le litige a été renvoyé au fond.

Par acte d’huissier de justice du 22 août 2006, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic en exercice, la société ICADE – CABINET I, a fait assigner madame H X aux mêmes fins et en paiement de dommages – intérêts pour résistance abusive.

Sur les moyens de nullité et d’irrecevabilité de la demande opposés par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires lui fait délivrer une nouvelle assignation dans les mêmes termes par acte d’huissier de justice du 29 janvier 2007.

La jonction des instances a été ordonnée le 14 mars 2007.

Au terme de ses dernières écritures déposées au greffe le 13 mars 2007, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, notamment de :

• faire injonction à madame X d’avoir, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, de :

— d’une part, procéder à la dépose du système de climatisation (caisson de condensation) installé sur le balcon de son appartement ainsi que des canalisations et gaines qui y sont reliées ;

— d’autre part, remettre le mur de façade de l’immeuble dans son état antérieur de manière à supprimer les percements opérés ;

• assortir l’injonction ci-dessus d’une astreinte de 300 € par jour, laquelle commencera à courir huit jours après la signification du jugement à intervenir ;
• condamner madame X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 € à titre de dommages -intérêts pour résistance abusive ;

Au terme de ses conclusions récapitulatives déposées au greffe le 22 mai 2007, madame X demande au tribunal, au visa des articles 9, 25 b, 30 de la loi du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 17 mars 1967, notamment de :

A titre principal :

• déclarer irrecevable l’action engagée par le syndic ICADE Cabinet I J, en l’absence d’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Anatole France pour ester en justice ;

A titre subsidiaire :

• débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse :

• constater en l’état la conformité au règlement intérieur et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 des menus aménagements réalisés par madame X, ainsi que l’absence de tout préjudice de nuisance ;
• autoriser en tant que de besoin les travaux d’installation d’un système de climatisation en ce qu’il n’affecterait nullement une partie commune de l’immeuble ;
• condamner le syndicat des copropriétaires à payer madame X la somme de 10 000 € à titre de dommages – intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2007 .

Motifs de la décision

Sur la nullité de l’assignation du 26 août 2006

Si la jonction des instances engagées entre les parties mêmes parties sur les assignations délivrées par le syndicat des copropriétaires le 26 août 2006 et le 29 janvier 2007 ne crée pas une procédure unique, la défenderesse réassignée aux mêmes fins n’en est pas moins réputée avoir abandonné, en vertu de l’article 753 du Nouveau Code de Procédure Civile, et faute pour elle de les avoir maintenus dans ses conclusions récapitulatives postérieures à la jonction, ses moyens de nullité de l’assignation du 26 août 2006 tels que développés dans ses seules écritures antérieures à la jonction, et tenant d’une part à l’inexécution par l’huissier instrumentaire de son obligation de vérification du domicile du destinataire auprès de l’interlocuteur habilité cité dans l’acte de signification de l’assignation, et d’autre part à l’erreur que celle -ci comporte quant à l’adresse du siège social du syndicat des copropriétaires.

Il convient en conséquence de déclarer sans objet ces exceptions de nullité.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que : “le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Dans tout les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites”.

Au terme de sa 18 ° résolution, votée aux conditions de majorité de l’article 24, après débats sur “les actions engagées par le syndic depuis la mise en place de ce système de climatisation”, l’assemblée générale du 8 décembre 2005 a donné mandat au syndic “[d']engager une procédure judiciaire à l’encontre de madame X qui a effectué le percement d’un mur de façade afin d’installer un climatiseur sur son balcon, aux fins de remise en état des lieux”.

Rappelant à bon droit que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’exigeait aucune habilitation du syndic pour saisir le juge des référés d’une demande d’enlèvement du climatiseur litigieux et de remise en état des lieux sous astreinte fondée sur l’article 809 du Nouveau Code de Procédure Civile, la défenderesse ne peut faire grief à l’habilitation ainsi votée, qui ne comportait sur ce point aucune limitation des pouvoirs du syndic, d’avoir épuisé ces effets après saisine du juge des référés par assignation du 31 janvier 2006, alors que cette habilitation n’était requise que pour la saisine de la juridiction du fond.

Dès lors que l’action syndicale autorisée portait sur la suppression des ouvrages réalisés par un copropriétaire sur son balcon et le mur de façade de l’immeuble, la défenderesse ne peut en outre faire valoir l’insuffisante précision de l’habilitation du syndic, alors que d’après les mentions du procès-verbal, la nature de l’atteinte alléguée à l’intégrité du mur de façade classée comme partie commune au terme du règlement de copropriété, l’identité de son auteur, et l’objet de la demande, étaient déterminés dans des conditions qui permettaient à l’assemblée générale d’apprécier l’opportunité de l’instance à engager à l’encontre de madame X, et que le mandat confié au syndic relevait de la sanction des violations du règlement de copropriété, de la conservation des parties communes, et de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble qui donnaient ainsi qualité pour agir au syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que l’exception est mal fondée et devra être rejetée.

Sur la demande de suppression des ouvrages et de rétablissement des lieux en leur état antérieur

Le syndicat des copropriétaires fait grief à madame X d’avoir fait exécuter, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, des travaux d’installation sur son balcon d’un climatiseur, raccordé aux diffuseurs installés dans les parties privatives de son lot par un ensemble de canalisations traversant un mur porteur en béton armé relevant des parties communes de l’immeuble.

Il est soutenu en demande, et contesté par madame X, que de tels travaux requéraient une autorisation dans les conditions de majorité prévues par l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’en dépit même de leur faible importance et de l’absence d’atteinte à la solidité de l’immeuble, tel qu’allégués par la défenderesse, ils affectent les parties communes et l’aspect extérieur du dit immeuble.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “ chaque copropriétaire [ …] use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.”

L’article 25 b dispose : “Ne sont adoptés qu’à la majorité des voix de tout les copropriétaires les décisions concernant [ …] l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui -ci” .

Le règlement de copropriété, en son article 6, stipule que les parties privatives sont celles “ qui sont réservées à, l’usage exclusif de chaque copropriétaire “ comportant les locaux compris dans son lot avec tout leurs accessoires, et notamment :

“ - les plafonds et parquet (à l’exception des gros oeuvres qui sont parties communes),

- les cloisons intérieures avec leurs portes,

- les fenêtres et porte – fenêtres, les persiennes et volets, les appuis de fenêtre, les balcons particuliers, les portes palières,

- les enduits des gros murs et cloisons séparatives” … les séparations entre les parties privatives, quand elles ne font pas parties du gros oeuvre, [ étant ] mitoyennes entre les copropriétaires voisins “ .

En son article 5, le règlement de copropriété stipule que les parties communes comprennent “toutes les parties de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un seul copropriétaire” et notamment :

“ 7° ) le gros oeuvre du bâtiment et, d’une manière générale, tout ce qui forme l’ossature, les fondations, les gros murs, ( pignons et refend ) les auvents, et éventuellement les mitoyennetés correspondantes ;

8° ) les façades avec leurs ornements, non compris les fenêtres avec leurs barres d’appui, les balcons avec leurs garde – corps, les loggias et leurs fermetures extérieures, qui sont propriétés privée. De même, les devantures, portes d’entrée, fermetures extérieures et enseignes des boutiques qui sont parties privées ;

9 °) les cheminées et conduits de ventilation, les têtes de cheminée, souches, gaines et conduits de fumée non visés à l’article 4 ( parties de canalisations et conduits se trouvant à l’intérieur des locaux privés et affectés à l’usage exclusif des propriétaires de ces locaux ).”

Il résulte des pièces versées au débat que suivant marché de travaux contracté courant septembre 2005, madame X a confié à la société GFCE l’installation d’un système de climatisation individuelle réversible comportant trois caissons de traitement d’air intérieur et un groupe de condensation extérieur dont la liaison frigorifique était assurée par six tubes cuivres calorifugés circulant sous goulotte PVC dans les parties privatives du lot.

Il résulte du Procès – verbal de constat établi à la requête du syndicat des copropriétaires le 28 décembre 2005, que le groupe de condensation a été installé sur le balcon privatif de l’appartement de madame X, côté façade de la […] ; que cet équipement a été positionné sur dalles gravillonnées à l’angle de la porte – fenêtre, le long de l’arrête du mur de refend situé à gauche du balcon ; qu’un percement d’un diamètre approximatif de cinq à six centimètres, selon les déclarations de la défenderesse, a été réalisé dans le mur de refend avec pose d’un joint isolant à l’angle de la porte- fenêtre pour assurer le passage d’une gaine en PVC, regroupant les liaisons frigorifiques et électriques de l’appareil de condensation.

Dès lors que les branchements effectués n’ont pas utilisé de canalisations existantes implantées dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires est fondé à soutenir qu’un percement vers l’extérieur, même minime, d’un mur de refend en béton armé perpendiculaire à la façade, supportant une partie des charges des trois étages supérieurs, et se prolongeant par un doublage destiné à assurer l’isolation thermique du bâtiment, ne constitue pas une emprise mineure relevant de la jouissance normale des parties communes en conséquence de travaux privatifs exécutés par un copropriétaire conformément à la destination de l’immeuble, mais affecte sinon la solidité, ce que conteste madame X sur la base d’une note de synthèse établie par monsieur Z, expert, le 17 février 2006, du moins l’intégrité matérielle et les modalités d’usage d’un mur porteur partie commune dont l’isolation n’est plus assurée ponctuellement que par la présence du joint qui entoure les canalisations et la gaine d’alimentation du compresseur, ce qui est à ce seul titre, et à défaut de preuve rapportée aux débats de la conformité des travaux réalisés aux DTU applicables, de nature à porter atteinte aux droits que les autres copropriétaires tiennent de l’article 9 précité d’user et de jouir de leurs lots et des parties communes.

Il s’ensuit qu‘à défaut même pour le compresseur, qui n’est pas ancré au sol mais simplement positionné sur dalles gravillonnées elles mêmes posées sur le balcon privatif de madame X, de porter atteinte à l’harmonie et à l’aspect extérieur de l’immeuble, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, en raison d ‘une part de ses faibles dimensions (870 x 320x 808 mm) ne permettant pas de le distinguer aisément du mobilier usuel régulièrement installé sur les balcons, et d’autre part du caractère massif et peu homogène de la façade côté […], laquelle comporte sept étages et de nombreux balcons clôturés par des loggias, les travaux exécutés pour le compte de madame X n’en demeurent pas moins irréguliers pour avoir été exécutés sans autorisation préalable de l’assemblée générale ou ratifiés par celle-ci, alors que de tels travaux de surcroît réalisés sans consultation de l’architecte de l’immeuble, étaient soumis à une telle autorisation aux conditions de majorité prescrites par les dispositions d’ordre public de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

La demande reconventionnelle d’autorisation judiciaire des travaux litigieux, formée en application de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, apparaît sans objet dès lors que les travaux ont été réalisés et que la défenderesse ne peut se prévaloir d’aucun refus formel et définitif d’autorisation qui lui aurait été opposé par l’assemblée générale préalablement à la saisine du tribunal, un tel refus ne pouvant résulter implicitement, comme soutenu par madame X, de l’engagement des instances successives en référé et au fond en conformité avec l’objet du syndicat d’assurer la conservation de l’immeuble.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande de rétablissement des parties communes en leur état antérieur, en ce qu’elle vise à la suppression des seuls ouvrages portant atteinte à leur intégrité matérielle, à savoir les tubes en cuivre calorifugés et la gaine électrique assurant la liaison frigorifique du groupe de condensation extérieur avec les caissons de traitement d’air intérieur, ainsi qu’au rétablissement du mur de refend dans son état antérieur aux percements réalisés.

La condamnation prononcée à ce titre sera assortie d’une astreinte dont le montant et les modalités seront adaptés au caractère limité de l’atteinte susvisée.

Sur les demandes indemnitaires

Le caractère fondé des demandes de suppression des percements effectués dans le mur porteur commun, et de rétablissement des lieux en leur état antérieur emporte rejet de la demande reconventionnelle en réparation du préjudice causé par le caractère abusif de la procédure invoqué par la défenderesse en raison de l’acharnement procédural dont ferait preuve le syndicat des copropriétaires à son encontre tout en refusant d’agir aux fins de suppression des aménagements illicites de loggias par suppressions de murs porteurs ou annexions de parties communes qui affectent de surcroit l’harmonie de la façade de l’immeuble.

Surabondamment, il ne peut être retenu de la part du syndicat un exercice de son droit d’ester en justice constitutif d’un tel abus, c’est à dire soutenu par une volonté de nuire équipollente au dol, alors que la défenderesse n’a pas cru devoir porter sa demande d’autorisation ou de ratification de ses propres travaux à l’ordre du jour des assemblées générales qui se sont tenues depuis l’épisode caniculaire de 2003, et n’a pas maintenu devant la juridiction du fond sa demande reconventionnelle de suppression des ouvrages estimés illicites qu’elle avait pourtant qualité à solliciter sans avoir à justifier d’un préjudice personnel distinct de celui causé au syndicat des copropriétaires.

En dépit de la résistance opposée par madame X depuis la mise en demeure qui lui a été adressée le 29 novembre 2005 par le syndic afin d’effectuer les travaux de remise en état, le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice distinct de celui qui peut être indemnisé en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Sa demande indemnitaire sera par voie de conséquence rejetée

.

Autres demandes

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire en raison de la nature du litige.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 € que madame X devra lui verser en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la demande reconventionnelle formée à ce titre étant écartée.

Les dépens resteront à la charge de madame X et pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Dit sans objet l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 26 août 2006 ;

Rejette l’exception tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir ;

Condamne madame A X à supprimer les ouvrages qui empiètent ou portent atteinte à l’intégrité matérielle du mur de refend de son balcon, partie commune, à savoir les tubes en cuivre calorifugés et la gaine électrique assurant la liaison frigorifique du groupe de condensation extérieur avec les caissons de traitement d’air intérieur, ainsi qu’à rétablir, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, ou de tout autre architecte ou maître d’oeuvre désigné par le syndicat des copropriétaires aux frais de défenderesse, l’intégrité de ce mur par suppression des percements réalisés, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard, laquelle courra de plein droit à compter de l’expiration de ce délai, et ce pendant six mois passé lequel il sera à nouveau fait droit ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 5, 7, 9, […] à MEUDON de sa demande de dommages – intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne madame X aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN- KALANTARIAN, avocats, dans les conditions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 € en application de l’article 700 du Nouveau code de Procédure Civile.

Fait à Nanterre le 6 décembre 2007

signé par D E, Vice président et par K L, faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER

K L

LE PRESIDENT

D E

Magistrat rédacteur : B C