TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e PORRU Audrey

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à M^e GIRAUD Olivier

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03174 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47G6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [H]

née le 01 Octobre 1981 à (13), demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 5 août 2020, la S.A ERILIA a consenti à Madame [S] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement et un emplacement de stationnement n° E17680003G accessoire au logement situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé, pour l’appartement, à 681,97 euros, outre 164,20 euros de provisions sur charges, et pour l’emplacement de stationnement un loyer mensuel de 47,12 euros outre 4,97 euros de provisions sur charges ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [S] [H], le 15 janvier 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2105,43 € en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 12 janvier 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la S.A ERILIA a fait assigner en référé Madame [S] [H], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille et demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties ;

— en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours du commissaire de police et de la force publique, du logement sis [Adresse 3] ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [S] [H];

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 2697,81 euros, au titre de l’arriéré de loyer, comptes arrêtés au 22 mars 2024, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et après trois renvois a été retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A cette audience les parties ont été représentées par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions récapitulatives en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [S] [H] demande au juge des référés de :

A titre principal

Constater l’existence de contestations sérieusesDire n’y avoir lieu à référéDébouter la SA ERILIA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentionsA titre subsidiaire

Constater que Madame [S] [H] est à jour de ses paiementsEcarter l’acquisition de la clause résolutoireDire et juger que Madame [H] peut rester dans les lieuxA titre reconventionnel

Constater que le logement de Madame [H] a été insalubreDire et juger que la société ERILIA n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent et a causé à Madame [H] un trouble de jouissance importantEn conséquence

Condamner la société ERILIA à régler à Madame [H] les dommages et intérêts suivants :. 8130 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant au remboursement des loyers depuis le mois d’août 2023 jusqu’à la réalisation des travaux en juin 2024

. 20000 euros au titre du préjudice moral

En tout état de cause

Condamner la société ERILIA à régler à Madame [H] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner la société ERILIA aux dépens.

Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA ERILIA demande au juge des référés de rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [H], actualise sa créance à la somme de 458,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, et pour le surplus réitère les termes de son assignation ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » ;

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I-Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 16 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 5 septembre 2024.

De surcroît, la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 12 janvier 2024 soit moins de deux mois avant l’assignation du 16 avril 2024;

Enfin, la société ERILIA justifie par l’acte de vente reçu le 2 décembre 2013 par Maître [N] [Z], être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent, la SA ERILIA est recevable en ses demandes.

II-Sur le fond

A titre liminaire, il est précisé qu’ aucune contestation revêtant un caractère sérieux faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé, n’est relevée en l’espèce;

Sur les demandes principales

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2020 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [H] le 15 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2105,43 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA ERILIA sollicite le paiement d’une provision actualisée à la somme de 458, 49 euros arrêtée au 9 octobre 2024  ;

Madame [H] fait valoir que la dette a été intégralement apurée et sollicite d’écarter le jeu de la clause résolutoire ;

Il ressort du décompte produit par la bailleresse et des justificatifs de paiement versées aux débats par la locataire qu’au 10 octobre 2024 un paiement de 458,49 euros a été porté au crédit du compte locatif et qu’à cette date Madame [H] était à jour du paiement de ses loyers et charges;

La société bailleresse ne produit aucun autre décompte pouvant établir une dette locative au jour de l’audience ;

Au vu de ces éléments, il convient de constater que la locataire a soldé sa dette locative, celle-ci étant désormais éteinte, ce qui démontre sa capacité de régler la dette dans les délais de paiement légaux, qui lui seront accordés rétroactivement jusqu’au 10 octobre 2024, date de l’extinction. Ces délais ayant, d’ores et déjà, été respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

Et il sera constaté que la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024 ayant été soldée, la demande en paiement de la société ERILIA est devenue sans objet ;

Il convient de relever que le paiement intégral de la dette ne saurait, sans priver la locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en la plaçant dans une situation moins favorable que si elle était restée débitrice de tout ou partie de la dette , entraîner la résiliation de plein droit du bail ;

En effet, il convient de ne pas inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande du bailleur concernant la clause résolutoire, à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par Madame [H]

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

En outre, en matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Les manquements du bailleur supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail et ait sollicité en justice l’autorisation de différer ou suspendre ses paiements.

Il n’est pas contesté que la locataire a subi un dégât des eaux dans son logement ;celle-ci considère que le manque de diligences de la société ERILIA lui a causé un préjudice de jouissance et un préjudice moral qu’il convient de réparer ;

Contrairement aux affirmations de la société ERILIA , Madame [H] a informé son bailleur du dégât des eaux avant le 7 septembre 2023, au moins 15 jours avant cette date, ainsi qu’il résulte du courriel produit aux débats ;

La bailleresse ne conteste pas ce dégât des eaux puisque dès le 8 septembre 2023 elle informe sa locataire qu’elle a mandaté une entreprise pour procéder à la réfection de la faïence au bas de la baignoire et justifie que dès le 13 septembre 2023 une recherche de fuite a été effectuée au domicile de sa locataire identifiant la cause de la fuite soit des infiltrations au niveau des joints de carrelage et des joints périphériques autour de la baignoire, l’intervenant précisant que des carreaux se décollent , que la baignoire ne semble pas correctement posée, l’humidité relevée sur les supports sinistrés étant de 100%, et que le parquet au sol est détérioré ;

Il ressort du rapport de recherche de fuite du 13 septembre 2023 que l’intervenant a préconisé de recoller correctement la baignoire et d’envisager une réfection complète de la faïence avec application préalable à la pose du carrelage, d’une résine d’étanchéité au sol et aux murs ;

S’agissant du manque de diligences reproché au bailleur, il ressort du courrier recommandé avec accusé de réception du 6 novembre 2023 que Madame [H] a refusé deux rendez-vous que le prestataire avait proposés pour la réfection de la faïence de la salle de bains et que la bailleresse demande à sa locataire de confirmer le rendez-vous du 20 novembre 2023;

De surcroît , il est établi que par courrier du 16 janvier 2024, la société bailleresse indique à sa locataire avoir mandaté la société VENTRE pour réaliser les travaux de réfection du plafond de la salle de bains, du sol, des plinthes et des murs et plafond de la chambre, que seuls les travaux retenus lors de l’expertise seront réalisés ;

Il ressort de ce courrier mais aussi du courriel de l’entreprise VENTRE en date du même jour que Madame [H] a refusé les travaux commandés celle-ci souhaitant que soient effectués des travaux de réfection du sol et des plinthes du dégagement et de la salle de bains mais également la réfection des murs de la salle de bain et pas seulement du plafond;

S’agissant des travaux dans la chambre, le courrier de la société ERILIA en date du 2 janvier 2024 établit que les travaux de réfection du sol et des murs et plafond de la chambre ont été commandés suite à une visite du 23 décembre 2023, le courrier du 8 septembre 2023 adressé par la bailleresse à Madame [H] établissant par ailleurs que le remplacement du sol de la chambre avait été programmé pour l’année 2024 pour des raisons budgétaires  ;

Ces pièces établissent que les travaux dans la salle de bain n’ont pas été effectués au dernier trimestre 2023 du fait de Madame [S] [H] soit pour avoir décalé des rendez-vous, soit en raison de demande de travaux supplémentaires;

S’agissant des travaux à réaliser dans la chambre, les développements susvisés établissent que ces travaux ont été commandés tardivement fin décembre 2023 ;

Toutefois, Madame [H] produit aux débats un procès-verbal de constat du 13 février 2024, le commissaire de justice constatant la présence de traces d’humidité sur le parquet au niveau du mur jouxtant la salle de bains, que le parquet est en mauvais état et que l’ensemble gondole sur la partie proche de la salle de bain ;

La locataire indique que les travaux de remise en état de la chambre ont été réalisés en juin 2024 ce que ne conteste pas la société ERILIA ;

Dès lors, force est de constater qu’au regard des développements susvisés aucun manque de diligence ne peut être reproché à la société ERILIA s’agissant des travaux dans la salle de bains ;

S’agissant des travaux de réfection dans la chambre, la tardiveté des travaux est imputable avec l’évidence requise en référé à la société ERILIA qui n’a commandé ces travaux que fin décembre 2023, que les travaux n’étaient toujours pas effectués en février 2024 et ont finalement été réalisés en juin 2024 ;

La question de la responsabilité du bailleur ne se heurte à aucune contestation sérieuse et le procès-verbal de constat susvisé établit que Madame [H] a nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait de la nature des désordres dont la société ERILIA doit répondre;

Toutefois, Madame [H] ne justifie pas de l’ampleur de l’humidité ni que la chambre était inhabitable;

Or, en aucun cas, sauf impossibilité totale de jouir du bien loué, le locataire ne peut se dispenser de payer le loyer au motif d’inconfort ou même d’indécence, seuls des dommages et intérêts compensatoires pouvant éventuellement être accordés par une juridiction dans ces conditions.

Et le certificat médical du 12 septembre 2023 n’établit pas de lien certain entre l’asthme dont souffre Madame [H] et les désordres apparus dans son appartement, le médecin ne s’étant manifestement pas déplacé au domicile de la locataire et précisant qu’elle présente de l’asthme depuis juillet 2023 et le certificat du 19 décembre 2023 reposant sur les déclarations de Madame [H] ;

En outre, le certificat médical du 10 novembre 2023 concernant [J] [F], dans lequel le médecin constate une éruption prurigineuse probablement allergique n’établit aucun lien avec les désordres dans l’appartement ;

Au vu de la nature des désordres et de leur durée il sera alloué à Madame [H] une provision d’un montant de 1500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance qui se confond en l’espèce avec son préjudice moral ;

Sur les demandes accessoires

Laissons les dépens à la charge de la société ERILIA qui sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [S] [H] qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A. ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

ACCORDONS à Madame [S] [H] un délai de paiement jusqu’au 10 octobre 2024 pour s’acquitter de sa dette locative et suspend les effets des clauses résolutoires pendant ce délai ;

CONSTATONS que Madame [S] [H] s’est intégralement acquittée de son arriéré locatif au 10 octobre 2024 et qu’ il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à cette date ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande en paiement de la somme de 458,49 euros et de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la société ERILIA à payer à Madame [S] [H] la somme de 1500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance confondu avec son préjudice moral ;

DEBOUTONS la S.A. ERILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [S] [H] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la société ERILIA ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE