Tribunal de grande instance de Pontoise, 2e chambre civile, 19 mars 2018, n° 16/06980

TGI Pontoise 21 décembre 2017

TGI Pontoise 19 mars 2018

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Sur la décision

Référence :	TGI Pontoise, 2e ch. civ., 19 mars 2018, n° 16/06980
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Pontoise
Numéro(s) :	16/06980

Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric BUFFOChristophe DENIZOT
Parties :	S.C.I. DU 151 RUE MICHEL CARRE c/ S.A.S LOCAPOSTE

Texte intégral

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

19 Mars 2018

N° RG 16/06980

S.C.I. DU 151 RUE A B

S.A.S LOCAPOSTE

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, assistée de H I, Greffier a prononcé le DIX NEUF MARS DEUX MIL DIX HUIT, en audience publique, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame K, Vice-Présidente

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Monsieur Y Z, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 22 Janvier 2018 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Y Z.

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DEMANDERESSE

S.C.I. DU 151 RUE A B, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 324 919 901, dont le siège social est sis 151 Rue A B – 95100 ARGENTEUIL

représentée par M^e Cédric BUFFO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.A.S LOCAPOSTE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 479 145 484, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Céline WEISENBURGER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Christophe DENIZOT, avocat plaidant au barreau de Paris

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2008, la SCI DU 151 RUE A B a donné à bail commercial à la SAS LOCAPOSTE des locaux situés 153 rue A B à ARGENTEUIL, à savoir 1870 m² utiles ainsi que 36 emplacements de parking intérieurs et 6 emplacements de parking extérieurs, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1^er juillet 2008, moyennant un loyer annuel principal de 160.630 € hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance, à usage de locaux commerciaux pour l’exercice des activités du Groupe La Poste. Aucun dépôt de garantie n’a été versé en considération de la personne du preneur.

Par acte extrajudiciaire du 26 novembre 2013, la société LOCAPOSTE a donné congé pour le 30 juin 2014.

Un état des lieux de sortie a été effectué par procès-verbal de constat de Maître X, Huissier de Justice associé à PONTOISE, le 30 juin 2014.

Le 28 avril 2015, la société ALLIANZ, assureur de protection juridique de la SCI, mettait en demeure POSTE IMMO, agissant pour le compte de la société LOCAPOSTE, d’avoir à régler à la SCI la somme de 71.940,90 € au titre des frais de remise en état du local commercial.

Le 2 février 2016, POSTE IMMO mettait en demeure à son tour la SCI de lui rembourser la somme de 52.985,35 euros, au titre du loyer du 3^e trimestre 2014 versé par erreur. Elle contestait par ailleurs les frais de remise en état.

Par exploit du 30 août 2016, la SCI DU 151 RUE A B a fait assigner la SAS LOCAPOSTE devant le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE aux fins de la voir condamner à indemniser son préjudice.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 août 2017 par voie électronique, la SCI DU 151 RUE A B demande au tribunal de :

— condamner la société LOCAPOSTE à lui payer la somme de 85.255,49 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 28 avril 2015, ainsi que la capitalisation des intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société LOCAPOSTE à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP E F G et Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que lors de la prise à bail des locaux, la société LOCAPOSTE a établi un cahier des charges détaillant les travaux nécessaires, et comprenant des exigences de constructions, démolitions et aménagements divers, et que le procès-verbal d’huissier à la sortie relève d’importants désordres, qui ont été chiffrés à la somme de 71.940,91 € HT. Elle conteste que le bail contienne une clause de conciliation qui rendrait sa demande irrecevable. Elle indique qu’elle a refusé le pré-état des lieux du fait qu’il était trop peu détaillé, et que la société LOCAPOSTE a refusé une médiation. S’agissant du trop perçu de loyers, elle affirme qu’elle a cru dans un premier temps qu’il s’agissait d’un geste de la société LOCAPOSTE pour clore le litige, mais qu’elle a ensuite restitué l’indu, sans renoncer à sa demande principale. Elle souligne que la locataire n’a pas effectué les réparations locatives qui s’imposaient, que les locaux ont été rendus dans un très mauvais état général, que le bailleur n’a pas à rapporter la preuve de l’exécution de travaux de remise en état, mais qu’en l’espèce, elle justifie d’avoir effectué certains travaux, et d’avoir consenti des franchises de loyer aux locataires suivants, les locaux étant restés vides pendant 10 mois.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 20 décembre 2017 par voie électronique, la société LOCAPOSTE demande au tribunal de:

A titre principal:

— Juger irrecevable la demande de la SCI DU 151 RUE A B,

A titre subsidiaire:

— Juger que la SCI a renoncé en pleine connaissance de cause à toute demande relative à la remise en état des lieux loués,

A titre plus subsidiaire:

— Juger que la société LOCAPOSTE n’est redevable d’aucune somme au titre des remises en état,

En toute hypothèse:

— débouter la SCI DU 151 RUE A B de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de M^e WEISENBURGER, sur le fondement de l’article 699 du même code.

Elle fait valoir en premier lieu que la clause du bail prévoyant un pré-état des lieux contradictoire constitue un mode obligatoire de règlement des litiges sur l’état des locaux lors de la restitution, qu’à défaut de s’être présenté à ce pré-état des lieux obligatoire, le bailleur est irrecevable en ses demandes, et ce dernier a renoncé à toute demande de remise en état. Elle fait valoir ensuite qu’il ressort de l’état des lieux du 30 juin 2014 un état d’usage et non un très mauvais état, que le bailleur n’a émis aucune réserve sur l’état des locaux à ce moment-là, que les lieux ont été reloués, que le bailleur sollicite en réalité une remise à neuf des locaux, alors qu’elle a parfaitement entretenu les locaux loués, que les réparations occasionnées par la vétusté sont à la charge du bailleur, et que ce dernier ne démontre aucun préjudice. Elle indique avoir fait effectuer des travaux pour un montant total de 72.829,58 € avant de restituer les locaux, et souligne qu’aux termes des clauses du bail, les aménagements, installations ou embellissements faits par le preneur deviendront la propriété du bailleur en fin de jouissance sans indemnité pour le preneur, et le bailleur ne pourra exiger du preneur la remise des locaux loués dans leur état initial.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 décembre 2017.

Pour un plus ample exposé des demandes et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions signifiées les 14 août 2017 et 20 décembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande principale

Le bail du 31 octobre 2008 comporte une clause 10.4.7 ainsi libellée : « Le Preneur sera tenu d’effectuer, avant sa sortie, toutes réparations locatives à sa charge. Trois (3) mois avant l’expiration du Bail, les parties procéderont à un pré-état des lieux contradictoire pour déterminer les éventuels travaux de remise en état incombant au Preneur. L’état des lieux sera vérifié contradictoirement entre les parties après complet déménagement et avant remise des clés. »

La société LOCAPOSTE estime que cette clause constitue une clause de conciliation obligatoire, préalable à toute procédure judiciaire, et soulève ainsi une fin de non recevoir, ce que conteste le bailleur.

Il est de principe que la mise en place d’une mesure de conciliation ou de médiation obligatoire, préalable à toute procédure judiciaire, doit nécessairement résulter d’une stipulation contractuelle expresse, la rédaction de la clause devant être suffisamment précise. Force est de constater qu’en l’espèce, la clause sus-énoncée, si elle organise une tentative de conciliation entre les parties, mais sans l’intervention d’un conciliateur, ne précise nullement que le caractère contradictoire du premier constat soit un préalable à la saisine du juge. Elle le précise d’autant moins que le pré-état des lieux doit être vérifié contradictoirement après complet déménagement, ce qui ouvre nécessairement à ce moment-là la voie à une possible contestation judiciaire. En l’espèce, si le pré-état des lieux de sortie rédigé à l’en-tête de POSTE IMMO, filiale du groupe La Poste, le 7 avril 2014, n’est pas signé par le bailleur, il ne résulte d’aucun élément du dossier que ce dernier ait été dûment convoqué à cet effet. En tout état de cause, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a clairement manifesté par la suite son désaccord sur les propositions de travaux formulées par le locataire, ce dont il découle que la tentative de conciliation a échoué.

Par ailleurs, la société LOCAPOSTE ne saurait tirer de l’absence de réclamation pendant près de 10 mois la conclusion que le bailleur a renoncé à toute demande de remise en état. En effet, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être sans équivoque, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Au surplus, la prescription quinquennale n’est pas acquise.

La demande de la SCI DU 151 RUE A B sera dès lors déclarée recevable.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Suivant les conditions générales du bail, les aménagements, installations, améliorations ou embellissements faits par le preneur deviendront la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité, et le bailleur ne pourra exiger du preneur la remise en tout ou partie des locaux loués dans leur état initial (art. 10.2.17). Le preneur devra, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, maintenir l’intégralité des locaux loués ainsi que les aménagements, installations améliorations et embellissements effectués par lui en bon état d’entretien et de réparations locatives (art. 10.3.1), le bailleur prenant à sa charge les travaux de grosses réparations, de gros entretien et de mise aux normes rendue obligatoire (art. 10.3.4). Le preneur sera tenu d’effectuer, avant sa sortie, toutes réparations locatives à sa charge (art. 10.4.7) .

Contrairement aux dispositions de l’article 2.2 des conditions générales du bail, aucun état des lieux n’a été dressé avant l’entrée en jouissance du preneur. Toutefois, il apparaît que le bail du 31 octobre 2008 fait suite à un bail précédent signé en 2001, et qu’aux termes d’un cahier des charges de La Poste relatif à l’aménagement des locaux d’Argenteuil en date du 22 décembre 2000, le bailleur s’est engagé à effectuer des travaux dans les locaux, selon les plans et descriptions remis par La Poste, le preneur s’engageant à lui rembourser, lors de la prise de possession, les dépenses évaluées forfaitairement. Il y a donc lieu de considérer que lors de l’entrée dans les lieux en 2001, les locaux étaient en bon état de réparations locatives, conformément à la présomption de l’article 1731 du code civil.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 30 juin 2014 par procès-verbal de constat de M^e X, à la requête de La Poste, en présence de toutes les parties. On observera que ce procès-verbal concerne également des locaux appartenant à la société FESTER, qui n’est pas dans la cause. Le bail liant cette société à la société LOCAPOSTE, bien qu’intimement lié à celui de la SCI DU 151 RUE A B, n’est pas produit. Les locaux de la société FESTER seront donc écartés du présent litige.

Il résulte de ce procès-verbal de constat que l’ensemble des locaux est en bon état général, mis à part le caractère usagé des sols et des murs. La plupart des sols comportent des taches et des traces de salissures noirâtres par endroits, ainsi que des traces de mobilier. Les linoleums sont notamment très usagés. La plupart des revêtements des murs (blancs pour une grande partie) sont en état usagé et comportent de nombreuses traces de salissures noirâtres et de meubles. Les peintures sont également usagées et tâchées par endroit. On observe de nombreuses traces de rebouchage de trous. Les luminaires sont tous en bon état de fonctionnement. Les sanitaires, nombreux, sont en bon état général, mis à part la salle de douche, qui est en très mauvais état. Il est enfin à noter, s’agissant de l’accès des véhicules à l’entrepôt, que la porte gauche est choquée à plusieurs endroits côté intérieur et usagée côté extérieur.

Les constatations de l’huissier correspondent à peu de choses près aux observations figurant dans le pré-état des lieux établi unilatéralement le 7 avril 2014 par POSTE IMMO. La société LOCAPOSTE verse aux débats les factures des travaux de remise en état qu’elle a effectués. Elle produit notamment une facture SERTEC du 30 juin 2014 d’un montant de 40.000 € H.T. concernant une « remise en état des locaux selon devis 14-05-07-N/1 du 23/05/2014. » Ce devis, communiqué par le bailleur, porte essentiellement sur un dépoussiérage général, lavage des murs carrelés, nettoyage des vitres, décapage des sanitaires, remplacement de poignées de portes, de luminaires, de prises électriques, de dalles de faux-plafonds, d’abattants de toilettes, rebouchage de trous à l’enduit, enlèvement des affiches et adhésifs, sans remise en peinture ni réfection des sols. Elle produit également une facture IDEX ENERGIES du 17 juillet 2014 d’un montant de 2.685 € H.T. concernant le remplacement d’une chaudière murale, deux factures de C D, l’une du 18 août 2014 de 8.700 € H.T. concernant le remplacement de 7 radiants, l’autre du 26 août 2014 de 5.486,20 € H.T. concernant le remplacement de 4 radiants, et deux autres factures SERTEC, l’une du 4 juillet 2014 de 3.325,32 € H.T. concernant le remplacements de luminaires et de dalles de plafond, et l’autre du 5 août 2014 de 495 € H.T. concernant la fourniture et pose d’une barre antipanique complète.

Le bailleur verse aux débats un unique devis de la société SK RENOVATION du 22 octobre 2015 d’un montant de 71.940,91 € H.T. correspondant à une remise en peinture de toutes les pièces et à une réfection totale des sols tachés, outre une baie vitrée à 350 € H.T. et une vitre à 350 € H.T., 300 € H.T. de nettoyage de vitres (2 vitres), un remplacement de robinet à 50 € H.T. et un mitigeur à 90 € H.T.

La SCI n’a fait effectuer aucun des travaux prévus par ce devis. Elle a effectué dans les locaux des travaux de peinture pour 5.000 € H.T., suivant facture de la SARL EMD du 1^er décembre 2014, et des travaux de séparation des lots pour 7.300 € H.T., suivant factures de la société SK RENOVATION des 3 et 17 mars 2015. Toutefois, ces derniers travaux ne peuvent être imputables à la société LOCAPOSTE, puisqu’en vertu de l’article 10.2.17 précité des conditions générales du bail, tous les aménagements faits par le preneur deviendront la propriété du bailleur en fin de jouissance, et le bailleur ne pourra exiger du preneur la remise des locaux loués dans leur état initial.

Les locaux du rez-de-chaussée ont été reloués à la SARL ACARIS à compter du 1^er février 2015 suivant bail commercial du 29 janvier 2015, moyennant un loyer annuel de 64.000 € H.T. Aux termes de ce bail, le preneur a pris les locaux loués dans l’état où ils se sont trouvés au moment de l’entrée en jouissance, sans recours contre le bailleur. Néanmoins, le bailleur a consenti au locataire une franchise de loyer de trois mois, soit 16.000 € H.T., en raison de divers travaux d’aménagement à réaliser. Il ressort des pièces communiquées que la société ACARIS a effectué pour 21.240 € H.T. de travaux suivant facture SK RENOVATION du 12 mai 2015. Les travaux de peinture et de sols ressortent respectivement à 2.660 € H.T. et 6.000 € H.T., le reste correspondant à des aménagements étrangers à l’état des lieux de sortie du 30 juin 2014.

Les locaux restants ont été reloués à la SAS LES ATELIERS ELBA FRANCE à compter du 1^er juin 2015, suivant bail dérogatoire du 28 avril 2015, moyennant un loyer annuel de 60.000 € H.T. Aux termes de ce bail, le preneur a également pris les locaux loués dans l’état où ils se sont trouvés au moment de l’entrée en jouissance, sans recours contre le bailleur. Aucune franchise de loyer n’a été accordée à ce locataire, qui a aménagé les locaux à sa convenance.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que l’absence de relocation des locaux pendant respectivement 7 mois et 11 mois soit exclusivement due à l’état de ces derniers, le bailleur n’ayant effectué les travaux de séparation des lots qu’au mois de mars 2015.

En définitive, il résulte de l’état des lieux de sortie et de la facture SERTEC précitée du 30 juin 2014 que la société LOCAPOSTE a restitué les locaux en bon état de réparations locatives, à l’exception de l’entretien des murs et des sols. Si les clauses du bail n’exigent pas du locataire une remise à neuf des locaux à son départ, il n’en demeure pas moins que ce dernier a une obligation de maintien des murs et des sols en état de propreté. Il ressort du constat d’huissier que l’état des revêtements muraux et des sols résulte à la fois de la vétusté et du défaut d’entretien régulier, aucune facture d’entretien n’étant produite, contrairement aux affirmations de la défenderesse. Les frais réellement exposés pour la peinture se montent à 5.000 € H.T. (facture SARL EMD du 1^er décembre 2014) et 2.660 € H.T. (facture SK RENOVATION du 12 mai 2015), soit un total de 7.660 € H.T. Les frais exposés pour la réfection des sols se montent à 6.000 € H.T. (facture SK RENOVATION du 12 mai 2015). Compte tenu de la durée du bail, il sera appliqué un coefficient de vétusté de 50 %. La société LOCAPOSTE sera donc condamnée à payer : 7.660 € + 6.000 € = 13.660 € x 50 % = 6.830 € H.T., soit 8.196 € TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les termes de l’article 1343-2 nouveau du code civil.

Sur les demandes accessoires

Il paraît équitable de condamner la société LOCAPOSTE à payer à la SCI DU 151 RUE A B la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

La société LOCAPOSTE sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de la SCP E F G et Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande de la SCI DU 151 RUE A B ;

Condamne la S.A.S. LOCAPOSTE à payer à la SCI DU 151 RUE A B la somme de 8.196 € au titre de la remise en état des locaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

Condamne la S.A.S. LOCAPOSTE à payer à la SCI DU 151 RUE A B la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne la S.A.S. LOCAPOSTE aux dépens, dont distraction au profit de la SCP E F G et Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 19 mars 2018, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

H I J K