N° RG 25/01566 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNM4

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01566 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNM4

NAC: 54Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Audrey MARTY

à la SELARL AVOCATS-SUD

à la SCP BARBIER ET ASSOCIES

à M^e Mohammed Salah DJAFEL

à M^e Olivier GOROSTIS

à la SELARL LT AVOCAT

à M^e François MOREAU

à M^e Olivier PELLEGRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPPROPRIETAIRES [Adresse 16] [Localité 25], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE DES PYRENEES, dont le siège social est sis [Adresse 18]

représentée par Maître Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

SCI AZUR EDEN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Romain SCABORO de la SELARL AVOCATS-SUD, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Bénédicte DE GAUDRIC de la SELARL DE GAUDRIC, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

M. [K] [U], demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Mohammed Salah DJAFEL, avocat au barreau de TOULOUSE

SA GMF ASSURANCE, es qualité d’assureur multirisques de l’immeuble du [Adresse 15], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

SA MMA IARD, assureur propriétaire non occupant de la SCI AZUR EDEN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur propriétaire non occupant de la SCI AZUR EDEN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [Y], demeurant [Adresse 24]

défaillant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 12], représenté par son syndic SARL TT GESTION (ORPI), dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Olivier GOROSTIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [C] [W], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

Mme [L] [O], demeurant [Adresse 19]

représentée par Maître Olivier PELLEGRY, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [A] [I] épouse [P], demeurant [Adresse 21]

représentée par Maître Olivier PELLEGRY, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [T] [P], demeurant [Adresse 21]

représenté par Maître Olivier PELLEGRY, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL TCF CORPORATION, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Louis THEVENOT de la SELARL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [D] [G], demeurant [Adresse 6] / FRANCE

représenté par Maître Olivier GOROSTIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 03 septembre 2025 (n° RG 25/01550 et n° minute 25/1576), le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17] a été autorisé à assigner en référé à heure indiquée :

la SCI AZUR EDEN, Monsieur [K] [U],la société GMF ASSURANCES (en sa qualité d’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires),la société MMA IARD (en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de la SCI AZUR EDEN),la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de la SCI AZUR EDEN),Madame [E] [Y],le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice la société ORPI TT GESTION,et Madame [C] [W].

Par actes de commissaire de justice du 04 septembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DES PYRENEES a assigné les personnes précitées devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé à l’audience indiquée.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17], dans son assignation et au visa de l’article 145 du code de procédure civile, demande au juge des référés :

d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties défenderesses selon la mission telle que suggérée dans ses conclusions,de réserver les dépens qui suivront le sort du fond de l’affaire.

Madame [L] [O], Madame [A] [P] et Monsieur [T] [P] demandent au juge des référés, de :

déclarer recevable leur intervention volontaire,leur rendre communes et opposables la mesure d’expertise sollicitée par la partie demanderesse,compléter la mission de l’expert aux fins d’évaluation des préjudices matériels ou immatériels qu’ils ont subi et notamment leur préjudice de jouissance,statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

De son côté, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice la société ORPI TT GESTION et Monsieur [D] [G], demandent au juge des référés, de :

donner acte à Monsieur [D] [G] de son intervention volontairedonner acte au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [D] [G] qu’ils ne s’opposent pas à l’ouverture de la mesure d’expertise, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage avec les précisions suivantes :que la mission doit nécessairement comprendre la détermination des causes de l’effondrement et des différents arrêtés de périls dont les 3 immeubles ont fait l’objet,que tous droits et moyens des parties demeurent réservés sur le fond, que les dépens restent à la charge de la partie demanderesse.

La société TCF CORPORATION demande au juge des référés, de :

prendre acte de son intervention volontaire,prendre acte de ce qu’elle s’associe à la demande d’expertise judiciaire sous toutes les protestations et réserves d’usage,dire que la mission de l’expert désigné comprendra la détermination des préjudices subis par elle en raison du sinistre subi par l’immeuble voisin et de l’arrêté de péril imminent pris par la mairie de [Localité 25] le 31 juillet 2025,réserver les dépens qui suivront le sort du principal.

La SCI AZUR EDEN demande au juge des référés de :

lui donner acte de ce qu’elle émet toutes protestations et réserves d’usage,compléter la mission de l’expert judiciaire selon les suggestions figurant dans ses conclusions versées au soutien des débats oraux,condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître SCABORO.

Madame [C] [W] demande au juge des référés de :

statuer ce que de droit sur la mesure d’expertise sollicitée par la partie demanderesse avec extension de mission sur les préjudices de Madame [C] [W],condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17] et son assureur la société GMF ASSURANCES à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de provision,le condamner aux dépens.

Monsieur [K] [U] indique ne pas être opposé à l’expertise judiciaire et sollicite que ses préjudices matériels et immatériels soient quantifiés par l’expert.

La SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prises en leur qualité d’assureur propriétaire non occupant de la SCI AZUR EDEN émettent les plus expresses protestations et réserves d’usage.

La société GMF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires demandeur et Madame [E] [Y], bien que régulièrement assignées n’ont pas constitué avocat et ne se sont pas présentées à l’audience. Elles sont défaillantes.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’intervention volontaire

L’article 325 du code de procédure civile dispose : « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

L’article 329 de ce même code prévoit : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention » alors que l’article 330 énonce : « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

Madame [L] [O], Madame [A] [P], Monsieur [T] [P], Monsieur [D] [G] et la société TCF CORPORATION sollicitent chacun que soit déclarée recevable leur intervention volontaire.

Il s’agit de personnes qui sont toutes propriétaires de l’un des immeubles concernés par l’arrêté de péril imminent pris par la mairie de [Localité 25].

En l’absence de contestation, leur demande d’intervention volontaire sera déclarée recevable.

* Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17] produit des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond. En outre, aucune partie de s’oppose expressément à la nécessité d’une mesure d’expertise judiciaire.

En effet, il résulte très clairement des débats qu’il convient de déterminer les causes de l’effondrement des fondations de l’immeuble situé au [Adresse 14] qui s’est produit le 22 avril 2025, de fixer les éventuelles responsabilités et de déterminer les entiers préjudices de tous les intervenants, y compris le cas échéant, des immeubles avoisinants.

Il s’agit de motifs légitimes qui rendent utiles la mesure d’instruction.

La mission de l’expert sera libellée dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par la partie demanderesse et suggérée par certains parties défenderesses.

* Sur la demande de provision

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le fondement de ce texte, Madame [C] [W] sollicite l’octroi d’une provision à hauteur de 15.000 euros en avance sur la liquidation de son préjudice économique, ne pouvant tirer de revenus locatifs des lots donnés à bail dont elle est propriétaire.

Pour autant, cette demande, bien comprise, apparaît prématurée à ce stade du litige, dès lors qu’il n’est pas possible en l’état de déterminer les causes de l’effondrement, s’il prend sa source dans une partie privative ou une partie commune, ni l’imputabilité des responsabilités qui en résulterait. Le syndicat des copropriétaires demandeur n’a pas vocation à être le garant des droits des tiers à charge pour lui de diligenter les actions récursoires qui s’imposeraient.

En ce qu’elle se heurte à une contestation sérieuse, cette demande provisionnelle sera rejetée pour ces motifs.

* Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles

Compte tenu de l’urgence inhérente au référé à heure indiquée, les frais de consignation seront avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17], afin d’assurer l’efficacité et la rapidité de la mesure d’expertise, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande fondée sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade et sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS recevables les interventions volontaire à l’instance de Madame [L] [O], Madame [A] [P], Monsieur [T] [P], Monsieur [D] [G] et la société TCF CORPORATION ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons pour y procéder :

[N] [M]

SOCIETE RP CONSEIL

[Adresse 20]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 07.50.25.31.77 Mèl : [Courriel 23]

qui aura pour mission de :

visiter les lieux, sis [Adresse 9] à [Localité 26], en présence de toutes parties intéressées et décrire les immeubles,

prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment le courriel de Monsieur [S] des I.M. R., le compte-rendu de Monsieur [X] [F] du 05 juillet 2025 et le rapport rédigé par Monsieur [M] [N] le 11 juillet 2025,

visiter en présence des parties, les parties communes et les parties privatives des immeubles concernées par les arrêts de périls imminents,

examiner les malfaçons et désordres invoqués par les parties, et dire s’ils existent, donner son avis sur leur réalité et leur importance,

pour ce faire, procéder à toutes investigations utiles afin de renseigner l’existence de ces désordres,

les décrire et dire s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination,

donner son avis sur les circonstances (cumulées le cas échéant) qui ont conduit à l’effondrement de l’immeuble et les protagonistes concernés,

prendre connaissance des déclarations réalisés par Monsieur [K] [U] et indiquer si des travaux d’affouillement ont été réalisés pour son compte ou pour le compte d’un tiers à identifier, au sein de la cave litigieuse au yeux de la partie demanderesse,

dans l’affirmative, en se faisant aider le cas échéant par un sapiteur maître d’œuvre, rechercher si les travaux d’affouillement réalisés par Monsieur [K] [U] (ou pour le compte d’un tiers à identifier) étaient possible au regard de la configuration des lieux, s’ils ont été conformes aux règles de l’art et à la réglementation en vigueur (DTU, réglementation incendie, etc…) et s’ils ont été de nature à porter atteinte à la solidité ou à la stabilité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

déterminer les responsabilités et le cas échéant proposer des imputations par pourcentage s’il y a en plusieurs,

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisi d’évaluer, pour chacune des parties demanderesses, défenderesses et intervenantes volontaires à l’instance, les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, et notamment la répercussion individuelle des travaux de reprise par copropriétaire, le préjudice de jouissance et le préjudice économique et commercial subi par chaque partie,

indiquer, s’il y a lieu des travaux restant à exécuter pour remettre les immeubles en conformité à leur destination et en évaluer le coût et la durée de leur exécution en lien avec les exigences fixées par la mairie de [Localité 25],

évaluer le coût et la durée de l’exécution de ces précédents postes de missions en produisant au moins trois devis d’entreprises différentes, qu’il y aura lieu de classer du plus adapté au moins adapté, et en expliquer les raisons,

fournir tous les éléments techniques de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités éventuelles,

donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices éventuellement subis du fait d’éventuels désordres et potentielles malfaçons constatées et de l’exécution des réparations,

donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ;

DISONS QUE LA PREMIÈRE RÉUNION EST CONVOQUÉE ET SE TIENDRA SUR SITE  :

LE LUNDI 15 SEPTEMBRE À 14 HEURES 00

(l’opération pouvant se dérouler sur toute la journée)

LA PRÉSENTE ORDONNANCE VAUT CONVOCATION

COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d’instruction ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DEMANDONS à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 22]) ;

DISONS que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17] ;

CONSTATONS que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17] a consigné par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DISONS que lors de la première réunion commune, l’expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

RAPPELONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELONS que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission conjointe et coordonnée ;

AUTORISONS l’expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DISONS que l’expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :

— sauf autre délai fixé par l’expert, elles disposent d’un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,

— les dires doivent concerner les appréciations techniques, l’expert ne pouvant pas être saisis de questions de nature purement juridique ;

DISONS que l’expert adressera son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de six mois à compter de l’avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à l’ensemble des parties ;

DISONS que le non-respect par l’expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l’application des dispositions prévues à l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties son projet d’état de frais, d’honoraires et de débours en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d’état de frais, d’honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l’ordonnance de taxe ;

DISONS qu’à défaut d’observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s’étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d’état de frais d’honoraires et de débours de l’expert ;

REJETONS comme prématurée, la demande de provision formulée par Madame [C] [W] ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

DISONS que toute demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade ;

CONDAMONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 17] aux dépens de l’instance en référé, sauf récupération dans le cadre d’une instance au fond ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 11 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,