TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01493 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K5U

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 13 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, S.O.G.I., SAS dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01493 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K5U

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [G] est propriétaire des lots n°2 et 36 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré CZ N°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 3072/150000 et 32/150000ème.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [Y] [G] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] :

— par jugement du tribunal d’instance de Paris XXème en date du 10 février 2015, la somme de 4997 euros, outre 804,42 euros au titre des frais de recouvrement.

— par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 20 avril 2022, la somme de 5401,62 euros, outre 990 euros au titre des frais de recouvrement, 300 euros de dommages et intérêts et 650 euros de frais irrépétibles.

— par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 février 2024, la somme de 4697,58 euros suivant décompte arrêté au 1 juillet 2023, outre 800 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) en exercice, a assigné M. [Y] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4664,16 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, sur la somme de 2553,43 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,1756,61 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [Y] [G] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°2 et 36, indiquant la répartition des tantièmes (3072/150000 et 32/150000ème), ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [G] ,les précédents jugements des 10 février 2015, 20 avril 2022 et 8 février 2024,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 septembre 2023 au 1 janvier 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,l’historique du compte du 1 octobre 2023 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4664,16 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 27 janvier 2022, 30 novembre 2022, 22 novembre 2023 et 3 décembre 2024 comportant : -approbation des comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024,

— vote des budgets prévisionnels 2022-2023, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025 ;

— le fonds travaux 2022-2023, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025;

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’étanchéité du sol de la chaufferie, remplacement des grooms des portes palières, changement de boîte aux lettres (assemblée générale du 27 janvier 2022), réfection des maçonneries dégradées au niveau des balcons des 7ème et 8ème étages, remplacement des boîtes aux lettres, mise à jour du règlement de copropriété (assemblée générale du 30 novembre 2022), réalisation d’un diagnostic technique global (assemblée générale du 22 novembre 2023), remplacement de la porte cabine ascenseur,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une mise en demeure de payer la somme de 2553,43 euros datée du 16 juillet 2024 (pli avisé le 19 juillet 2024 et non réclamé par M. [Y] [K] contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4664,16 euros.

M. [Y] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4664,16 euros, portant sur la période allant du 1 octobre 2023 au 1 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure avisée le 19 juillet 2024 à hauteur de 2553,43 euros et de l’assignation du 11 mars 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1756,61 euros se décomposant comme suit :

—  194,24 euros pour les honoraires d’inscription d’hypothèque,

—  520,79 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  520,79 euros pour le suivi contentieux du dossier avocat,

—  520,79 euros pour le suivi contentieux du dossier avocat.

Il n’est toutefois justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution ou au suivi du dossier transmis à l’avocat, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 194,24 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [G] présente, de manière récurrente depuis près de dix années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 4ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) :

— la somme de 4664,16 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2023 au 1 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure avisée le 19 juillet 2024 à hauteur de 2553,43 euros et de l’assignation du 11 mars 2025 pour le surplus,

— la somme de 194,24 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mars 2025,

— la somme de 800 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI), la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [Y] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.