Extrait des minutes du greffe du tribunal d’instance de Paris TRIBUNAL D’INSTANCE

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#: 01.46.34.21.00 JUGEMENT DU 12 Août 2008

RG n': 11-07-000519

N° de minute : 278/2008

X C-D E

SAINT Z IMMOBILIERE

Demandeurs : Monsieur X C-D

88 boulevard Saint Z 75006 PARIS comparant en personne
Madame A B, épouse X 88 boulevard Saint-Z 75006 PARIS non comparante représentée par Monsieur X C-D, son époux

Défendeur:

Société Anonyme SAINT Z IMMOBILIERE […] représentée par SCP DIRCKS DILLY et ASSOCIE (P165) avocat du barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

PRÉSIDENT: S.DESPORTES

GREFFIER: Lila BOUAOUD

Débats du 10 juin 2008

Audience publique du 10 juin 2008

JUGEMENT contradictoirement, en premier ressort, et prononcé en audience publique par Sylvie DESPORTES ,Vice Président, assistée de Gina NELHOMME Greffier.

Expédition revêtue de la formule exécutoire :

Copies gratuites délivrées aux parties :

SD

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Par acte sous seing privé en date du 11 février 2002, la Société GROUPAMA INVESTISSEMENT PIERRE a donné à bail à Monsieur C D X et son épouse un appartement de 7 pièces principales, au 4ème étage, […] Z Paris 6eme Ce bail arrivait à expiration le 14 mars 2008.

Par exploit d’huissier en date du 11 septembre 2007, la SA SAINT Z IMMOBILIERE, venant aux droits du bailleur a fait délivrer à ses locataires un congé avec offre de vente fondé sur l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, pour un prix principal de 3 380 000

€.

Par acte en date du 26 novembre 2007, Monsieur C D X et son épouse
Madame B A épouse X ont fait assigner la SA SAINT Z

IMMOBILIERE aux fins de voir ce Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

* dire nul et de nul effet le congé aux fins de vente qui leur a été délivré à la requête de leur bailleur.

* ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

* condamner la SA SAINT Z IMMOBILIERE aux dépens de l’instance.

La cause a été appelée à l’audience du 22 janvier 2008 et a été renvoyée au 25 mars puis au 10 juin 2008, date à laquelle elle a été retenue pour plaidoiries.

Monsieur C D X, présent en personne et représentant son épouse a réitéré les termes de leur assignation et a conclu au débouté des demandes faites par la SA SAINT Z IMMOBILIERE, au motif que :

les biens vendus étaient indéterminés, la SA SAINT Z IMMOBILIERE ne décrivant pas précisément leur consistance, visant dans son congé l’appartement ( et tout local accessoire à usage de cave dont vous seriez en mesure de justifier avoir la jouissance en vertu

d’un titre locatif). le prix proposé de 16 487 € le M2 était abusif, et en conséquence frauduleux, empêchant les locataires d’exercer leur droit légal de préemption, prix très excessif en raison du fait notamment que deux phénomènes extrêmement dévalorisants n’avaient pas été pris en compte:

- l’immeuble était situé dans la partie haute du Bd Saint Z, à proximité du

[…], particulièrement bruyant.

- un aiguillage du RER B était situé sous l’immeuble, causant des vibrations importantes, perceptibles de jour comme de nuit.

- l’expertise réalisée à leur demande par Monsieur Y évaluait à 9 500 € le prix du M2.

- deux appartements situés au 1er et 2ème étage du même immeuble avaient été vendus en 2004 au prix de 6 500 € le M2.

- aucune visite n’ayant eu lieu depuis le congé donné.

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La SA SAINT Z IMMOBILIERE, représentée par Maître FAVIER, avocat à Paris, a demandé au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

* débouter Monsieur et Madame X de leur demande de nullité du congé avec offre de vente signifié le 11 septembre 2007.

*en conséquence, dire et juger parfaitement régulier et valide le congé du 11 septembre 2007.

* dire et juger que le bail dont Monsieur et Madame X sont titulaires sur un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble sis […] Z à Paris 6ème, en date du

11 février 2002, et à effet du 15 mars 2002 est résilié depuis le 14 mars 2008.

* dire et juger que depuis le 14 mars 2008, Monsieur et Madame X sont occupants des lieux, sans droit ni titre;

* ordonner le cas échéant leur expulsion de l’appartement situé au 4ème étage de l’immeuble sis […] Z à Paris 6ème et de tous locaux annexes, ainsi que de tout occupant de leur chef.

* postérieurement au 14 mars 2008, fixer la valeur locative dont ils seront mensuellement redevables à hauteur du montant du loyer précédemment acquitté dans le cadre de l’exécution du bail du 11 février 2002, provision sur charges locatives et indexation en sus et, en tant que de besoin, les condamner au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

* condamner solidairement Monsieur et Madame X à verser à la Société SAINT

Z IMMOBILIERE une somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article

700 CPC.

* débouter Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes.

* condamner solidairement Monsieur et Madame X aux entiers dépens de la présente instance.

Vu l’avis fait aux parties de ce que le jugement serait rendu le 12 août 2008.

MOTIFS

Le congé donné le 11 septembre 2007 respecte les conditions de forme et de délai posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ce point n’est pas contesté par les locataires en demande. Ces derniers soulèvent deux griefs qui seront examinés successivement.

Le premier porte sur l’indétermination des biens proposés à la vente, les locataires contestant la validité de la formule employée par le bailleur qui offre à la vente l’appartement lui même situé au 4ème étage et « tout local accessoire à usage de cave dont vous seriez en mesure de justifier avoir la jouissance en vertu d’un titre locatif ». Cette formule, utilisée après avoir délivré aux locataires le 16 août 2007, une sommation d’avoir à faire état de tous accords écrits distincts du bail signé le 11 février 2002 (sommation à laquelle il n’a pas été répondu) permet suffisamment d’identifier l’objet de la vente à savoir l’appartement et une cave pour laquelle un titre locatif existerait. Ce grief sera écarté.

Le second porte sur le prix proposé, qui, par son caractère manifestement excessif constituerait une fraude ayant pour objet d’empêcher les locataires d’utiliser leur droit de préemption. La fraude ne se présumant pas, elle doit être établie par les locataires qui font état d’une évaluation non contradictoire faite par l’expert Y, qui a fixé à 9 500 € le prix du

SD

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الإشار

M2. et qui prend en compte les nuisances résultant de la présence du RER Or, les références retenues ne correspondent pas toujours à des appartements ayant les mêmes caractéristiques quant à leur surface et à leur hauteur. L’appartement proposé à la vente est situé dans un immeuble d’excellent standing, dans un arrondissement très recherché, proche du jardin du Luxembourg et du jardin de l’Observatoire. Il se trouve au 4ème étage, avec balcons, vaste salon en angle plein sud donnant sur jardin. La bailleresse produit de son côté des références trouvées sur le site « se loger.com » qui, lorsqu’elles sont suffisamment comparables, fixent un prix au M2 allant de 13 000 € à 17 000 €. Si la bailleresse a situé son offre dans la partie haute de la fourchette, la fraude n’est cependant pas caractérisée, les locataires restant protégés par leur droit de préemption subsidiaire. Le congé pour vendre sera donc validé, avec toutes les conséquences afférentes en expulsion, à défaut de départ volontaire, et fixation de l’indemnité

d’occupation au montant du loyer qui aurait été contractuellement dû en cas de continuation du bail.

Aucune circonstance n’impose que soit prononcé le bénéfice de l’exécution provisoire

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens et de rejeter les demandes faites sur le fondement de l’article 700 CPC. Les dépens resteront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en p remier ressort

Vu le bait signé le 11 février 2002 à effet au 15 mars 2002, expirant le 14 mars 2008, Vu le congé-vente délivré le 11 septembre 2007,

VALIDE ledit congé signifié à Monsieur et Madame C D X par la SA

SAINT Z IMMOBILIERE, pour un logement situé à Paris 6ème, […] Z 4ème étage pour le 14 mars 2008.

ORDONNE L’EXPULSION, à défaut de départ volontaire, des époux X, devenus occupants sans droit ni titre depuis le 15 mars 2008, des lieux situés à Paris 6 , […]

Z, 4ème étage et d’une cave, ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, avec

l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si nécessaire.

FIXE l’indemnité d’occupation à compter du 15 mars 2008 à une somme égale au loyer qui aurait été contractuellement dû à cette date et condamne Monsieur et Madame C D

X à son paiement jusqu’au départ effectif des lieux…

REJETTE toute autre demande.

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur et Madame X D’INSTANCE

^L DE PARIS

A

N

U

B

I

LE GREFFIER LE PRESIDENT R

Pour expédition certifiée T

عليهم conforme a original.

Le greffier en chef

2017-060