TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX-EN-PROVENCE

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00564 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MUNC

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndicat L’arbois, dont le siège social est sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA, société inscrite au registre du Commerce d’Aix en Provence sous le numéro 310 801 477, demeurant et domiciliée [Adresse 2], représentée par son représentant légal en exercice

représentée par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [M], demeurant , [Adresse 3]

non comparant,

DÉBATS

A l’audience publique du : 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 04 Novembre 2025

Le 04 Novembre 2025

Grosse à :

M^e Charles REINAUD

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [M] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 5] des lots numéro 9 et 57.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] lui a adressé notamment une mise en demeure en date du 10 août 2023 et reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA a fait assigner Monsieur [N] [M] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de le voir :

Condamné à lui payer les sommes suivantes :

3.641,11 € au titre des charges de copropriété et frais, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, date du dernier commandement de payer,1.500€ à titre de dommages intérêts,1.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamné aux dépens,

A l’audience du 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation.

Régulièrement cité en l’étude, Monsieur [M] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [N] [M] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 4] de deux lots. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 5 septembre 2022, du 13 novembre 2023 et du 4 septembre 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024-2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes, et d’une mise en demeure du 10 août 2023 reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’analyse de cette mise en demeure apparaît nécessaire. En effet, la Cour de Cassation, dans son avis émis le 12 décembre 2024, rappelle que cette mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, constitue l’élément préalable procédural nécessaire avant la saisine de la juridiction par la présente procédure.

Il est ainsi rappelé par la Cour de la nécessité pour cette mise en demeure d’indiquer avec précision le montant et la nature des provisions et sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires dans la mise en demeure, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande pour défaut de respect des formes de cette mise en demeure.

En l’espèce, l’analyse de la pièce 9 produite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et présentée comme étant la mise en demeure préalable à la saisine de la juridiction appelle à plusieurs observations au regard des considérations énoncées ci-dessus.

Ainsi, les sommes réclamées le sont au global, sans aucun décompte ni détail sur la nature des sommes, de sorte que le débiteur n’a jamais été mis en mesure de pouvoir apprécier les sommes qui lui étaient réclamées. De plus, l’absence de précision des sommes semblent manifestement contrevenir aux préconisations posées par la Cour de Cassation dans son avis du 12 décembre 2024.

De plus, à contrario des préconisations de l’article 19-2 précité, le délai laissé au débiteur pour s’acquitter de la dette n’est que de 7 jours, la ou le texte prévoit 30 jours.

Pour les raisons précitées, la mise en demeure datée du 10 août 2023 ne peut ainsi pas être considérée comme régulières au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. De même, le commandement de payer daté du 6 octobre 2023 ne peut pas plus remplir cette fonction, l’article 19-2 n’étant pas repris dans celui-ci, et aucun délais n’étant laissé au débiteur, celui-ci étant enjoint à payer immédiatement la somme réclamée.

Dans ces conditions, il convient de rouvrir les débats afin que le syndicat des copropriétaires puisse faire valoir ses observations sur les conditions de la recevabilité de son action.

Dans l’attente, les autres demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement avant dire droit après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, rendu par mise à disposition, réputé contradictoire

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience des référés construction du 18 novembre 2025 à 9H00 aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de faire valoir ses observations sur la fin de non recevoir soulevée d’office.

RESERVE les demandes et le sort des dépens.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,