Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 28 septembre 2006, n° 06/09112

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

06/09112

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Mai 2006

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Septembre 2006

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DU 34 représentée par son gérant, FONCIERE LDF elle-même représentée par M^me Y Z née X.

[…]

[…]

représentée par Maître Jean-Jacques DULONG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C 339

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 34 RUE DU SENTIER 75002 PARIS représenté par son syndic, la SA […]

représenté par Maître Frédéric JEANNIN de la SELARL ROSSINI SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire J91

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Michel AJASSE, Vice-Président

[…], Vice-Président

A B, Juge

assistés de Marthe CHATAIGNERE, Greffier

DEBATS

A l’audience du 23 Juin 2006

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

SUR LES FAITS.

La société civile immobilière FONCIÈRE du 34 est propriétaire de locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et au premier étage de l’immeuble sis […] à PARIS IIème arrondissement, qu’elle loue à la société SPARX ANIMATION STUDIOS spécialisée dans la production et la fabrication de films en images de synthèse pour le cinéma et la télévision.

Cette dernière, dont l’entrée dans les lieux était prévue pour le 20 Juin 2005, a souhaité installer une climatisation dans ses locaux du sous-sol où sont regroupés ses équipements informatiques ; pour ce faire, elle a présenté un projet prévoyant entre autre d’implanter des aérateurs sur la toiture en zinc d’un local situé dans la cour de l’immeuble et de recouvrir le pan de toit destiné à accueillir cet équipement par un caillebotis métallique afin de le dissimuler ; aux termes de sa 22^e résolution, l’assemblée du 7 Novembre 2005 a ajourné son autorisation et demandé à la société FONCIÈRE du 34 d’établir un descriptif précis de ses travaux et de le transmettre à l’architecte de l’immeuble avant nouvel examen ; après avoir déféré à cette requête, ladite société a renouvelé sa demande auprès l’assemblée du 4 Avril 2006 qui, aux termes de sa 6^e résolution, a rejeté son projet.

SUR LA PROCÉDURE ET LES PRÉTENTIONS DES PARTIES.

Faisant valoir :

— que la climatisation envisagée tendait à éviter toute nuisance à l’environnement, l’extraction de chaleur s’effectuant à travers un vecteur à eau ou à fluide en convection avec l’air ambiant, les machineries de soufflerie et les systèmes de convection et de compression étant installés au sous-sol, les radiateurs mis en place sur la toiture devant être encaissés dans l’épaisseur de celle-ci et dissimulés par des grilles venant aux lieu et place du vasistas existant, lesdits radiateurs étant en outre munis de moteurs et de pales lentes entourés d’un piège à son, ces précautions visant à ne pas altérer la vie quotidienne des riverains et entraînant pour sa locataire une dépense supplémentaire égale à 42 % du coût moyen d’une climatisation,

— qu’il ressort de la nature même de ces travaux que la majorité de l’article 26 n’était pas requise et que celle de l’article 25 de la loi du 10 Juillet 1965 suffisait, ce que confirme, au demeurant, la réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 18 Janvier 2000,

— que le refus qui lui est opposé revêt un caractère abusif, dès lors que les copropriétaires considèrent sa locataire comme indésirable au sein de l’immeuble et que leur réponse obéit, de ce fait, à des préoccupations purement partisanes, sachant :

▸ qu’elle s’est strictement conformée à leur recommandation en établissant un descriptif détaillé de ses travaux et en le soumettant à l’architecte de l’immeuble, lequel, de surcroît, a émis un avis favorable,

▸ que leur décision empêche désormais la société SPARX ANIMATION STUDIOS de poursuivre son activité, alors qu’elle vient de signer un important contrat susceptible d’entraîner l’embauche de 80 salariés supplémentaires, d’où sa demande de payement d’une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

— qu’eu égard à l’abus constaté, elle sollicite l’autorisation judiciaire de procéder à l’installation projetée,

en cet état de fait, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête en date du 24 Mai 2006, la société civile immobilière FONCIÈRE du 34 a fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] par exploit d’huissier en date du 30 Mai 2006 afin de :

— constater que l’autorisation de travaux sollicitée relevait des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 Juillet 1965,

— d’annuler la résolution n° 6 de l’assemblée du 4 Avril 2006,

— de constater que le refus d’autorisation est inspiré par des préoccupations partisanes et qu’il est entaché d’abus,

— de condamner le défendeur à lui verser une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause, de l’autoriser judiciairement à installer une climatisation,

— de condamner le défendeur à lui verser une somme de 6 000 € à titre d’indemnité de procédure,

— de prononcer l’exécution provisoire.

*

**

Vu les écritures signifiées le 23 Juin 2006 par le syndicat des copropriétaires aux termes desquelles il demande :

— de constater que les travaux sollicités par la demanderesse relèvent de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 Juillet 1965 et de débouter cette dernière de sa demande d’annulation,

— subsidiairement, de constater que son refus était justifié par les nuisances que son système de climatisation était susceptible d’engendrer et de la débouter de sa demande d’annulation,

— de la condamner à lui verser une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— de la condamner en outre à lui verser une somme de 7 827,82 €,

— de la condamner à remettre les lieux dans leur état d’origine, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— de donner injonction à la demanderesse de faire respecter par la société SPARX ANIMATION STUDIOS ses obligations en matière de déchets sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée,

— de condamner la S.C.I. FONCIÈRE du 34 à lui verser une indemnité de procédure de 6 000 €,

le tout en exposant :

— que le recours à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 Juillet 1965 s’imposait en l’espèce et que l’autorisation judiciaire ne peut être accordée au motif qu’elle n’est envisageable qu’en cas de refus fondé sur les dispositions de l’article 25-b de la loi du 10 Juillet 1965, dès lors :

▸ que la demanderesse a expressément admis que les travaux litigieux relevaient de ces dispositions, en ce qu’elle n’a émis aucune réserve en recevant le courrier du syndic du 17 Juin 2005 l’informant de cette nécessité et qu’elle n’a formé aucun recours à l’encontre de la résolution votée le 7 Novembre 2005 adoptée à la majorité de cet article,

▸ que la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 n’est applicable qu’aux travaux affectant les parties communes et conformes à la destination de l’immeuble, alors que celle de l’article 26 concerne les travaux comportant addition, transformation ou amélioration, ce qui est le cas en l’espèce, dès lors :

• que l’argumentation fondée sur l’application de la réponse ministérielle est dénuée de tout effet, une réponse ministérielle ne créant aucun droit dans les relations privées,

• qu’en l’espèce, l’installation du climatiseur emporte modification et annexion d’un pan entier de toiture, s’agissant d’un système extrêmement puissant, destiné à climatiser des équipements informatiques et à fonctionner 24 heures sur 24, appelé à propulser de l’air dans une cour surplombée par plusieurs appartements, entraînant une atteinte à la jouissance privative des copropriétaires concernés auxquels seront infligées des nuisances sonores et des émanations d’air chaud,

— qu’à titre subsidiaire, la demande d’autorisation judiciaire de la société civile immobilière FONCIÈRE du 34 est mal fondée, aux motifs :

▸ que la demanderesse ne peut valablement soutenir que son refus est abusif en ce qu’il fait obstacle à la poursuite de l’activité de sa locataire, alors qu’il n’a été dicté que par l’intérêt légitime de préserver la copropriété des nuisances induites par le système de climatisation envisagé et qu’elle ne démontre à aucun moment que son bail ait été subordonné à l’exécution de travaux, ce dont il se déduit que si la société SPARX ANIMATION STUDIOS avait considéré que le remplacement de la climatisation était vital, elle l’aurait l’aurait fait mentionner dans son bail comme condition suspensive,

▸ qu’il est certain que les travaux en cause vont engendrer des nuisances et enfreindre les stipulations de l’article 18 du règlement prévoyant que chaque copropriétaire peut jouir librement de ses parties privatives à conditions de ne pas nuire aux autres copropriétaires et celles de l’article 17 aux termes desquelles les commerces exploités dans les lieux ne doivent pas être de nature à incommoder par le bruit les personnes habitant ledit immeuble, dès lors :

• que le remplacement d’un pan entier de la toiture par un caillebotis métallique va nécessairement dégrader l’aspect esthétique de ladite toiture et dévaloriser cette partie de l’immeuble, les appartements situés en surplomb ayant été acquis par des copropriétaires à la recherche de quiétude et de la qualité esthétique de la rénovation des parties communes,

• que le rapport BETRAC sur lequel elle se fonde pour soutenir que son projet n’engendrera aucune nuisance sonore, a été élaboré pour la circonstance et, s’il indique que les nuisances sonores seront limitées, ce n’est pas parce que les limites légales ne sont pas franchies que les nuisances n’existent pas, qu’il ne tient aucun compte de l’usure des condensateurs et de leur déréglage au fil du temps, ni de l’expulsion d’air dans la cour et du bruit qu’elle va générer, qu’il fait état de mesures qui n’ont pas été prises au niveau des fenêtres et ne donne aucun détail sur l’incidence acoustique des quatre ventilateurs,

• qu’aucune étude n’a été faite sur l’incidence thermique de l’installation envisagée ni sur les mouvements d’air qu’il produira dans la cour,

▸ qu’elle ne présente aucune alternative, alors que la société CLIMESPACE propose une climatisation utilisant un réseau urbain d’énergie frigorifique, ne produisant aucune nuisance sonore, ne requérant aucun condensateur en toiture et consommant une quantité d’énergie électrique très modique,

— que l’action de la société FONCIÈRE du 34 revêt un caractère abusif justifiant qu’elle soit condamnée reconventionnellement à lui verser une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— qu’ayant fait installer un digicode en parties communes sans autorisation, elle doit être condamnée sous astreinte à retirer cet appareil,

— qu’étant redevable d’un arriéré de charges d’un montant de 7 827,82 €, elle devra être condamnée reconventionnellement à lui régler cette somme,

— qu’utilisant les containers réservés aux ordures ménagères pour déposer ses déchets professionnels, elle devra être condamnée à cesser cet usage contraire à l’arrêté de la Ville de PARIS du 10 Mai 1983 sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée.

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SUR QUOI.

Sur la majorité applicable :

Qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée du 4 Avril 2006 versé aux débats que le refus d’autoriser la société civile immobilière FONCIÈRE du 34 à installer une climatisation dans les locaux qu’elle loue à la société SPARX ANIMATION STUDIOS a été adopté à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Attendu que la société FONCIÈRE du 34 sollicite l’annulation de cette décision au motif qu’elle aurait dû être adoptée à la majorité de l’article 25-b de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Sur l’acceptation implicite de l’application de la majorité des deux tiers :

Que pour s’opposer à sa demande, le syndicat fait valoir tout d’abord qu’elle a accepté implicitement que cette décision soit adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, une première fois, le 17 Juin 2005 en s’abstenant de toute remarque lorsqu’elle a reçu le courrier du syndic l’avisant du choix de cette majorité, une seconde fois, en s’abstenant de contester la décision d’ajournement prise le 7 Novembre 2005 en excipant de ce moyen ;

Mais attendu qu’en l’absence de décision lui faisant grief, la société FONCIÈRE du 34 n’avait aucune intérêt à contester cette assemblée ; qu’au surplus, en vertu du principe de l’autonomie des assemblées, elle demeure libre d’invoquer des moyens dont elle aurait omis de se prévaloir à l’occasion d’un recours intenté contre une autre assemblée ; qu’il s’ensuit que son attitude ne peut s’analyser en l’espèce comme une renonciation à se prévaloir des dispositions de l’article 25-b de la loi de 1965 ; qu’en outre, n’étant ni spécialiste ni professionnelle de la gestion immobilière, son absence de réaction au courrier du syndic du 17 Juin 2005 ne peut non plus s’interpréter comme un acquiescement à un choix juridique qu’elle n’avait aucune compétence pour apprécier ;

Sur la nature des travaux envisagés :

Qu’il indique ensuite que le système de climatisation envisagé par la demanderesse prévoit d’installer des blocs ventilateurs sur la toiture d’un bâtiment sur cour puis de les dissimuler par un caillebotis métallique et soutient que pour cette raison, il entraîne la modification d’un pan entier de ce toit et son annexion, ce qui implique que la réponse ministérielle qu’elle cite est sans rapport avec l’équipement envisagé et que les dispositions de l’article 25-b de la loi de 1965 ne peuvent s’appliquer à son projet, qu’en effet il emporte, selon lui, appropriation d’une partie commune, entraîne la modification de la destination de la toiture, dès lors que les condensateurs et le caillebotis n’ont plus pour effet d’assurer le couvert mais de permettre l’évacuation de l’air chaud, et porte atteinte aux modalités de jouissance des copropriétaires sur la cour commune, en ce que les condensateurs vont leur occasionner des nuisances sonores, des émissions de chaleur et une circulation d’air accrue ;

Qu’il ressort des plans comparatifs versés aux débats que le caillebotis destiné à dissimuler les condensateurs en toiture va se substituer à tout un pan de la toiture en zinc du bâtiment situé dans la cour de l’immeuble, ce qui entraîne ainsi l’aliénation d’une partie commune, dès lors que rien n’indique en l’état que cet ensemble est aisément démontable en cas de départ de la locataire ; qu’il s’évince en outre de ces plans qu’il va modifier la destination de cette portion de toit qui n’assurera plus le couvert mais l’évacuation de l’air dégagé par le système de climatisation ; qu’à elles seules ces circonstances justifiaient l’application des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 Juillet 1965 pour autoriser ce projet ; qu’il s’ensuit qu’eu égard à l’incidence des travaux qui lui étaient soumis, l’assemblée a appliqué à bon droit les règles de majorité prévues par ce texte et que l’annulation sollicitée par la société FONCIÈRE du 34 pour violation des règles de majorité n’est pas fondée ; qu’elle sera donc déboutée de sa demande ;

Sur le refus d’autorisation :

Attendu que la demanderesse soutient que le refus que lui a opposé le syndicat est abusif en ce qu’il fait obstacle à la poursuite de l’activité de sa locataire et intervient alors qu’elle s’est strictement conformée à la résolution votée le 7 Novembre 2005 lui prescrivant d’établir un dossier technique complet puis de le soumettre à l’architecte de l’immeuble qui a émis en l’espèce un avis favorable, ce qui démontre que sa décision n’est dictée que par des motifs de pure hostilité à son égard ;

Mais attendu que si l’étude faite par la société BETRAC à la demande de la société SPARX ANIMATION STUDIOS et l’avis donné par l’architecte de l’immeuble permettent de penser que, sur le plan acoustique, les installations visées dans son projet respectent les normes en vigueurs et s’il ressort des clichés produits aux débats que la cour de l’immeuble et la toiture du bâtiment situé dans celle-ci ont un aspect banal ne présentant aucun intérêt esthétique susceptible de justifier le rejet du projet de la demanderesse pour atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, en revanche la configuration des lieux laisse craindre en l’espèce que les condensateurs dissimulés sous le caillebotis dégagent de la chaleur et occasionnent des nuisances aux copropriétaires d’appartements dont les fenêtres donnent sur la cour ; qu’il échet de constater que ni l’étude mentionnée ci-dessus ni les documents techniques joints aux convocations ne permettaient aux copropriétaires d’avoir une quelconque assurance sur ce point et que c’est donc à juste titre qu’ils ont refusé le 4 Avril 2006 d’autoriser l’exécution des travaux envisagés par la société FONCIÈRE du 34, étant observé, d’une part, qu’il ressort de ce qui précède que leur décision ne procédait pas d’une animosité à son égard ou à l’égard de sa locataire, d’autre part, qu’elle ne démontre pas que cette décision fait définitivement obstacle à la poursuite de l’activité de la société SPARX, dès lors que celle-ci n’a pas cru bon de faire insérer dans son bail une clause suspensive en cas d’inexécution de ces travaux ;

Qu’aucun abus n’étant démontré, la demanderesse sera déboutée de sa demande d’annulation ;

Sur les demandes reconventionnelles :

Attendu que le syndicat sollicite par voie reconventionnelle la condamnation de la société FONCIÈRE du 34 à lui verser une somme de 7 827,82 € au titre de son arriéré de charges, à supprimer une digicode qu’elle a cru bon d’installer sans autorisation et à remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte de 200 € par jour de retard ; qu’il demande en outre de lui donner injonction de faire respecter par la société SPARX ANIMATION STUDIOS ses obligations en matière de déchets sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée ;

Mais attendu qu’en application des dispositions de l’article 70 du Nouveau Code de Procédure Civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu’un tel lien n’étant pas démontré en l’espèce, ces demandes seront déclarées irrecevables ;

Sur les demandes accessoires :

Qu’en l’absence de démonstration du caractère abusif du refus opposé par le syndicat, la société civile immobilière FONCIÈRE du 34 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires n’établit pas l’existence d’une faute conférant un caractère abusif à l’action exercée par la demanderesse qui a pu se méprendre en l’espèce sur l’étendue de ses droits ; qu’il ne justifie pas non plus du préjudice qui en serait pour lui la conséquence ; qu’il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Qu’il serait inéquitable de laisser au syndicat la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer ; qu’en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile la société civile immobilière FONCIÈRE du 34 sera condamnée à lui verser une indemnité de procédure d’un montant de 2 500 € ;

Qu’en revanche, eu égard à la décision rendue au principal, la demande présentée par la société civile immobilière FONCIÈRE du 34 sur le fondement de ce même texte, sera déclarée sans objet ;

Qu’aucune urgence ne justifie d’ordonner l’exécution provisoire ;

Sur les dépens :

Qu’en application de l’article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile, la S.C.I. FONCIÈRE du 34 qui succombe supportera les dépens ;

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PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société civile immobilière FONCIÈRE du 34 de sa demande d’annulation visant la sixième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] à PARIS IIème arrondissement réunie le 4 Avril 2006 ;

Déboute la demanderesse de sa demande de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires ;

Le déboute de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la demanderesse à régler au défendeur une indemnité de procédure d’un montant de 2 500 € ;

Déclare sans objet la demande de la S.C.I. FONCIÈRE du 34 fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Dit n’y avoir d’ordonner l’exécution provisoire ;

Condamne la S.C.I. FONCIÈRE du 34 aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 28 Septembre 2006

Le Greffier

Le Président