Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 13 octobre 2025, n° 24/00508

TJ Aix-en-Provence 13 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des engagements contractuels
La cour a jugé que la condition suspensive d'obtention de prêt était réputée accomplie en raison de la défaillance de Monsieur [H] [C] à justifier de ses démarches pour obtenir un prêt conforme.
Accepté
Droit à la restitution de la somme consignée
La cour a ordonné que la somme consignée soit versée à la S.A.R.L. CGIM, considérant que la condition suspensive était réputée accomplie et que le défendeur n'avait pas réalisé l'acquisition.
Accepté
Frais d'avocat engagés
La cour a jugé équitable de condamner le défendeur à payer une somme pour couvrir les frais d'avocat de la demanderesse.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succombance
La cour a condamné le défendeur aux dépens, conformément aux règles de droit en cas de succombance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 13 oct. 2025, n° 24/00508
Numéro(s) :	24/00508
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Capucine VAN ROBAYS
Parties :	S.A.R.L. CGIM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU :

13 octobre 2025

RÔLE : N° RG 24/00508 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MEJ3

AFFAIRE :

S.A.R.L. CGIM

[H] [C]

GROSSE(S)délivrées(s)

M^e Capucine VAN ROBAYS

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Capucine VAN ROBAYS

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CGIM,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [C]

né le 09 mars 1988 à [Localité 11] (Algérie)

de nationalité algérienne, demeurant [Adresse 1]

non représenté par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M [O] [X] [K], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 23 juin 2025, le conseil de la demanderesse ayant déposée son dossier de plaidoirie et absente à l’audience, et le défendeur n’étant pas représenté par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 puis prorogée au 13 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 31 mars 2023 dressé en l’étude de Maître [L], notaire à [Localité 9], avec la participation de Maître [T] notaire à [Localité 10], la SARL CGIM en qualité de promettant et Monsieur [H] [C], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et une cave objets des lots 91 et 92 sis dans un ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 10], figurant au cadastre section BO N° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lieudit [Localité 12] au prix de 126 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 juin 2023 à 16h et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 12 600 euros, dont 6 300 euros ont été versés en la comptabilité de Maître [L].

Cette promesse de vente était notamment assortie d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 25 juillet et 19 septembre 2023, la SARL CGIM a mis en demeure Monsieur [H] [C] de lui communiquer les justificatifs de demandes de prêt.

Par acte de commissaire de justice des 25 et 28 octobre 2024, la SARL CGIM a fait citer Monsieur [H] [C] devant la présente juridiction.Au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1304-3 du code civil, elle demande à la juridiction de :

— condamner Monsieur [H] [C] à lui payer la somme de 12 600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— ordonner que la somme de 6 300 euros consignée entre les mains du séquestre, Maitre [L], notaire au sein de la SELARLU “HOUTMANN & ASSOCIES” titulaire d’un office notarial à [Localité 9] soit versée entre ses mains en réglement partiel de la condamnation ci-avant ordonnée,

— condamner Monsieur [H] [C] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de la procédure,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle soutient que Monsieur [H] [C] n’a pas respecté ses engagements contractuels, en ne sollicitant pas un prêt conforme, de sorte que la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée est réputée accomplie, Monsieur [H] [C] qui y avait intérêt, ayant empêché son accomplissement.

Monsieur [H] [C], régulièrement cité dans le cadre d’un procès-verbal de vaine recherche, n’a pas constitué avocat afin de faire valoir ses prétentions ou observations.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 décembre 2024, l’affaire a été clôturée et fixée à l’audience de plaidoirie du 23 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En application de l’article 1104 du code civil “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, selon acte authentique du 31 mars 2023, dressé en l’étude de Maître [L], notaire à [Localité 9], avec la participation de Maître [T] notaire à [Localité 10], la SARL CGIM en qualité de promettant et Monsieur [H] [C], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et une cave objets des lots 91 et 92 sis dans un ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 10], figurant au cadastre section BO N° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lieudit [Localité 12] au prix de 126 000 euros.

La promesse a été consentie jusqu’au 30 juin 2023 à 16h.

L’acte authentique prévoit la stipulation d’une indemnité d’immobilisation libellée comme suit en pages 10 et 11 de l’acte :

“Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DOUZE MILLE SIX CENTS EUROS (12 600,00 EUR).

Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans le délai de DIX (10) jours à compter des présentes soit au plus tard le 10 avril 2023, à la comptabilité du rédacteur des présentes celle de SIX MILLE TROIS CENTS EUROS (6 300,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Il n’est pas contesté que la première partie de l’indemnité d’immobilisation a bien été versée par Monsieur [H] [C] en comptabilité de l’étude notariale de Maître [L], notaire.

Le sort de cette partie d’indemnité d’immobilisation est prévu en page 11 de l’acte en ces termes:

“Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

— Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

— Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.(…)”

S’agissant du sort du surplus de l’indemnité d’immobilisation, il est stipulé en page 11 :

“Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de SIX MILLE TROIS CENT EUROS (6 300,00 EUR) le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de son seul fait.(…)”

En l’espèce, la SARL CGIM sollicite le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, en raison de la non justification par Monsieur [H] [C] de ses obligations contractuelles et ainsi de la réalisation fictive de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.

Il convient en conséquence de déterminer si la condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée dans l’acte, a été ou non réalisée, et d’en déterminer les raisons.

L’acte stipule une condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt libellée comme suit en pages 13 et 14 : “le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : TOUS ORGANISMES.

— Montant maximal de la somme empruntée : CENT QUARANTE-SIX MILLE EUROS (146 000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 25 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 3,80 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’ACQUEREUR à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BÉNÉFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 mai 2023 (….)

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [8] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la première présentation, sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. (…)

Refus de prêt-justification

Le BÉNÉFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.”

L’acquéreur doit respecter les caractéristiques de la demande de prêt prévues dans la promesse et la preuve lui incombe de ce qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, portant à la fois sur le montant, le taux, et la durée du financement mentionnés dans la promesse de vente ou le compromis.

Il est ainsi communiqué aux débats :

— une lettre de refus de prêt émanant du Crédit Mutuel en date du 19 avril 2023 adressée à Monsieur [H] [C], expliquant avoir été sollicité le 12 avril 2023 pour l’obtention d’un crédit immobilier d’un montant de 116 979,22 euros avec un taux d’intérêt de 3,55% sur une durée de 300 mois afin de financier l’acquisition d’une résidence principale,

— une lettre de refus de prêt émanant de la Caisse d’Epargne en date du 15 juin 2023, adressée à Monsieur [H] [C], expliquant avoir été sollicité pour un prêt d’un montant de 116 979,22 euros afin de financier l’acquisition d’une résidence principale,

— un courrier de l’agence ORPI en date du 16 mai 2023 confirmant à la SARL CGIM que Monsieur [H] [C] a déposé auprès de sa banque une demande de financement en vue de l’obtention d’un prêt immobilier, auquel est joint un mail en date du 12 mai 2023 de l’agence NEGOCIAL transmettant un avis favorable suite à l’étude des différents éléments du dossier de financement du bien à hauteur de 160 260,16 euros.

Il est ainsi justifié en l’espèce d’un avis favorable, qui n’est cependant ni un refus ni un accord de prêt, et de deux refus de prêt.

Bien que les demandes écrites ne sont pas communiquées, la lettre de refus du crédit mutuel fait référence aux caractéristiques du prêt requises dans la promesse de vente.

En revanche, telle n’est pas le cas de la lettre de refus de prêt de la caisse d’épargne. Par ailleurs, l’avis favorable de l’agence NEGOCIAL a été communiqué pour un montant supérieur au montant maximal et il n’est pas démontré qu’il constitue un accord donné sur les caractéristiques du prêt requises dans la promesse.

Il est par ailleurs établi que la SARL CGIM a mis en demeure Monsieur [H] [C] par lettres recommandées avec accusé de réception des 25 juillet et 19 septembre 2023, soit postérieurement à la date limite d’obtention des offres de prêt fixée au 30 mai 2023 et conformément aux termes de la promesse, de justifier des demandes de prêt, et ainsi de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Il n’est pas établi que Monsieur [H] [C] ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite ou de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques requises, dans le délai de huit jours du jour de la présentation des lettres recommandées.

En conséquence, il n’est pas établi que Monsieur [H] [C] a accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux spécifications contractuelles de sorte que conformément aux termes de la promesse, la première partie de l’indemnité d’immobilisation restera acquise à la SARL CGIM, faute pour Monsieur [H] [C] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions, la condition suspensive étant réputée accomplie.

S’agissant du solde de l’indemnité d’immobilisation, et conformément aux stipulations contractuelles, dès lors que la condition suspensive est réputée accomplie et que l’acte n’a pas été signé du seul fait de Monsieur [H] [C], elle est due à la SARL CGIM.

En conséquence, Monsieur [H] [C] est condamné à payer à la SARL CGIM la somme de 12 600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner que d’une part que la somme de 6 300 euros consignée entre les mains du séquestre, Maitre [L], notaire au sein de la SELARLU “HOUTMANN & ASSOCIES” titulaire d’un office notarial à [Localité 9] soit versée à la SARL CGIM au titre de la première partie de cette indemnité, et d’autre part que Monsieur [H] [C] soit condamné à payer à la SARL CGIM la somme de 6 300 euros au titre de la seconde partie.

Il convient de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [C], succombant, sera condamné aux dépens de l’instance.

La SARL CGIM ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que Monsieur [H] [C] soit condamné à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer à la SARL CGIM la somme de 6 300 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation, et ORDONNE que cette somme consignée entre les mains du séquestre, Maitre [L], notaire au sein de la SELARLU “HOUTMANN & ASSOCIES” titulaire d’un office notarial à [Localité 9], soitversée par le séquestre à la SARL CGIM,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer à la SARL CGIM la somme de 6 300 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer à la SARL CGIM la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [C] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT