TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 DECEMBRE 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/03579 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W6M

N° de MINUTE : 25/01642

DEMANDEUR

COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître [S], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [G] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par M^e Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1685

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Magistrat,

Statuant sur délégation du Président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de articles 481-1 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Magistrat, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 8] (93), cadastré section BH parcelle n°[Cadastre 3], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se compose d’un bâtiment sur rue à usage d’habitation, comportant 39 lots de copropriété répartis entre 15 copropriétaires.

Cet immeuble a fait l’objet des prescriptions suivantes :

— un arrêté municipal de mise en sécurité pris en date du 7 juillet 2021 ;

— un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité pris en date du 3 mai 2022 ;

— un arrêté municipal portant évacuation du 27 juillet 2023 ;

— un arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 3 août 2023.

Ces deux derniers arrêtés faisaient suite à un incendie s’étant déclaré dans les parties communes de l’immeuble le 27 juillet 2023, à la suite duquel l’ingénieur sécurité de la Commune de [Localité 13] a constaté l’existence de risques d’effondrement de certains éléments structurels du bâtiment, de chute d’éléments, de chute de personne et d’électrocution de personne.

En outre, un expert judiciaire a été mandaté par ordonnance du 28 juillet 2023 rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil, et a conclu à l’existence d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens.

A la suite de mesures conservatoires exécutées en grande partie par la commune nouvelle de [Localité 13], dans le cadre de travaux d’office en substitution aux copropriétaires, un rapport a été dressé le 7 mars 2024 par la direction de l’habitat durable de la Mairie de [Localité 13], concluant à la nécessité de poursuivre des travaux de réparation de désordres persistants, dans le cadre d’une procédure ordinaire de mise en sécurité de l’immeuble.

Par exploit du 4 avril 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, représentée par son maire en exercice, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (93), organisé en la forme d’un syndicat coopératif pris en la personne de son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [I] [O], devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

DESIGNER AJAssociés comme administrateur provisoire à l’effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (93), cadastré section BH parcelle n°[Cadastre 3] ;

FIXER la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois;

DONNER mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :

— De se faire remettre par Monsieur [I] [O], en qualité de syndic et président du conseil syndical de l’ensemble immobilier [Adresse 6] organisé en la forme d’un syndicat coopératif, les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

— D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder a l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— De prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

CONFIER à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiliser sis [Adresse 5] et le syndic bénévole représenté par Monsieur [I] [O] à payer à la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 13] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVER les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (93) représenté par son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [I] [O], a constitué avocat et a notifié des conclusions en réponse le 4 octobre 2025 par RPVA, demandant au président du tribunal judiciaire de Bobigny de débouter la COMMUNE NOUVELLE DE SAINT-DENIS de l’ensemble de ses demandes et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 octobre 2025, les parties régulièrement représentées par leurs conseils respectifs ont réitéré oralement les prétentions et les moyens développés au sein de leurs dernières écritures.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties ci-dessus mentionnées pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, puis le jugement a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constituent donc les deux situations justifiant l’application de l’article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la commune nouvelle de [Localité 13] verse notamment au soutien de sa demande :

— deux diagnostics du 29 janvier 2019 et du 23 septembre 2019 concluant à un risque d’intoxication des occupants de l’immeuble par le plomb ;

— un arrêté municipal de mise en sécurité ordinaire pris en date du 7 juillet 2021 ;

— un rapport d’insalubrité en date du 27 septembre 2021 ;

— une ordonnance du 3 décembre 2021 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny condamnant le CABINET PONCELET § CIE (ancien syndic) à transmettre toute la documentation juridique, comptable et financière de la copropriété, sous 8 jours, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours maximum, au nouveau syndic RELAIS HABITAT -SYNDIC DE REDRESSEMENT ;

— un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité pris en date du 3 mai 2022 ;

— un arrêté municipal portant évacuation du 27 juillet 2023 ;

— un arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 3 août 2023 ;

— un diagnostic du 7 mars 2024 concluant à la nécessité de poursuivre des travaux de réparation de désordres persistants, dans le cadre d’une procédure ordinaire de mise en sécurité de l’immeuble ;

— les derniers comptes approuvés et communiqués de la copropriété, au 31 décembre 2018, ainsi que la balance des paiements de la copropriété pour la période du 1er janvier 2018 au 18 août 2023, indiquant un solde débiteur de 134.932,80 euros au 18 août 2023.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (93) représenté par son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [I] [O] indique qu’aucun des deux syndics précédents (CABINET PONCELET § CIE et RELAIS HABITAT) n’a su gérer la situation dans laquelle se trouvait l’immeuble durant leurs mandats respectifs, mais que la situation est désormais beaucoup plus stable en raison des éléments suivants :

— à la suite de l’incendie du 27 juillet 2023 et des deux arrêtés municipaux pris en conséquence (l’arrêté municipal portant évacuation du 27 juillet 2023 et l’arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 3 août 2023), les mesures prises ont conjuré l’imminence du danger selon le rapport du 7 mars 2024 établi par l’ingénieur sécurité de la mairie de [Localité 13], ce qui laisse aujourd’hui l’opportunité au syndic coopératif de mandater des entreprises pour réaliser les travaux de rénovation dont la poursuite est préconisée par le même rapport ;

— la gestion nouvelle de la copropriété par un syndic coopératif a permis de faire avancer la situation dans la mesure où les copropriétaires sont directement investis par la mission de redressement de la copropriété, tout en bénéficiant de l’aide de l’association ARC qui accompagne les syndics en poursuivant l’objectif d’une meilleure gestion des immeubles en copropriété (étude des charges, renégociation des contrats, assistance juridique et technique, etc.);

— de nombreuses mesures ont été prises par le nouveau syndic coopératif afin d’évaluer l’ensemble des travaux de rénovation à réaliser : rapport d’étude de projet de rénovation par un architecte, transmis le 21 mars 2025, étude géotechnique de conception, diagnostic plomb et amiante, investigations de terrain, devis de travaux pour faire rénover la structure de l’immeuble;

— Le nouveau représentant du syndicat des copropriétaires, Monsieur [I] [O], a informé la commune du passage en syndic coopératif dès le 5 novembre 2024 et a souhaité rencontrer les représentants de la commune afin de collaborer pour l’amélioration de la situation de l’immeuble, alors que la nouvelle de [Localité 13] a de son côté, contre toute attente et de manière anachronique au regard des mesures mentionnées ci-dessus prises par le nouveau syndic coopératif, introduit la présente instance en vue de désigner un administrateur provisoire de la copropriété en lieu et place de ce dernier ;

— Le nouveau syndic en exercice a, dès le mois de février 2025, mis en demeure les copropriétaires défaillants afin de recouvrer les charges impayées et/ou parvenir à un accord amiable, de telle sorte qu’à ce jour, sur les 15 copropriétaires, 6 sur 15 sont à jour du règlement de leurs charges de copropriété, 4 sur 15 ont signé un échéancier et le respectent, 2 sur 15 sont en phase de conciliation, et 3 sur 15 font l’objet d’une procédure en vue du recouvrement de leurs charges impayées ;

— Les copropriétaires, pleinement conscients de la situation, ont décidé de mettre un terme au mandat du syndic professionnel afin d’assurer eux-mêmes la gestion de l’immeuble et ont permis en l’espace de quelques mois de réduire l’endettement de la copropriété : de décembre 2024 à août 2025, les dettes aux copropriétaires ont diminué (de 2.002,92 euros à 1.041,12 euros), et les dettes aux tiers extérieurs ont significativement diminué (de 47.922,21 euros à 39.387,04 euros);

— la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est une mesure exceptionnelle, justifiée uniquement en cas de carence manifeste du syndicat des copropriétaires à assurer la conservation de l’immeuble ou à maintenir son équilibre financier, or en l’espèce, les copropriétaires ont démontré leur capacité à gérer la copropriété de manière autonome et efficace ;

— La reprise des dossiers par un administrateur provisoire entraînerait une perte de temps considérable et mobiliserait des moyens supplémentaires, alors même que le syndic coopératif a déjà mis en oeuvre des actions concrètes et coordonnées pour remédier à la situation de péril.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a su, à la suite de l’incendie du 27 juillet 2023 et des deux arrêtés municipaux pris en conséquence (l’arrêté municipal portant évacuation du 27 juillet 2023 et l’arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence pris en date du 3 août 2023) coopérer avec les autorités locales et mettre en place les mesures de prévention nécessaires afin de conjurer l’imminence du danger et de garantir la sécurité de l’immeuble. Par ailleurs, sous la direction du syndic RELAIS HABITAT puis celle du syndic coopératif actuel, de nombreuses mesures ont été prise afin d’évaluer l’ensemble des travaux de rénovation à réaliser d’une part, et de réduire l’endettement de la copropriété d’autre part.

Dès lors, compte tenu des aides des collectivités territoriales et des nombreuses mesures mises en place depuis 2023, l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de pourvoir à la conservation de l’immeuble n’apparaît pas suffisamment caractérisée à la date de ce jour.

Par ailleurs, si l’équilibre financier du syndicat a été de toute évidence largement mis en péril pendant de longues années, les récentes mesures mises en place par le syndic coopératif ont permis de réduire significativement son endettement. A cet égard, la nouvelle commune de [Localité 13], qui a été invitée par le nouveau syndicat des copropriétaires à rencontrer ce dernier aux fins de constater les axes de redressement de la copropriété et de coopérer pour renforcer ce redressement, ne justifie pas avoir répondu positivement à ces propositions du syndicat, et ne remet pas en cause les dires du syndicat sur les mesures concrètes mises en place pour le recouvrement des charges des copropriétaires depuis le mois de décembre 2024 et l’apurement progressif de l’endettement.

Dans ces conditions, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, qui a pu être gravement compromis pendant plusieurs années, semble actuellement en voie de restauration sous la direction du syndic coopératif actuel, même si l’on peut regretter l’absence de pièces comptables probantes.

Dès lors, la grave compromission de l’équilibre financier du syndicat n’apparaît pas suffisamment caractérisée au regard des évolutions récentes, qui demeurent certes à confirmer.

En conséquence, la commune nouvelle de [Localité 13] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La commune nouvelle de [Localité 13], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

Déboute la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 13] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) représenté par son syndic en exercice et président du conseil syndical, Monsieur [I] [O], la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 13] aux entiers dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 16 Décembre 2025.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND