TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX-EN-PROVENCE

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00134 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MRZO

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Estelle ATTALI, Greffier, lors des débats et de Madame Marion CARBONEL, Greffier, lors du délibéré

DEMANDERESSE

Madame [M] [B] [T] épouse [Z]

née le 06 Avril 1965 à MARSEILLE (13000), demeurant Chemin des Calades – Montée des Ameliers – 13600 CEYRESTE

représentée par Maître Christelle ROSSI-LABORIE de la SELARL ROSSI-LABORIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 24 RUE CONSTANTIN 13090 AIX EN PROVENCE,

représenté par son syndic en exercice la société CITYA STE VICTOIRE, dont le siège social est sis 25 avenue Victor Hugo – 13090 AIX EN PROVENCE, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

non représenté

DÉBATS

A l’audience publique du : 27 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 22 Juillet 2025

réputé contradictoire et en premier ressort

Le 22 Juillet 2025

Grosse à :

Maître Christelle ROSSI-LABORIE de la SELARL ROSSI-LABORIE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [T] épouse [Z] est propriétaire au sein de la copropriété 24 RUE CONSTANTIN sise à AIX EN PROVENCE d’un appartement constituant le lot numéro 15 cadastré AC n°15 au rez-de-chaussée, mais qui se trouve également au sein de la copropriété mitoyenne du 31 RUE MIGNET, dans laquelle il constitue les lots numéro 8 et 14 cadastrés AC n°7, acquis auprès de la société CONSERTO selon dispositif de DEFICIT FONCIER.

Une opération immobilière portant sur ces lots et impliquant la création d’une ASL pour le 24 RUE CONSTANTIN était constituée, l’objet de cette ASL étant la restauration, l’entretien et la réparation des parties communes et des parties privatives de l’ensemble immobilier sis 24 rue Constantin cadastré section AC n°15. Ainsi, la SARL CONSERTO a fait acquisition de cet appartement en duplex, a vendu les divers lots en l’état à restaurer à la charge des acquéreurs suivant permis de construire du 9 octobre 2017 et a assuré la fonction de syndic provisoire jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic lors de la première assemblée générale des copropriétaires. La maîtrise d’oeuvre a été confiée à la société MURIEL SATTLER ARCHITECTURE et l’ASL 24 RUE CONSTANTIN en sa qualité de maitre de l’ouvrage a souscrit une assurance Dommages-Ouvrages auprès de la compagnie d’assurances LLOYD’S INSURANCE COMPANY.

Par procès-verbal de constat du 19 août 2022, il était constaté qu’un pan de la toiture de l’immeuble était entièrement effondré, avec une partie de la charpente fortement endommagée.

Par ordonnance de référé du 6 septembre 2022, à la demande du syndicat des copropriétaires 24 rue Constantin qui déplorait les désordres affectant une partie de la toiture de l’immeuble, une expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire de la société CONSERTO, de la société MURIEL SATTLER ARCHITECTURE, de la société LLOYDS FRANCE, et de l’ASL 24 rue Constantin. Monsieur [P] [W] était désigné en qualité d’expert, et ses opérations ont été étendues, par ordonnance datée du 29 novembre 2022, à l’ensemble des sociétés ayant participé à l’acte de construire ainsi qu’à leurs assureurs.

Madame [Z] subissant, le 6 mars 2023, un effondrement de son plafond du fait d’infiltrations d’eau, les opérations d’expertise lui étaient rendues communes et opposables par ordonnance 13 juin 2023, ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du 31 rue Mignet.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, les missions de l’expertise étaient complétées.

Le 6 septembre 2024, Monsieur [W] déposait son rapport définitif aux termes duquel il était établi que l’origine du sinistre subi en 2023 par Madame [Z] se trouvait dans la mauvaise mise en œuvre de la cheminée maçonnée, partie commune.

Sollicitant par courriel que le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN mette à l’ordre du jour de l’assemblée générale les travaux de réfection de cette cheminée, Madame [Z] ne voyait aucune réponse apportée à ses demandes.

Par acte en date du 29 janvier 2025, Madame [M] [T] épouse [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN aux fins de le voir condamné sous astreinte à effectuer les travaux de nature à mettre fin aux désordres.

Elle demande également de le voir condamné à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Elle demande enfin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 27 mai 2025, Madame [M] [Z] maintient sa demande et s’en rapporte à son assignation.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation sus-visée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN, bien que régulièrement assigné à personne morale, n’a pas comparu ni constitué avocat de sorte que la décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation d’effectuer les travaux de nature à faire cesser les troubles :

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il est sollicité par Madame [Z] de voir le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN condamné à faire cesser le trouble qu’elle subit en mettant en œuvre les travaux nécessaires.

Elle produit à l’appui de sa demande les décisions rendues en référé, les courriers adressés au syndicat des copropriétaires 24 rue Constantin par Madame [Z] et son conseil, restés sans réponse ainsi qu’un rapport d’expertise judiciaire rendu au contradictoire notamment du syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN.

Il ressort de ce rapport d’expertise que des désordres affectent le bien de Madame [Z], soit l’effondrement d’une partie du plafond qui a détérioré le parquet du salon qui est gondolé et décollé de son support ont pour origine la mauvaise mise en œuvre d’une cheminée. Il est également constaté un écoulement d’eau dans la pièce salon-cuisine du 1er étage, qui provient de fissures dans les plaques PST de la toiture et une absence de fixation du conduit maçonné de cheminée qui risque de s’effondrer.

Au terme de l’expertise, il est relevé que « la cheminée maçonnée a été mise en œuvre pour passer à l’intérieur d’une plaque à châssis non conçue pour supporter une telle charge, de sorte que sous l’effet du vent et des intempéries, la cheminée s’est affaissée et a créée deux fissures visibles et infiltrantes dans la plaque. L’eau a imprégné le faux plafond qui, sous le poids et déplacement de la cheminée, s’est effondré. Il en conclut que ces désordres, qui selon l’expert sont de nature à compromettre la stabilité, la solidité, l’esthétique de l’appartement et le rendent impropre à son usage d’habitation auquel il est destiné, relèvent de malfaçons, de non-conformités, de vices cachés et d’inachèvements.

Ledit rapport expose également les mesures et travaux nécessaires afin de mettre fin aux désordres affectant le bien de Madame [Z], à savoir déposer environ 8 plaques PST et tuiles et la longueur de faitage dans l’alignement pour vérifier l’état de la charpente, réaliser une reprise sur charpente, reposer et raccorder la couverture constituée de plaques neuves dans la zone et remplacer le parquet suite aux dégâts des eaux.

Le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN, valablement assigné, ne comparait pas pour apporter toute explication utile et justifier de sa carence ou d’un cas de force majeure.

Ainsi, en l’état des éléments produit aux débats il est établi et non sérieusement contestable que les désordres subis par Madame [Z] ont pour origine un vice de construction en l’état d’une pénétration d’eau en provenance de la toiture du fait d’une mauvaise exécution d’une cheminée se trouvant sur le toit de l’immeuble situé au 24 rue Constantin à AIX EN PROVENCE, selon les conclusions du rapport d’expertise judiciaire du 6 septembre 2024, rendu au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Il est en outre non sérieusement contestable que la cheminée litigieuse se trouvant sur le toit du 24 Rue Constantin est une partie commune de cet immeuble.

Ainsi, en l’état des éléments ci-dessus énoncés, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN à faire voter, financer et diligenter la mise en œuvre des travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 70 du rapport du 6 septembre 2024, à savoir déposer environ 8 plaques PST et tuiles et la longueur de faitage dans l’alignement pour vérifier l’état de la charpente, réaliser une reprise sur charpente, reposer et raccorder la couverture constituée de plaques neuves dans la zone et remplacer le parquet suite aux dégâts des eaux, de nature à mettre fin aux troubles impactant le bien de Madame [M] [Z]. Cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, commençant à courir à l’issue d’un délai de 6 mois courant à compter de la signification de la présente décision, et ce pour une durée de 3 mois.

Sur la demande de provision :

Au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile précité, il est sollicité par Madame [Z] que le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN soit condamné à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Elle justifie subir un préjudice qui n’est pas sérieusement contestable, l’appartement étant inhabité depuis octobre 2022 comme le relève l’expert, qui devra être indemnisé sur le même fondement. Elle produit un avis de valeur locative du bien en date du 8 avril 2024 établi par AIX IMMO LOCATION évaluant à 1400 euros mensuel hors charges la valeur locative de son bien.

En conséquence, en l’état des éléments susvisés, le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN sera condamné à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur son préjudice financier.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN, succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Par suite, il sera condamné à payer à Madame [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputée contradictoire, et en premier ressort

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN pris en la personne de son syndic en exercice à faire voter, financer et diligenter la mise en œuvre des travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 70 du rapport du 6 septembre 2024, à savoir déposer environ 8 plaques PST et tuiles et la longueur de faitage dans l’alignement pour vérifier l’état de la charpente, réaliser une reprise sur charpente, reposer et raccorder la couverture constituée de plaques neuves dans la zone et remplacer le parquet suite aux dégâts des eaux, travaux de nature à mettre fin aux troubles impactant le bien de Madame [M] [Z],

ASSORTISSONS cette obligation de faire d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pour une durée de 3 mois,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [M] [Z] la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur son préjudice financier,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [M] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires 24 RUE CONSTANTIN pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,