TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

4ème chambre civile

N° RG 25/01477 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MIOZ

SS/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN

M^e Alexia JACQUOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE JURIDICTIONNELLE

du 14 Octobre 2025

RENVOI M. E.E. le 13 Novembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ODALYS RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Maryline U’REN-GERENTE de la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

Madame [H] [G] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexia JACQUOT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience d’incident du 09 Septembre 2025 Nous, Sophie SOURZAC, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière,

Après avoir entendu les avocats en leurs explications, nous avons renvoyé le prononcé de la décision au 14 Octobre 2025, date à laquelle nous avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique de vente du 4 juillet 2013, Madame [H] [G] a acquis la propriété de deux lots nos 40 et 41 faisant partie d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Par contrats de bail commercial de locaux meublés en date du 20 juin 2013 consenti par Madame [H] [G], la société par actions simplifiée (S.A.S.) Odalys Résidences a pris en location les lots nos 40 et 41, situés [Adresse 3], respectivement du 21 décembre 2013 jusqu’au 30 avril suivant sa neuvième année et moyennant :

— Pour le lot no 40 : un loyer annuel hors taxes hors charges de 7.094.75 euros payable trimestriellement à terme échu les 30 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre de chaque année ;

— Pour le lot no 41 : un loyer annuel hors taxes hors charges de 6.789.50 euros payable trimestriellement à terme échu les 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre de chaque année.

Le 29 septembre 2022, Madame [H] [G] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles L. 142-41 et L. 145-17 du code de commerce et L. 321-2 du code du tourisme à la S.A.S. Odalys Résidences pour la somme de 10.236,31 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 27 septembre 2022.

Le 10 novembre 2022, Madame [H] [G] a fait signifier un congé avec refus de renouvellement de bail commercial sans offre d’indemnité d’éviction à la S.A.S. Odalys Résidences.

Par exploit du 25 avril 2023, Madame [H] [G] a assigné la S.A.S. Odalys Résidences devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de :

À titre principal,

— Juger valide le congé avec refus de renouvellement de bail commercial et sans offre d’indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime, délivré par Madame [H] [G] à la société Odalys Résidences en date du 10 novembre 2022,

— Constater la résiliation des baux commerciaux entre les parties, à effet au 30 juin 2023,

— Ordonner l’expulsion de la société Odalys Résidences et de tous occupants de son chef, des biens immobiliers loués : lot 40 et 41 situés au sein de la copropriété sis [Adresse 3],

— Condamner la société Odalys Résidences à remettre les lieux en bon état,

À défaut de libération des lieux à la date de congé, soit au 30 juin 2023,

— Condamner la société Odalys Résidences à payer à Madame [H] [G] l’indemnité d’occupation équivalente aux loyers contractuellement fixés, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

À titre subsidiaire,

— Juger acquise la clause résolutoire prévue par les baux commerciaux conclus entre les parties,

— Constater la résiliation des baux au 29 octobre 2022, soit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux,

— Ordonner l’expulsion de la société Odalys Résidences et de tous occupants de son chef, des biens immobiliers : lots 40 et 41 situés au sein de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1], en Isère [Localité 1], [Adresse 3],

— Condamner la société Odalys Résidences à remettre les lieux en bon état ;

— Condamner la société Odalys Résidences à payer à Madame [H] [G] l’indemnité d’occupation équivalente aux loyers contractuellement fixés, à compter du 29 octobre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

En tout état de cause :

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel, et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

— Condamner la société Odalys Résidences à payer à Madame [H] [G] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/02310.

Par ordonnance juridictionnelle du 28 mai 2024, le juge de la mise en état a :

— Déclaré irrecevables les demandes subsidiaires suivantes formées par Madame [H] [G] :

« – Juger acquise la clause résolutoire prévue par les baux commerciaux conclus entre les parties,

— Constater la résiliation des baux au 29 octobre 2022, soit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux,

— Ordonner l’expulsion de la société Odalys Résidences et de tous occupants de son chef, des biens immobiliers : lots 40 et 41 situés au sein de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1], en Isère [Localité 1], [Adresse 3],

— Condamner la société Odalys Résidences à remettre les lieux en bon état ;

— Condamner la société Odalys Résidences à payer à Madame [H] [G] l’indemnité d’occupation équivalente aux loyers contractuellement fixés, à compter du 29 octobre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, »

comme étant frappées de l’autorité de la chose jugée ;

— Déclaré recevables ses autres demandes ;

— Débouté Madame [H] [G] de sa demande à titre de dommages et intérêts pour invocation tardive et dilatoire de la fin de non-recevoir ;

— Dit que les frais et dépens suivront le sort de l’instance au fond.

Par exploit en date du 13 mars 2025, la S.A.S. Odalys Résidences a assigné Madame [H] [G] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— Juger que le congé du 10 novembre 2022 est dépourvu de motifs graves et légitimes et qu’il est en donc nul,

En conséquence et à titre principal,

— Juger que le preneur a choisi la poursuite du bail par tacite reconduction à compter du 30 juin 2023 et que le bail se poursuit par tacite reconduction à compter du 30 juin 2023,

À titre subsidiaire, si la poursuite du bail par tacite reconduction n’était pas ordonnée,

— Juger que l’indemnité d’occupation due au preneur doit être fixée à la somme de 80.398 euros,

En conséquence,

— Condamner Madame [H] [G], à payer à la société Odalys Résidences la somme de 80.398 euros au titre de l’indemnité d’éviction pour les lots nos 40 et 41,

En tout état de cause,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et en conséquence rappeler qu’elle s’applique de droit,

— Condamner Madame [H] [G], à payer à la société Odalys Résidences la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/01477.

Par conclusions d’incident, dont les dernières ont été notifiées 18 juin 2025, et à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un exposé en fait et en droit, Madame [H] [G] a saisi le juge de la mise en état d’un incident par lequel elle demande, au visa des articles 100 et suivants, 122 et suivants, 378 et suivants, 789 et suivants du code de procédure civile, de :

À titre principal,

— Juger que les demandes de la société Odalys Résidences se heurtent à l’autorité de la chose jugée du jugement à intervenir (RG 23/02310) par le tribunal judiciaire de Grenoble,

En conséquence,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par la société Odalys Résidences à l’encontre de Madame [G] dans le cadre de la présente instance,

— Débouter la société Odalys Résidences de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,

À titre subsidiaire,

— Sursoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/02310 devant la 4e chambre civile du tribunal judiciaire de Grenoble,

En tout état de cause,

— Condamner la société Odalys Résidences à payer à Madame [G] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

À titre principal, Madame [H] [G] soulève l’irrecevabilité des demandes de la société Odalys Résidences. Elle fait valoir que la demande de nullité du congé délivré le 10 novembre 2022 et la demande de fixation du montant de l’indemnité d’éviction exigible se heurtent à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée et du principe de concentration des moyens. Elle rappelle que la décision à intervenir dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/02310 porte sur la question de la validité du congé donné par le bailleur sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction. Les demandes formées par la société Odalys Résidences dans le cadre de l’assignation du 13 mars 2025 se heurtent donc à l’autorité de la chose jugée de la décision à intervenir.

En outre, Madame [H] [G] rappelle avoir évoqué dans le cadre de la précédente instance le fait que la société Odalys Résidences ne formulait plus de demande d’indemnité d’éviction, mais la partie adverse a continué à ne pas formuler de demande sur ce point. Il s’agit ici d’une atteinte au principe de concentration des moyens.

À titre subsidiaire, Madame [H] [G] demande le prononcé d’un sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir du tribunal judiciaire de Grenoble dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/02310.

***

Par dernières conclusions d’incident en réponse notifiées le 21 juillet 2025, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un exposé en fait et en droit, la S.A.S. Odalys Résidences entend voir le juge de la mise en état :

Sur les demandes principales de Madame [H] [G],

— Juger que les demandes de la société Odalys Résidences ne se heurtent pas à l’autorité de la chose jugée,

— Débouter Madame [H] [G] de sa demande principale tendant à faire déclarer irrecevables les demandes formulées par la société Odalys Résidences,

— Débouter Madame [H] [G] de sa demande principale aux fins de débouté de la société Odalys Résidences de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Sur les demandes subsidiaires de Madame [H] [G],

— Sursoir à statuer dans l’attente que le jugement du 23 juin 2025 rendu dans l’instance 23/02310 devienne définitif,

En tout état de cause,

— Débouter Madame [H] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Madame [H] [G], à payer à la société Odalys Résidences la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réponse à la demande principale de Madame [G] visant à opposer une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, la société [Adresse 4] fait valoir, d’une part, que l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’aux jugements définitifs conformément aux articles 1355 du code civil et 500 du code de procédure civile. Or, au jour de la présente assignation, l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/02310 était en délibérée. En outre, les voies de recours contre la décision rendue le 23 juin 2025 subsistent car la décision n’a toujours pas été signifiée. Il n’y a donc pas de jugement définitif.

D’autre part, il n’existe aucune identité d’objet et de cause entre les deux affaires, car l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/02310 ne

concerne pas la fixation du montant de l’indemnité d’éviction dans la mesure où le preneur souhaitait la poursuite du bail.

En réponse à la demande principale de Madame [G] visant à opposer une fin de non-recevoir tirée du principe de concentration des moyens, la société Odalys Résidence indique qu’aucune disposition légale ne prive le preneur de se défendre dans le cadre d’une instance sur son droit au renouvellement du bail, et dans une seconde instance, de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction dans le cadre où la première instance serait définitivement perdue. À ce titre, la concluante rappelle que dans le cadre d’une procédure visant à contester le refus de renouvellement d’un bail commercial pour motif grave et légitime, le preneur dispose d’une option entre solliciter la poursuite du bail ou demander une indemnité d’éviction. Il existe donc bien deux finalités différentes justifiant deux instances différentes.

En réponse à la demande subsidiaire visant à voir ordonner un sursis à statuer dans l’attente d’une décision dans l’affaire enregistrée sous le numéro RG 23/02310, la société Odalys Résidences s’associe à cette demande tout en indiquant qu’il convient de préciser que le sursis devra être maintenu jusqu’à ce que soit rendue d’une décision définitive.

L’affaire a été plaidée à l’audience d’incident du 09 septembre 2025 et mise en délibéré au 14 octobre 2025.

SUR QUOI

Selon l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée »

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil dispose que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la société Odalys Résidences a assigné Madame [H] [G] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir juger que le congé délivré le 10 novembre 2022 est dépourvu de motifs graves et légitimes et qu’il est en donc nul, et en conséquence, juger à titre principal que le preneur a choisi la poursuite du bail par tacite reconduction à compter du 30 juin 2023, ou à titre subsidiaire, que l’indemnité d’éviction due au preneur doit être fixée à la somme de 80.398 euros.

Pour s’opposer à cette demande principale, Madame [H] [G] soulève une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement à venir dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/02310.

Or, dans ses dernières conclusions d’incidents, notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, la société Odalys Résidences indique que le jugement à venir dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/02310 a été rendu le 23 juin 2025.

À la lecture du jugement susmentionné, il apparaît que le tribunal a déjà statué sur la demande reconventionnelle de la société Odalys Résidences tendant à voir « prononcer la nullité du congé signifié à la société Odalys Résidences le 10 novembre 2022 à la demande de Madame [G] ». Il ressort du dispositif de la décision rendue que le tribunal a constaté l’absence de motif grave et légitime du congé délivré, tout en admettant sa validité et le droit de la société Odalys Résidences au paiement d’une indemnité d’éviction. À ce titre, les motifs de la décision précisent expressément que « la S.A.S. Odalys Résidences verra sa demande de nullité du congé signifié le 10 novembre 2022 rejetée. Le congé signifié demeurant valable, bien qu’infondé dans le motif allégué, il a mis fin aux baux commerciaux à compter du 30 juin 2023 » (page 7).

Dès lors, la demande principale formée par la société Odalys Résidences dans le cadre de la présente instance (no 25/01477) se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 23 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Grenoble (no RG 23/02310).

À l’inverse, la demande subsidiaire de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction, formée pour la première fois par la société Odalys Résidences dans le cadre de la présente instance, ne peut pas se voir opposer une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 23 juin 2025.

Sur la fin de non-recevoir tirée du principe de concentration des moyens

En l’espèce, la société [Adresse 4] demande à titre subsidiaire, si la poursuite du bail par tacite reconduction n’était pas ordonnée, de « juger que l’indemnité d’occupation due au preneur doit être fixée à la somme de 80.398 euros et, en conséquence, de condamner Madame [H] [G], à payer à la société Odalys Résidences la somme de 80.398 euros ».

Pour s’opposer à cette demande subsidiaire, Madame [H] [G] soulève une fin de non-recevoir tirée du principe de concentration des moyens.

Toutefois, le principe de concentration des moyens suppose de soulever dans la même instance tous les moyens permettant de faire prospérer les prétentions au risque de n’y être plus recevable ultérieurement.

En l’état, il est fait grief à la société Odalys Résidences de former une nouvelle demande dans cette seconde instance, ce qui n’est pas interdit. La demande en paiement d’une d’indemnité d’éviction n’était certes pas formulée lors de la première instance, puisque le preneur soutenait la poursuite du bail, cependant, le principe de concentration des moyens ne s’applique pas à cette demande nouvelle.

Par conséquent, Madame [H] [G] sera déboutée de sa fin de non-recevoir tirée du principe de concentration des moyens.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes des articles 378 et 379 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps où jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Le sursis à statuer s’analyse en exception de procédure relevant de la compétence du juge de la mise en état, comme ensuite du tribunal.

S’agissant d’une mesure d’administration judiciaire, le juge de la mise en état apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Il doit notamment déterminer si l’évènement dans l’attente duquel il lui est demandé d’ordonner le sursis à statuer au fond aura ou non un caractère déterminant sur l’affaire en cours qui ne pourra être utilement jugée qu’après sa survenance.

En l’espèce, la décision à venir dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/02310 a été rendue le 23 juin 2025 de sorte qu’il n’y a plus lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer.

En conséquence, Madame [H] [G] sera déboutée de sa demande subsidiaire de sursis à statuer.

Sur les autres demandes

Les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Sophie SOURZAC, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

DISONS que la demande de la S.A.S. Odalys Résidences visant à voir déclarer nul le congé délivré le 10 novembre 2022 est irrecevable comme étant frappée de l’autorité de la chose jugée ;

DÉBOUTONS Madame [H] [G] de sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée et du principe de concentration des moyens formée à l’encontre de la demande de la S.A.S. Odalys Résidences en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction,

DÉBOUTONS Madame [H] [G] de sa demande de sursis à statuer,

DISONS que les frais et dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond,

RENVOYONS à la mise en état du 13 Novembre 2025, pour les conclusions du défendeur,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PRONONCÉE publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Béatrice MATYSIAK Sophie SOURZAC