Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 26 juin 2025, n° 22/04487

TJ Aix-en-Provence 26 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Refus de réitérer le compromis de vente
La cour a estimé que Monsieur [F] [X] a manqué à ses obligations contractuelles en ne délivrant pas le bien dans l'état convenu, ce qui justifie le refus des défendeurs de poursuivre la vente.
Rejeté
Rétractation injustifiée des acquéreurs
La cour a jugé que les manquements contractuels de Monsieur [F] [X] ne justifiaient pas une faute des défendeurs, rendant sa demande de dommages et intérêts infondée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 26 juin 2025, n° 22/04487
Numéro(s) :	22/04487
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean VOISIN
Cabinet(s) :	BAGNIS-DURAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

26 juin 2025

ROLE : N° RG 22/04487 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LP6T

AFFAIRE :

[F] [X]

[M] [C]

GROSSE(S)délivrées(s)

SELARL BAGNIS [Localité 4]

M^e Jean VOISIN

COPIE(S)délivrée(s)

SELARL BAGNIS [Localité 4]

M^e Jean VOISIN

N°2025

CH GENERALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [F] [X]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

représenté à l’audience par Maître Stéphanie BAGNIS de la SELARL BAGNIS – DURAN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [M] [C]

née le 12 juillet 1994 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [D]

né le 13 juin 1994 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés à l’audience par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, greffière

en présence de Mme [N], auditrice de justice

DEBATS

A l’audience publique du 22 mai 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur [F] [X] est propriétaire d’un appartement sis à [Localité 7], qu’il a mis en vente en 2021 par l’intermédiaire de l’agence immobilière Pelimmo.

Après avoir visité le bien, Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] ont régularisé un compromis de vente au prix de 275.000€ le 21 mai 2021, par l’intermédiaire de l’agence immobilière.

La somme de 2.000€ a été déposée à titre de dépôt de garantie.

Le 10 septembre 2021, date à laquelle le compromis devait être réitéré, les parties ont convenu d’une dernière visite du bien.

Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] ont alors constaté d’importantes traces en bas du mur du séjour, qui n’étaient pas visibles lors des précédentes visibles car occultées par un vaisselier, et ont interpellé le vendeur sur ce désordre.

La SARL [W], intervenue le 13 septembre 2021, a indiqué qu’elle avait constaté une forte présence d’humidité sur le mur Est de la bâtisse, que l’humidité engendrait des dégâts notables sur le mur, et que le mur avait été au préalable recouvert par une feuille de placo plâtre, peut-être pour pallier à ce problème.

La société GEB, intervenue le 24 septembre 2021 à la demande de Monsieur [F] [X], a indiqué ne pas avoir détecté de fuite sur le réseau d’alimentation d’eau ni sur le réseau d’eau usée, et conclu ne pas pouvoir se prononcer sur l’origine de l’humidité en l’absence de recherches plus poussées et destructives de la cloison.

Monsieur [F] [X] a indiqué au cours de l’expertise que les désordres étaient apparus après avoir utilisé la climatisation pendant deux jours, lors des opérations de déménagement.

Par courriel du 30 septembre 2021, le notaire de Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] a informé Monsieur [F] [X] que ses clients renonçaient à l’acquisition du bien immobilier au regard des désordres apparus.

Par courrier du 4 octobre 2021, Monsieur [F] [X] s’est opposé à la restitution du dépôt de garantie de 2.000€ et a indiqué devoir se rétracter de l’achat du bien qu’il avait projeté d’acquérir après la vente de son appartement.

Monsieur [F] [X] a remis son appartement en vente.

Par courriel du 25 novembre 2021, le notaire de Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] a sollicité du notaire de Monsieur [F] [X] la libération du dépôt de garantie, en l’état de la remise à la vente du bien.

Par courrier du 29 novembre 2021, la protection juridique de Monsieur [F] [X] a mis en demeure Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] de régler la somme de 27.500€ à titre indemnitaire au titre de la clause pénale inscrite dans le compromis de vente.

Par réponse du 17 décembre 2021, le conseil de Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] a rappelé que Monsieur [F] [X] s’était engagé à délivrer le bien dans l’état dans lequel il était au moment de la régularisation du compromis, qu’il était défaillant dans cette obligation, que ses clients n’avaient jamais été mis en demeure de régulariser l’acte authentique, et que Monsieur [F] [X] devait restituer le dépôt de garantie.

Le 3 mai 2022, Monsieur [F] [X] a souhaité régulariser un nouveau compromis de vente sur son appartement avec Monsieur [Z]. Le projet de compromis n’a pas pu aboutir, le notaire constatant qu’en l’état de la non-restitution du dépôt de garantie, Monsieur [F] [X] était toujours engagé avec Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D].

Monsieur [F] [X] a donc libéré par l’intermédiaire de son conseil le dépôt de garantie par pli du 5 mai 2022.

La vente de l’appartement est intervenue le 16 août 2022 au prix de 279.000€.

Par exploit du 12 octobre 2022, Monsieur [F] [X] a fait assigner Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 30 septembre 2024 avec effet différé au 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [F] [X] demande au tribunal de:

— condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 27.500 € en exécution de la clause pénale,

— condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées le 19 février 2024, Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] demandent au tribunal de:

— débouter Monsieur [F] [X] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire faire application de l’alinéa 2 de l’article 1231-5 du code civil,

— à titre reconventionnel condamner Monsieur [F] [X] à leur payer la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’intégralité des dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encoure que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Monsieur [F] [X] sollicite la condamnation solidaire de Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 27.500 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente signée par les parties, au motif que les défendeurs ont refusé de réitérer le compromis sans aucun motif légitime, malgré les nombreuses sommations qui leur ont été faites.

Il affirme que le compromis signé le 21 mai 2021 prévoit qu’en cas de survenue d’un sinistre pendant la durée de validité du compromis, celui-ci peut être annulé sans qu’aucune des parties ne soit tenue au versement de l’indemnité due au titre de la clause pénale, qu’il n’existe aucun sinistre puisqu’il n’a été relevé aucune fuite par les professionnels intervenus, et qu’il n’y a pas lieu à l’application de la garantie des vices cachés, puisque les prétendues tâches décelées par les défendeurs ne sont pas des défauts cachés et qu’aucune fuite n’affecte le bien.

Il explique qu’il n’a effectivement pas mis en demeure les défendeurs de régler la clause pénale, mais que ceux-ci ont clairement manifesté leur souhait de ne pas devenir acquéreurs, que l’inexécution est définitive, et que la pénalité est donc encoure même en l’absence de mise en demeure préalable des débiteurs.

En défense, Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] répondent que Monsieur [F] [X] a caché l’existence des traces d’humidité constatées lors de la visite du 10 septembre 2021, qu’il les a écartés des investigations, qu’il n’a jamais été transparent s’agissant de l’information préalable à laquelle ils avaient droit, qu’aux termes du compromis ils se sont obligés à prendre le bien vendu dans l’état où il se trouve le jour de la signature du compromis, soit le 21 mai 2021, qu’à cette date le bien ne présentait aucun désordre au niveau du mur du salon, qu’au jour de la signature, soit le 10 septembre 2021, le bien n’était plus dans le même état, que Monsieur [F] [X] a été défaillant dans son obligation de délivrance du bien, qu’ils ne sauraient être tenus à des dommages et intérêts résultant de l’inexécution du contrat (délivrance et entretien), que la clause pénale est l’accessoire de l’obligation de Monsieur [F] [X] et qu’elle doit disparaître dès lors que ce dernier n’a pas respecté ses obligations.

Ils affirment que Monsieur [F] [X] a remis son bien en vente dès octobre 2021, qu’il a ainsi et sans équivoque exprimé sa volonté de mettre un terme au compromis de vente, qu’il ne peut se prévaloir d’un compromis auquel il a lui-même mis un terme, qu’il n’existe aucun acte d’huissier ni de lettre recommandée les interpellant de régulariser la vente pour tirer toutes les conséquences d’un éventuel refus, qu’ils n’ont donc pas été mis en demeure au sens de l’article 1231-5 du code civil, et qu’il n’y avait pas d’exécution définitive pouvant justifier l’absence de mise en oeuvre préalable.

En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente le 21 mai 2021 concernant l’appartement mis en vente par le requérant, qui stipule que la présente vente est consentie et acceptée sous les conditions ordinaires et de droit que l’acquéreur s’oblige à exécuter, notamment prendre les biens vendus dans l’état où ils se trouvent le jour de la signature du présent compromis, et que le vendeur s’engage à délivrer le bien dans son état actuel et à réparer les dégâts éventuels survenus depuis la visite.

Le compromis prévoit que dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, et devra payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme forfaitaire de 10% du prix.

Il n’est pas discuté que lors de la signature du compromis le 21 mai 2021, le bien mise en vente par Monsieur [F] [X] était en parfait état ou à tout le moins ne présentait aucun désordre apparent.

Il n’est pas plus discuté que le 10 septembre 2021, date à laquelle le compromis devait être réitéré, le bien présentait d’importantes traces d’humidité sur le mur du salon.

Les traces ont été confirmées par la SARL [W], intervenue le 13 septembre 2021, qui a indiqué avoir constaté une forte présence d’humidité sur le mur Est de la bâtisse, et a précisé que l’humidité engendrait des dégâts notables sur le mur et que le mur avait été au préalable recouvert par une feuille de placo plâtre, peut-être pour pallier à ce problème.

Elles ont été confirmées par le rapport d’expertise amiable de la société GEB du 24 septembre 2021, diligentée à la demande de Monsieur [F] [X], qui indique ne pas avoir détecté de fuite sur le réseau d’alimentation d’eau ni sur le réseau d’eau usée, et conclut ne pas pouvoir se prononcer sur l’origine de l’humidité en l’absence de recherches plus poussées et destructives de la cloison.

Elles ont été confirmées par Monsieur [O] [Y], expert en bâtiment, qui par courriel du 12 octobre 2021 a indiqué que l’état de corrosion du montant placostyl est lié à de l’humidité présente au niveau de la dalle, que l’origine de cette humidité peut avoir plusieurs causes, mais que le mur ne peut s’être corrodé de la sorte en seulement un mois.

La facture datée du 1er octobre 2021 de la société FSP mandatée par Monsieur [F] [X] dans le cadre d’une recherche de fuite au niveau du mur mitoyen côté séjour exclut toute fuite depuis le climatiseur, contrairement aux affirmations du requérant qui attribue le désordre à un simple problème de climatisation.

Enfin Monsieur [F] [X] a explicitement visé dans l’acte de vente de son bien signé le 16 août 2022 avec Monsieur [P] [Z] les traces d’infiltration d’eau en pied de cloison sous la climatisation du rez-de-chaussée partie séjour côté cuisine, précisant qu’à ce jour l’ensemble des travaux avaient été réalisés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’au 10 septembre 2021, date à laquelle le compromis devait être réitéré, le bien objet de la vente entre les parties présentait d’importantes traces d’humidité qui n’étaient pas présentes ou pas visibles au jour de la signature du compromis.

Monsieur [F] [X] ne démontre pas avoir réparé les dégâts survenus depuis le 21 mai 2021; il justifie par la facture de la société SIDJI du 1er octobre 2021 avoir remplacé le placo dégradé, mais n’établit pas avoir trouvé et résolu l’origine du désordre, à savoir l’humidité.

Monsieur [F] [X], qui s’était par le compromis du 21 mai 2021 engagé à délivrer le bien dans son état à cette date et à réparer les dégâts survenus depuis cette même date, a manqué à ses obligations contractuelles.

L’objet de la clause pénale est de sanctionner contractuellement le manquement d’une partie à ses obligations et le refus de réitérer la vente alors que les conditions en sont réunies.

Monsieur [F] [X] est donc mal-fondé à se prévaloir d’un manquement des défendeurs dans leur refus de réitérer la vente par acte authentique, et de solliciter l’application de la clause pénale.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [F] [X] sollicite la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts, au motif qu’au regard de la rétractation injustifiée de Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D], il a du rétracter l’acquisition qu’il projetait, qu’il a dû gérer la remise en vente de son bien dans une certaine urgence, et qu’il a dû prendre le risque, pour conclure une vente avec un autre acquéreur, de faire libérer l’indemnité d’immobilisation séquestrée sans garantie de la recouvrer.

Monsieur [F] [X], dont les manquements contractuels sont établis, ne démontre aucune faute des défendeurs dans leur refus de réitérer la vente par acte authentique.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera débouté de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande sa condamnation à verser à Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] la somme de 3.000€ sur ce fondement

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise en disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [F] [X] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer à Madame [M] [C] et Monsieur [L] [D] la somme de 3.000€ au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] aux entiers dépens de la procédure.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 26 JUIN 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT