Minute n° 549/2d6 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

RG n° 11-16-000229 Au nom du Peuple Français
Monsieur X Y

C/

Extrait des minutes du S.C.I. AKELIUS tribunal d’instance de Paris

JUGEMENT DU 1er Décembre 2016

DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE PARIS 13ème

DEMANDEUR :

Monsieur X Y

[…]

[…]

comparant en personne

DÉFENDEUR:

S.C.I. AKELIUS

[…]

[…]

représentée par l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS prise en la personne de Me

Z A-B

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : CRAMESNIL DE LALEU Virginie

Greffier COSTE-FLORET Elisa

DÉBATS:

Audience publique du : 6 octobre 2016

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 1er Décembre

2016 par CRAMESNIL DE LALEU Virginie, Vice-Présidente assistée de COSTE-FLORET

Elisa, Greffier.

Copie exécutoire délivrée le: O. 12. 2016 à: M. X Y

Expédition délivrée le : a. 12. 206

à: AARPI JEANTET 1

Par contrat de bail du 2 novembre 2015, la SCI AKELIUS PARIS VI (ci-après désignée la SCI

AKELIUS) a donné en locationà usage d’habitation à Monsieur Y X un appartement de type F1 (d’une surface de 14,1 m²), situé […] à […], moyennant un loyer de base d’un montant de 423 euros avec un complément de loyer d’un montant de 423 euros, soit la somme totale de 846 euros par mois.

Contestant ce complément de loyer au motif qu’il n’est pas justifié en tant que prestation particulière, par déclaration au greffe du tribunal d’instance de Paris 13e en date du 13 mai 2016, Monsieur Y X a demandé la convocation de la SCI AKELIUS afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.961 euros correspondant au complément de loyer sur une période de sept mois. Il a exposé avoir signé un bail aux termes duquel le loyer appliqué est celui de référence majoré avec un complément de loyer de 423 euros dont il demande la suppression.

L’affaire qui a été appelée à l’audience du 6 octobre 2016, a été retenue.

Monsieur X qui a comparu en personne, a maintenu sa demande en contestation complément de loyer. Il a fait valoir que son appartement ne peut bénéficier d’un complément de loyer car celui-ci n’est pas justifié; que si le studio est de qualité cela relève de l’obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent et que les travaux réalisés par le bailleur ne doivent pas être imputés au locataire.

Il a réactualisé sa demande en paiement à la somme de 4.474,08 euros sur les 11 derniers mois et demandé le versement d’un montant de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

La SCI AKELIUS qui a comparu, était assistée par son conseil. Elle a déposé des conclusions auxquelles il est renvoyé pour le détail de son argumentation.

Aux visas de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 10 juin 2015 et de la décision du conseil constitutionnel du 20 mars 2014, elle a demandé de :

- débouter Monsieur X de ses demandes, constater que le complément de loyer prévu dans le bail du 2 novembre 2015 respecte les conditions prévues par les textes, constater que les travaux de remise à neuf de l’ensemble de l’appartement et de ses équipements justifient la fixation d’un complément de loyer à 423 euros au titre des caractéristiques de confort apportés par ces travaux.

À titre subsidiaire, elle a demandé de :

^dire que le complément, proportionnellement au confort apporté par la réalisation des travaux, ne pourra être inférieur à 200 euros par mois,

- condamner Monsieur X à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2016.

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Sur la demande principale

L’article 17 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Les modalités d’application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d’État.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifia nt sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur a u loyer de référence majoré »

Il est également précisé qu’en cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

À l’article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, il est prévu que l’application d’un complément de loyer, prévu au B du II de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

"1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement;

2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989".

Il y a lieu de rappeler que la notion de complément de loyer a été conçue par le législateur comme devant permettre d’ajuster le montant du loyer dans les locations présentant des particularités, ne pouvant être traitées comme relevant de situations basiques (au nombre desquelles la présence d’un parc, d’une piscine ou d’annexes, la localisation dans un cadre d’exception, l’existence d’agencements somptuaires dans les locaux).

Il y a également lieu de relever que le Conseil constitutionnel a considéré, dans sa décision du 20 mars 2014, qu’un « complément de loyer « exceptionnel » peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort « exceptionnelles par leur nature et leur ampleur » par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique; que, toutefois, en réservant la faculté d’un complément de loyer à des caractéristiques « exceptionnelles », le législateur a entendu interdire qu’un tel complément de loyer puisse être appliqué du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte par la définition précitée des catégories de logements et des secteurs géographiques ; qu’il a ainsi porté à l’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l’objectif poursuivi; que, par suite, aux

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En l’espèce, aux termes du contrat de bail du 2 novembre 2015 conclu entre les parties, il est prévu que le loyer de base est d’un montant de 423 euros et il est indiqué que doit s’appliquer un complément de loyer fixé à la somme de 423 euros.

S’agissant de la description des locaux, il est précisé que l’immeuble en « monopropriété » a été construit avant 1948.

En outre, sur la consistance des locaux, il est mentionné qu’il s’agit d’un appartement d’une superficie habitable de 14,1 m² composé d’une pièce consistant en une pièce principale avec cuisine ouverte équipée d’un four, d’un lave-vaisselle, d’un réfrigérateur, de plaques chauffantes, d’une salle d’eau avec douche et WC.

À l’article 7-2 intitulé « Complément de loyer » il est, en outre, stipulé que : "Le logement rénové intégralement, présentant des caractéristiques de confort qui ne sont pas prises en compte dans le montant du loyer, qui ne donnent lieu à aucune réparation par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie, et présente un caractère déterminant par comparaison avec les studios en location situés dans le quartier 50 – Gare, le montant du complément de loyer a été fixé à 423 euros par mois, soit un montant du loyer total fixé à 846 euros par mois ».

Ainsi, deux éléments ont été pris en compte par le bailleur qui justifie le montant de son complément de loyer de son studio à savoir : sa rénovation et le fait que ce montant présente un caractère déterminant par comparaison avec les studios en locations situés dans le même quartier.

Il résulte cependant de l’avis du 9 mars 2016 produit que la commission de conciliation de Paris qui a été saisie le 19 janvier 2016 par Monsieur X, a considéré que si « le loyer de référence majoré pour ce secteur (à savoir dans le quartier 50-Gare) et pour un immeuble dont la construction est antérieure à 1948 est de 30,00 euros/m² » est justifié pour ce qui concerne le loyer principal, < en revanche le complément de loyer d’un montant de 423 euros, soit le même montant que le loyer en principal, n’est pas justifié par rapport à l’esprit de la loi ni au décret du 10 juin 2015 ».

Par ailleurs, sur les travaux, à l’article 8 du contrat de bail litigieux, il est indiqué que « le bailleur déclare avoir réalisé des travaux d’amélioration et de mise en conformité dans le logement ».

Il est, en outre, précisé que ces travaux ont consisté en démolition, maçonnerie, plâtreries, sols, peinture, parquet, menuiseries intérieures, plomberie, électricité cuisine et « honoraires divers '>.

Enfin, la SCI AKELIUS qui a produit les factures correspondant à ces travaux, a fait valoir que ceux-ci ont été importants et qu’ils ont permis la remise à neuf des lieux loués.

Si le bailleur qui doit s’acquitter de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage, découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas à remettre les locaux à l’état neuf mais dans un état permettant de l’habiter décemment, il n’est pas permis d’en déduire que la remise à neuf du logement litigieux suffit à démontrer l’existence d’un complément de loyer.

Enfin, le bailleur a versé au débat huit contrats de bail d’habitation à usage d’habitation concernant des locataires de l’immeuble dont il ressort que les loyers sont tous inférieurs à celui litigieux.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de Monsieur X et de condamner la défenderesse à lui restituer les sommes perçues au titre du complément de loyer.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de condamner la SCI AKELIUS à verser à
Monsieur X la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI AKELIUS qui succombe sera, en outre, condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, elle sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement rendu contradictoirement, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DIT que la SCI AKELIUS PARIS VI ne justifie pas de l’existence du complément de loyer fixé à la somme mensuelle de 423 euros dans le contrat de bail à usage d’habitation du 2 novembre 2015 conclu avec Monsieur Y X,

ANNULE en conséquence le complément de loyer appliqué,

CONDAMNE la SCI AKELIUS PARIS VI à restituer à Monsieur Y X la somme de

4.474,08 euros perçue à ce titre,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI AKELIUS aux dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Pour cople conforme délivrée

^à sur 3 pages 1 Le directeur ce greffe

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