TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

19 Décembre 2025

ROLE : N° RG 24/04656 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MO7P

AFFAIRE :

S.A.R.L. OPTIQUE DES ALLEES

C/

S.A.S. ELYREAL

GROSSES délivrées

le

à Maître Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OPTIQUE DES ALLEES (RCS D'[Localité 4] 490 853 918)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Olivier POTIER,avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. ELYREAL (RCS de [Localité 8] 323 223 594)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Louis-David ABERGEL de la SELARL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Arthur DONATELLA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, après avoir entendu Maître Olivier POTIER et Maître Arthur DONATELLA, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025 puis prorogé au 19 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 mars 2006, la SNC MIRABAIX a donné à bail commercial à Madame [D] [Y], avec faculté de substitution, un local vendu en l’état futur d’achèvement, dans l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] », pour une durée de dix ans.

Selon acte sous seing privé signé le 31 octobre 2014, la SAS ELYREAL a renouvelé le bail commercial donné à la SASU Optique des Allées portant sur un local commercial d’une surface de 134 m²de l’îlot A2 de la [Adresse 9], la destination étant un commerce « sous l’enseigne OPTIC 2000, » moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 105 567 euros, pour une durée de dix ans à compter du 01 mars 2014. Un dépôt de garantie équivalant à trois mois de loyer était versé.

Le magasin est situé [Adresse 2].

Un avenant a été signé le 02 avril 2016 entre la SAS ELYREAL et la SAS Optique des Allées afin d’alléger temporairement et exceptionnellement le loyer de base d’un montant de six mille euros hors taxes du 15 mars 2016 au 14 mars 2017.

Par courriers à compter du 14 mars 2020, en raison de la fermeture suite au confinement ordonné par le gouvernement, la SARL Optique des Allées a informé son bailleur des nouvelles dispositions qu’elle comptait prendre pour les loyers et charges.

Le 14 juin 2021, un avenant 2 était signé entre les parties pour aménager les modalités de paiement de loyer, avec renonciation à exiger les loyers des mois d’avril 2020 et de novembre 2020, la mise en place d’un échéancier pour le solde des loyers du premier trimestre 2020, soit 24 000 euros HT.

Des courriels seront également échangés quant aux loyers entre les parties au cours de l’année 2022 et en 2024.

Par acte daté du 09 octobre 2024, la SAS ELYREAL a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SASU Optique des Allées, mettant le preneur en demeure de lui régler la somme de 199 487,04 euros, outre le coût de l’acte.

Par courrier recommandé daté du 21 novembre 2024, la société Optique des Allées demandait le renouvellement du bail commercial au 31 octobre 2024.

Par acte délivré le 28 octobre 2024, la SARL Optique des Allées a fait assigner la SAS ELYREAL devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

— A TITRE PRINCIPAL

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 9 octobre 2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— ordonner l’exonération des charges indues stipulées dans le commandement de payer,

— ordonner l’exonération des loyers indus durant les périodes de fermetures des magasins dit non essentiels, pendant les mois de mars à mai 2020,

— ordonner une réduction des loyers de 50% durant les périodes au cours desquelles la société OPTIQUE DES ALLEES a été partiellement privée de la jouissance de son local, pendant les mois de novembre à mi-décembre 2020 et de février, mars, avril et mai 2021,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner la société ELYREAL à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 février 2025, auxquelles il convient de se référer, la SAS ELYREAL conclut ainsi :

▪ juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 octobre 2024 est parfaitement valable,

▪ juger que la société ELYREAL a parfaitement rempli son obligation de délivrance en mettant à la disposition de la société OPTIQUE DES ALLEES les lieux désignés dans le bail,

▪ juger que la société OPTIQUE DES ALLEES jouit librement de son local et y poursuit son activité commerciale en exploitant son fonds de commerce et en y réalisant un chiffre d’affaires,

En conséquence,

▪ déclarer irrecevable et mal fondée la société OPTIQUE DES ALLEES en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et L’en débouter,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

▪ constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement de payer du 9 octobre 2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible il n’était pas constaté la résiliation de plein droit du bail : – constater les infractions de la société OPTIQUE DES ALLEES aux clauses et conditions du bail,

— dire qu’elles sont d’une gravité telle qu’elles rendent impossible le maintien du lien contractuel,

— prononcer, en conséquence, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société OPTIQUE DES ALLEES,

▪ ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société OPTIQUE DES ALLEES ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique et l’aide d’un serrurier du local à usage commercial portant le n°2 (Îlot A2) qu’elle occupe au sein du Centre Commercial LES ALLEES PROVENCALES sis à [Adresse 5], sous l’enseigne « OPTIC 2000 »,

▪ assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,

▪ juger que la société ELYREAL pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société OPTIQUE DES ALLEES,

▪ condamner la société OPTIQUE DES ALLEES à payer à la société ELYREAL une somme de DEUX CENT SOIXANTE-DIX-NEUF MILLE SEPT CENT TRENTE-QUATRE EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES (279.734,52 €) TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 27 janvier 2025, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux Euribor 3 mois majoré de 5%, tels qu’ils sont déterminés à l’article 19 du Titre II du bail,

▪ condamner, en cas de résiliation du bail, la société OPTIQUE DES ALLEES à payer à la société ELYREAL :

— une indemnité d’occupation de base mensuelle fixée forfaitairement à un douzième du montant du loyer annuel dû en fin de bail, majoré de 50%,

— une indemnité d’occupation additionnelle correspondant à la différence positive entre le montant résultant de l’application du pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans le local et le montant de l’indemnité d’occupation de base telle que déterminée au bail, sommes auxquelles s’ajouteront la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et accessoires, et ce, jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,

▪ condamner la société OPTIQUE DES ALLEES à régler à la société ELYREAL une somme de 27.973,45 € au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 27 janvier 2025,

▪ juger qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 32.520,90 € restera définitivement acquis à la société ELYREAL,

▪ condamner la société OPTIQUE DES ALLEES à payer à la société ELYREAL la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de commissaire de justice pour divers actes,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 juin 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 août 2025, qui seront visées, la société Optique des Allées confirme ses prétentions et ajoute une demande de rabat de clôture, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais.

Par conclusions notifiées le 15 septembre 2025, auxquelles il sera référé, la SAS ELYREAL s’oppose à la demande de rabat de clôture.

A l’audience du 22 septembre 2025, le dossier était retenu mais des notes en délibéré étaient admises. Chaque partie a envoyé au tribunal des notes, qui seront visées.

MOTIFS

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. »

En l’absence de preuve de cause grave, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

L’article 648 du code de procédure civile dispose que « tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. (…)b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. »

L’article 114 du même code précise qu'« aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

La société Optique des Allées fait valoir, d’une part, qu’elle a subi une mauvaise conjoncture avec la crise des gilets jaunes et des grèves de 2019 puis des confinements à trois reprises en 2020 et 2021 et, d’autre part, que la société ELYREAL s’est désintéressée de sa situation, malgré les demandes, et n’a pas pris en compte la réduction nécessaire du loyer.

A l’appui de sa demande de nullité du commandement de payer, faisant valoir que le bailleur était de mauvaise foi, le preneur soutient que le représentant de la SAS ELYREAL, la société REDEVCO, n’avait pas le pouvoir de la représenter, dans la mesure où elle avait démissionné de ses fonctions de président à compter du 01 janvier 2024 et avait été remplacée par Monsieur [N] [W].

En l’absence de tout grief allégué, la demande de nullité de l’acte de commandement de payer sur la forme tirée du représentant légal de la société ELYREAL sera rejetée.

Sur le fond du commandement de payer, le preneur estime que le bailleur est de mauvaise foi, celle-ci étant caractérisée, selon elle, par son attitude face à ses demandes de négociations sur les loyers.

Des discussions ont été entreprises par les parties. Le bailleur a accepté à deux reprises comme cela a été rappelé dans l’exposé du litige. En conséquence, ce moyen ne peut être retenu et le commandement de payer sera validé.

L’article 444 du code de procédure civile mentionne que « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. »

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Considérant tant l’importance de la somme due par le preneur que l’ancienneté des relations commerciales et de l’installation du commerce d’optique, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour que les parties concluent sur une éventuelle possibilité d’échelonnement de la dette par le locataire comme il sera dit dans le dispositif.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur les autres prétentions.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déboute la société Optique des Allées de sa demande d’annulation du commandement de payer du 09 octobre 2024 ;

Avant dire droit, ordonne la réouverture des débats ;

Invite les parties à conclure sur l’article L 145-41 du code de commerce ;

Renvoie l’affaire à l’audience de plaidoiries du 9 février 2026 à 14 heures ;

Dit que la société Optique des Allées devra conclure et communiquer les pièces sur ce point avant le 9 janvier 2026, la société ELYREAL, si elle le souhaite avant le 26 janvier 2026 ;

Fixe la nouvelle clôture au 2 février 2026 ;

Réserve les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT