COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 432 DU 29 JUILLET 2024

N° RG 22/00725 – N° Portalis DBV7-V-B7G-DO4W

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, en date du 28 Avril 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 20/00221

APPELANTE :

S.A.S. MARQUISAT DE [Localité 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Béatrice FUSENIG, de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMÉE :

GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DOMAINE MARQUISAT DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Brice SEGUIER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

Madame Annabelle Clédat, conseillère,

Monsieur Thomas Habu Groud, conseiller.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 mai 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l’absence d’un greffier et de la surcharge des magistrats.

GREFFIER,

Lors des débats et du prononcé : M^me Lucile Pommier, greffière principale.

ARRÊT :

— Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du CPC.

— Signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Lucile Pommier, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Depuis 2007, le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7], bailleur, et la SAS Marquisat de [Localité 7], locataire, sont liés par un bail verbal ayant pour objet une parcelle de terre nue cadastrée section AD no [Cadastre 2], située lieudit [Adresse 5], section [Adresse 4] à [Localité 6].

La locataire avait édifié sur cette parcelle, avec l’accord du bailleur, un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal en contrepartie d’un loyer annuel de 2 650 euros hors taxes. Cette construction était destinée à l’usage de chai de vieillissement, bonification, conditionnement d’alcool, stockage et de point de vente de boissons alcooliques distillées.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2019, le groupement foncier agricole du Domaine Marquisat de [Localité 7] a fait délivrer congé à la société Marquisat de [Localité 7] pour le 31 décembre 2019 avec refus de renouvellement et offre de payer une indemnité d’éviction, en application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Par acte d’huissier en date du 26 septembre 2019, la société Marquisat de [Localité 7] a fait signifier au groupement foncier Domaine Marquisat de [Localité 7] une protestation à sommation.

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2020, le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] a fait assigner la société Marquisat de [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre.

Il a demandé au tribunal judiciaire de :

— déclarer mal fondée la société Marquisat de [Localité 7] en ses demandes de qualification du bail verbal en bail à construction d’une durée de 99 ans à compter du 1er janvier 2007 et d’invalidation du congé sur bail commercial, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, signifié à la société Marquisat de [Localité 7] le 5 juin 2019 à effet au 31 décembre 2019, et par voie de conséquence la déclarer mal fondée en l’ensemble de ses autres demandes ;

— qualifier de bail commercial le bail verbal exécuté par les parties depuis le courant de l’année 2007 portant sur une parcelle de terre lui appartenant en pleine propriété et sur laquelle la défenderesse avait été expressément autorisée à édifier des constructions répondant aux critères de solidité et de fixité exigés en jurisprudence, notamment dans le cadre d’un bâtiment individuel affecté en partie à usage de chai de vieillissement, bonification, conditionnement d’alcool, stockage d’alcool et en une autre partie à usage de point de vente au détail, une boutique et de boissons alcooliques distillées ;

— juger que le statut d’ordre public des baux commerciaux s’appliquait au bail verbal exécuté par les parties depuis le courant de l’année 2007 portant sur une parcelle de terre lui appartenant en pleine propriété et sur laquelle la défenderesse avait été expressément autorisée à édifier des constructions répondant aux critères de solidité et de fixité exigés en jurisprudence ;

— valider au fond et en la forme le congé sur bail commercial, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, signifié à la SAS Marquisat de [Localité 7] le 5 juin 2019 à effet au 31 décembre 2019 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation que lui devra la défenderesse à une somme égale au loyer, soit 2.650 euros hors taxes annuels, et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2020 (congé à effet au 31 décembre 2019) et jusqu’à la date de libération effective des locaux avec remise des clés ;

— s’agissant du montant de l’indemnité d’éviction due à la défenderesse, en considération de l’écart abyssal (2 782 931 000 euros d’écart) existant entre le dernier chiffrage respectif des parties (1 510 000 euros en demande, avant déduction des subventions obtenues par la défenderesse dans le cadre des nouvelles constructions / 4 292 931 euros en défense) :

* ordonner la réalisation d’une expertise judiciaire en application de l’article 232 du code de procédure civile, tous droits et moyens des parties étant réservés ;

* désigner un expert judiciaire avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la défenderesse en distinguant selon qu’il conserverait ou non les installations techniques ;

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire n’était pas retenue par le tribunal la qualification de bail commercial, qualifier de bail à construction le bail verbal exécuté par les parties depuis le courant de l’année 2007 portant sur une parcelle de terre lui appartenant en pleine propriété et sur laquelle la défenderesse avait été expressément autorisée à édifier des constructions répondant aux critères de solidité et de fixité exigés en jurisprudence ;

— fixer à 18 ans à compter du 1er janvier 2007 la durée maximale dudit bail à construction soit la durée minimale prévue par l’article L.251-I alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, puisque l’application d’une durée plus longue, voire de la durée maximale (99 ans) ne pouvait raisonnablement être retenue compte tenu de ce qui suivait, qui était acquis en l’espèce et démontrait incontestablement qu’il n’y avait pas eu de rencontre des volontés respectives des parties s’agissant d’un bail à construction, le consentement des parties faisant ainsi défaut ;

— en tout état de cause, condamner la SAS Marquisat de [Localité 7] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il a notamment fait valoir que :

— aucun bail à construction n’avait été conclu par écrit ni publié au service de la publicité foncière, alors même le bail à construction confère un droit réel immobilier au preneur et devait dès lors obligatoirement être publié au service de publicité foncière compétent, ce qui impliquait nécessairement que le bail à construction avait été établi par écrit, c’est-à-dire soit par acte notarié ou par acte sous-seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire.

— les parties n’avaient strictement jamais entendu être liées tacitement par un bail à construction puisqu’elles avaient confié à l’office notarial [F] [S] et [A] [N] le soin de rédiger un projet de bail à construction concernant la parcelle de terre susmentionnée, tel que cela résultait expressément d’une attestation en date du 22 mai 2007 établie par Maître [A] [N], notaire associé au sein de l’office notarial [F] [S] et [A] [N], devenu depuis l’office notariale SCP [I] [S] et [H] [N], et que par assemblée générale en date du 15 avril 2007, il avait autorisé son représentant légal à conclure un bail à construction avec la défenderesse concernant la parcelle de terre susmentionnée,

— Les discussions et négociations entre les parties sur la conclusion d’un bail à construction n’avaient finalement pas abouti, justement en raison d’un désaccord total et persistant s’agissant de la durée d’un bail, la défenderesse souhaitant une durée de 99 ans, soit la durée maximale d’un bail à construction, durée qui n’était absolument pas acceptable pour lui et qui avait ainsi fait échec à la conclusion d’un bail à construction, tel que cela résultait expressément d’un courriel en date du 31 août 2018 adressé par Maître [R] [O], notaire salarié au sein de l’office notarial SCP [I] [S] et [H] [N], à son représentant légal.

La société Marquisat de [Localité 7] a demandé au tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— déclarer mal fondé le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] en ses demandes de qualification du bail verbal en bail commercial et de validation du congé délivré, et par voie de conséquence en l’ensemble de ses autres demandes ;

— déclarer mal fondé le demandeur en sa demande subsidiaire, en cas dequalification du contrat de bail à construction, de fixation de la durée dudit bail à 18 ans ;

— qualifier de bail à construction consenti pour une durée de 99 ans à compter du 1er janvier 2007 moyennant un loyer annuel HT indexé sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, le bail liant les parties ;

A titre subsidiaire,

— qualifier de bail commercial le bail verbal liant les parties;

— vu le congé délivré le 5 juin 2019, fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 4.292.931 euros sauf mémoire, les pertes sur stock, les indemnités de déménagement, les indemnités de licenciement et les indemnités de rupture contractuelle étant dues en sus, et condamner le demandeur au paiement de la somme fixée, et des indemnités non chiffrées sur justificatifs des dépenses engagées ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle hors taxes de 2 650 euros ;

— constater qu’elle ne s’opposait pas à la mesure d’expertise sollicitée par le demandeur, l’expert ayant pour mission de rechercher tous éléments permettant au tribunal de déterminer dans leur principe et dans leur quantum l’ensemble des postes de préjudice causés par le refus de renouvellement du bail ;

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a notamment fait valoir que :

— elle produisait du rhum blanc et du rhum vieux à partir du produit intermédiaire, le rhum de coulage sorti en atelier de distillation, également dénommé distillat ; le rhum ainsi obtenu était commercialisé sous la marque Karukera.

— pour ce faire, elle avait été preneuse à bail d’un terrain appartenant au groupement foncier Agricole Domaine Marquisat de [Localité 7], détenu par M. [V] [K] et sa famille. Elle était également approvisionnée en distillats, pour sa production par ce dernier ;

— alors qu’en 2018, le demandeur l’avait autorisée à effectuer de nouvelles constructions, il s’était ensuite prévalu d’un bail commercial pour lui notifier un congé avec refus de renouvellement et récupérer à l’issue de la procédure de validation de congé, l’ensemble de l’exploitation tout en réduisant les livraisons de distillats ; iI était résulté de tels agissements, que le demandeur souhaitait, d’une part, mettre un terme à son activité et d’autre part, appréhender son outil de production, lequel incluait les bâtiments et l’ensemble des installations et ce, à vil prix ;

— par ailleurs, en aucun cas, il n’était contesté que les parties étaient liées depuis 2007 par un contrat verbal, à titre onéreux, de louage ; mais, aux termes des dispositions légales dans leur rédaction applicable en la cause, il en résultait que l’obligation de dresser un écrit n’était pas une disposition d’ordre public, et que dès lors un bail à construction pouvait être constitué par un contrat verbal,

Par jugement du 28 avril 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre a :

— dit que le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] et la SAS Marquisat de [Localité 7] étaient liés par un bail verbal de droit commun ;

— validé le congé signifié à la SAS Marquisat de [Localité 7], le 5 juin 2019 à effet au 31 décembre 2019 ;

— dit qu’à partir du 1er janvier 2020, la SAS Marquisat de [Localité 7] était occupante sans droit ni titre de la parcelle cadastrée section AD no [Cadastre 2], située lieudit [Adresse 5], section [Adresse 4] à [Localité 6] ;

— ordonné l’expulsion de la SAS Marquisat de [Localité 7] et tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à payer au groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] par la SAS Marquisat de [Localité 7] à une somme égale au loyer, soit 2 650 euros hors taxes annuels, et ce, à compter rétroactivement du 1er janvier 2020 (congé à effet au 31décembre 2019) et jusqu’à la date de libération effective des locaux avec remise des clés ;

— déclaré recevable le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7], en sa demande fondée sur l’article 232 du code de procédure civile,

— ordonné une mesure d’expertise ;

— commis pour y procéder Monsieur [Z] [Y] avec mission de :

convoquer et entendre les parties ainsi que tous sachants à titre de renseignements,

se faire communiquer tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

se rendre sur place, sur la parcelle cadastrée section AD no [Cadastre 2], située lieudit [Adresse 5], section [Adresse 4] à [Localité 6], en présence des parties ou elles dûment convoquées,

procéder à toutes constations utiles,

décrire les locaux dans lesquels est exercée l’activité commerciale concernée,

. décrire les éléments constitutifs du fonds de commerce concerné, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres documents, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce en cause,

donner, en considération des usages de la profession, un avis motivé et déclaré sur la valeur marchande de ce fonds de commerce,

préciser la valeur du droit au bail,

donner un avis motivé et détaillé sur les frais normaux de déménagement et de réinstallation,

évaluer les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de la même valeur,

donner un avis motivé et détaillé sur I’existence et I’évaluation de tous les autres préjudices causés, le cas échéant, pour le défaut de renouvellement et ce en terme notamment : du trouble commercial et manque gagner causés par la réinstallation, et d’indemnité de licenciement et perte de mouvements,

en cas de possibilité de transfert du fonds et de possibilité de conservation, en tout ou en partie, de la clientèle, fournir tous éléments techniques et de fait permettant la détermination d’une indemnité de déplacement,

proposer, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, une évaluation chiffrée de l’indemnité d’éviction la date la plus proche possible le cas échéant du jour de l’éviction,

proposer un compte entre les parties ;

recueillir toutes les observations des consorts parties et y répondre ;

dit que l’expert pourrait prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

fixé à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert

dit que cette somme serait consignée entre les mains du régisseur du tribunal de céans par le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] avant le 30 juin 2022, à peine de caducité ;

dit que l’expert devrait déposer son rapport au greffe dans un délai de 6 mois à compter du versement de la consignation au greffe et que de toutes les difficultés ou causes du retard, il en aviserait ;

dit qu’ en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises de cette juridiction ;

dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

dit qu’au plus tard deux mois après la première réunion d’expertise l’expert actualisera ce calendrier fixant un délai aux parties pour procéder à des interventions forcées, les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

dit que l’expert adressera aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations:

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport ,

rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamné le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par jugement civil en rectification d’erreur matérielle RG n°22/00320 rendu le 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre a supprimé du dispositif du jugement susmentionné du 28 avril 2022 les paragraphes suivants :

« Dit qu’à partir du 1er janvier 2020, la SAS Marquisat de [Localité 7] est occupante sans droit ni titre de la parcelle cadastrée section AD n.[Cadastre 2], située lieudit [Adresse 5], section [Adresse 4] à [Localité 6] ; Ordonne l’expulsion de la SAS Marquisat de [Localité 7] et tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ».

La société Marquisat de [Localité 7] a interjeté appel du jugement du 28 avril 2022 non encore rectifié, par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 4 juillet 2022 en visant expressément chacun chefs du jugement entrepris.

La procédure a été orientée à la mise en état.

La société groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 22 juillet 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 19 février 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de l’absence d’un greffier et de la surcharge des magistrats.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La société Marquisat de [Localité 7], appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023 par lesquelles la société Marquisat de [Localité 7] demande à la cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondé le groupement foncier agricole Marquisat de [Localité 7] en son appel incident, et le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— déclarer recevable et bien fondée la société Marquisat de [Localité 7] en son appel,

Y faisant droit,

A titre principal,

— infirmer le jugement du 28 avril 2022 en l’ensemble de ses dispositions,

— et, statuant à nouveau,

* qualifier le bail verbal liant le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7], de bail à construction consenti pour une durée de 99 ans à compter du 1er janvier 2007 moyennant un loyer annuel HT indexé sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE,

* juger nul et de nul effet le congé délivré le 5 juin 2019,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement du 28 avril 2022 tel que modifié par le jugement du 25 août 2022, en ce que le tribunal a dans le dispositif dit que les parties étaient liées par un bail verbal de droit commun, et statuant à nouveau, dire que les parties sont liées par un bail commercial,

— confirmer le jugement du 28 avril 2022 tel que modifié par le jugement du 25 août 2022 sur,

* le droit de la société Marquisat de [Localité 7] à la perception d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux pendant la durée de l’instance en fixation de ladite indemnité,

* la fixation de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020, au montant annuel hors taxes de 2 650 euros,

* la mesure d’instruction ordonnée,

A titre plus subsidiaire, pour le cas où la cour n’intègrerait pas le jugement rectificatif,

— infirmer le jugement du 28 avril 2022 en ce que le tribunal a dans le dispositif,

* dit que les parties étaient liées par un bail verbal de droit commun, et statuant à nouveau, dire que les parties sont liées par un bail commercial,

* dit que la société Marquisat de [Localité 7] était occupante sans droit ni titre, et ordonné son expulsion, et statuant à nouveau, dire que la société Marquisat de [Localité 7] a droit au maintien dans les lieux pendant la durée de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et jusqu’à son paiement,

— confirmer le jugement du 28 avril 2022 en ce que le tribunal a,

* dit que la société Marquisat de [Localité 7] avait droit à la perception d’une indemnité d’éviction,

* fixé l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020, au montant annuel hors taxes de 2 650 euros,

* ordonné une mesure d’instruction,

En tout état de cause,

— condamner le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] aux entiers dépens.

2/ Le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7], intimé :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 avril 2023 par lesquelles le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu’il a :

* requalifié en bail verbal de droit commun le bail verbal exécuté depuis courant 2007 et retenu l’application audit bail du statut des baux commerciaux ;

* validé au fond et en la forme le congé sur bail commercial signifié le 5 juin 2019 et à effet au 31 décembre 2019, le bail ayant ainsi valablement pris fin le 31 décembre 2019 ; et

* ordonné une expertise judiciaire aux fins de détermination du montant de l’indemnité d’éviction et avait désigné un expert pour y procéder.

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas condamné l’appelante au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Et jugeant à nouveau, condamner l’appelante :

au paiement de la somme de 10 000 euros à l’intimé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

à supporter tous les dépens de première instance, à l’exception des frais de l’expertise judiciaire ordonnée lesquels seront supportés à parts égales par l’appelante et l’intimé.

— condamner l’appelante :

* au paiement de la somme de 5 000 à l’intimé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’instance d’appel ;

* à supporter tous les dépens d’appel, à l’exception des frais de l’expertise judiciaire ordonnée, lesquels seront supportés à parts égales par l’appelante et l’intimé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel

L’article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par la voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse.

Ce délai court à compter de la signification de la décision contestée.

En l’espèce, la société Marquisat de [Localité 7] a interjeté appel le 4 juillet 2022 du jugement rendue le 28 avril 2022, dont la date de signification ne ressort pas du dossier de procédure.

Son appel est donc recevable quant au délai.

L’appel incident du groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] a été formé dans des conclusions déposées au greffe dans le délai de la loi. Il sera donc également jugé recevable au plan du délai pour ce faire.

Par ailleurs, dans le dispositif de ses écritures, la société Marquisat de [Localité 7] demande à la cour de déclarer irrecevable l’appel incident de l’intimé, mais elle n’articule aucun moyen au soutien de cette prétention.

Cette irrecevabilité sera donc rejetée.

Sur la qualification du bail verbal

Aux termes de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bai

La réalisation de constructions par le preneur étant obligatoire, le bail ne comportant pas l’engagement à titre principal d’édifier des constructions, mais conférant seulement au preneur la faculté de le faire, n’est pas un bail à construction.

En outre, l’article L. 145-1, I du code de commerce dispose que :

« I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».

Il découle de ces dispositions que le statut des baux commerciaux ne s’applique aux baux des terrains nus sur lesquels des constructions ont été édifiées avec l’accord du propriétaire, qu’à la condition qu’un fonds y soit exploité.

Le code de la construction et de l’habitation ne contenant aucune règle particulière relative à la forme du bail à construction, il peut être passé par écrit ou être simplement verbal.

En l’espèce, pour démontrer l’existence d’un accord relatif à un bail à construction entre elle et l’intimé, l’appelante explique qu’en 2007, à la date d’établissement de la relation contractuelle entre eux, M. [V] [K] représentait les deux entités. Elle indique que le 1er mars 2007, ce dernier avait établi pour le compte de l’intimé un document d’arpentage et un plan de division et que, le même jour, il avait signé une demande de modification parcellaire, déposée le 12 mars 2007 au centre des impôts fonciers, aux termes de laquelle il était mentionné que le propriétaire, après modification, serait le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7]. L’appelante affirme que cette division parcellaire aurait été sans objet si les litigants avaient entendu régulariser un bail commercial, mais qu’elle était nécessaire en raison des droits réels dont bénéficiait le preneur.

Elle ajoute qu’un procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] en date du 15 avril 2007 avait autorisé la gérance à concéder un bail à construction à la société Marquisat de [Localité 7] et que le même jour, M. [V] [K], en qualité de gérant du groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7], avait autorisé la société Distillerie [K], représentée par M. [V] [K], à transférer le bénéfice du permis de construire qui lui avait été accordé sur la parcelle AD [Cadastre 3], devenue AD [Cadastre 1], à la société Marquisat de [Localité 7]. Elle précise que l’arrêté de transfert du permis de construire à son profit avait été délivré le 22 août 2007, que la déclaration d’achèvement de travaux était en date du 9 juin 2009 et que le certificat de conformité avait été délivré le 7 octobre 2009.

L’appelante relate aussi qu’elle avait saisi l’étude notariale [S] & [N] aux fins d’établir un bail à construction, qu’elle lui avait transmis le 18 avril 2007 l’ensemble des pièces demandées, que le notaire lui avait transmis un projet de bail à construction le 15 octobre 2009 qui n’avait pu être régularisé en raison de la nécessité d’une mainlevée préalable d’une inscription hypothécaire et qu’enfin, son assemblée générale ordinaire avait adopté la convention réglementée constituée par le projet de bail à construction.

La société Marquisat de [Localité 7] conclut que les litigants sont liés par un bail à construction ayant pour objet la parcelle située section [Adresse 4] à [Localité 6] d’une superficie de 00 ha 28 a 34 ca cadastré AD [Cadastre 2], pour un loyer annuel de 2 500 euros HT indexé sur l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE, ayant pris effet le 1er janvier 2007.

Il est constant que la société Marquisat de [Localité 7] et le groupement foncier agricole Marquisat de [Localité 7] sont liés par un bail verbal.

Il n’est pas plus contesté que le projet de bail à construction notarié dont la réalité n’est pas discutée, n’a pas été signé par les litigants.

Il est tout aussi constant que le groupement foncier agricole Marquisat de [Localité 7] a expressément autorisé la société Marquisat de [Localité 7] à édifier un bâtiment individuel à usage de chai de vieillissement, bonification, conditionnement et stockage d’alcool.

Cependant, il ne résulte ni des pièces versées aux débats ni des moyens développés par la société appelante qu’il pesait sur elle l’obligation de réaliser cette construction, élément pourtant caractéristique d’un bail à construction. Elle démontre seulement qu’elle a été autorisée à réaliser cette construction.

En outre, s’il est indéniable que les litigants aient négocié en vue de conclure un bail à construction, cette négociation, quelles qu’en soient les raisons, n’a pas abouti et il ne peut pas en être inféré leur consentement certain et définitif à un bail à construction.

Faute de preuve d’une obligation pesant sur la locataire de réaliser des constructions sur le terrain du bailleur, il convient d’écarter la qualification de bail à construction et de retenir l’application du statut des baux commerciaux au bail litigieux.

Dans le dispositif, de son jugement entrepris, le tribunal a dit que les parties étaient liées par un bail verbal de droit commun. Ce chef du dispositif sera infirmé puisqu’il s’agit d’un bail commercial.

Les autres chefs du dispositif de la décision n’étant discutés à titre subsidiaire, en cas de confirmation de l’existence d’un bail commercial, ni par l’appelante ni par l’intimée, ils seront confirmés.

L’expertise judiciaire ayant été ordonnée avant dire droit sur l’indemnité d’éviction, il conviendra d’ordonner le renvoi de l’affaire devant les premiers juges.

Enfin, la décision rectificative s’incorporant à la décision rectifiée et aucune critique n’étant articulée à l’encontre de cette rectification, la cour d’appel n’à pas à se prononcer sur ce point.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’expertise judiciaire ayant été ordonnée avant-dire droit sur l’indemnité d’éviction, il convient de réserver les dépens de première instance et les frais irrépétibles y afférents.

La décision querellée sera donc infirmée sur ces points lesquelles seront réservés en fin de cause devant le premier juge devant lequel les parties seront renvoyées.

En outre, l’équité commande de condamner la société appelante à payer au groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] la somme de 7 000 euros au titres des frais irrépétibles exposés en appel.

L’appelante sera subséquemment déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel de SAS Marquisat de [Localité 7],

Déclare recevable l’appel incident du groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7],

Infirme le jugement entrepris, tel que rectifié par jugement du 25 août 2022, en ce qu’il a dit que le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] et la SAS Marquisat de [Localité 7] étaient liés par un bail verbal de droit commun et en ces chefs relatifs aux dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] et la SAS Marquisat de [Localité 7] étaient liés par un bail commercial,

Réserve les demandes au titre des dépens et frais irrépétibles de première instance,

Dit que l’expertise judiciaire a été ordonnée avant-dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction,

Renvoie l’affaire devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre pour qu’il soit statué sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction après retour de l’expertise,

Déboute la SAS Marquisat de [Localité 7] de ses demandes au titre des dépens d’appel et des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SAS Marquisat de [Localité 7] à payer au groupement foncier agricole Domaine Marquisat de [Localité 7] la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SAS Marquisat de [Localité 7] aux entiers dépens d’appel

Et ont signé,

La greffière, Le président,