N° RG 24/00500 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5TO6 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Laurence QUELVEN, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES, dont le siège est situé [Adresse 1], sur intervention forcée

représentée par Maître Luc PASQUET substitué par Maître Vanessa SIMPORE-GAULTIER, de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT,

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e BERNARD Hélène, M^e PASQUET Luc

Copie à : M^e QUELVEN Laurence

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2021, Monsieur et Madame [G] [O] ont donné à bail à Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 670 euros charges comprises.

Monsieur [G] [O] est décédé et son épouse, Madame [S] [O] en sa qualité de représentante de l’indivision [O] a mandaté la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES pour qu’elle gère ses biens immobiliers.

Par courrier du 8 février 2023, Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] ont donné congé au bailleur à effet au 9 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] ont fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 septembre 2024 aux fins d’obtenir sa condamnation en paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, Madame [S] [O] a fait assigner la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir sa condamnation à la garantir des éventuelles condamnations mises à sa charge.

La jonction des deux procédures a été ordonnée.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Madame [R]

[H] et Monsieur [P] [T], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures ont sollicité de la juridiction de :

— rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES,

— les recevoir en leurs demandes et les dire fondées,

— dire que l’état des lieux de sortie du 11 mai 2023 rédigé de façon dématérialisée en WORD et conservé unilatéralement par la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES durant 4 mois avant sa transmission aux locataires ne présente pas les garanties nécessaires à son intégrité en application des dispositions du décret de la Loi ALUR du 30 mars 2016 et de l’article 1366 du code civil,

— déclarer l’état des lieux de sortie du 11 mai 2023 nul et de nul effet,

— constater que le 19 mai 2023 la restitution à la propriétaire du second trousseau de clés marque la fin des obligations locatives à leurs charges et rend le logement loué juridiquement libre de toute occupation,

Au surplus,

— dire que Madame [O] et la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES ne prouvent pas qu’ils ont libéré l’immeuble donné en location sans que les terrains situés devant et à l’arrière de la propriété ne soient nettoyés,

— constater que le terrain devant et celui derrière la propriété louée n’étaient pas en bon état d’entretien lors de l’entrée dans les lieux des locataires le 4 mai 2021 et de l’état des lieux d’entrée du 5 mai 2021,

— dire qu’il n’est pas démontré que ces jardins étaient plus mal entretenus au jour de l’état des lieux de sortie le 11 mai 2023 que le jour de l’entrée dans les lieux le 4 mai 2021,

En tout état de cause,

— en application des dispositions des articles 1731 et suivants du code civil dire qu’ils ont le 9 mai 2023 restitué en bon état les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 6],

— dire que la facture de 450 euros de la Société MAP MAINTENANCE du 19 juin 2023 ne pourra être mise à leur charge financière,

— dire que Madame [O] n’a subi aucun préjudice de quelque nature qu’il soit imputable à ses locataires,

— débouter Madame [S] [O] et la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [S] [O] à leur payer la somme de 450 euros correspondant au solde du dépôt de garantie qu’elle reste leur devoir,

— en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, la condamner à leur verser une majoration de 10% du loyer mensuel soit 65 euros par mois à compter du 19 juillet 2023 jusqu’à parfait paiement du principal du dépôt de garantie dû,

— la condamner à leur verser la somme de 465,81 euros correspondant aux frais d’avances sur charges payés par eux bien que nous déboursés par la propriétaire,

— condamner Madame [S] [O] à leur verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

— condamner la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES à leur verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du code civil,

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 1500 euros suivant les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens,

— dire qu’à défaut d’exécution des condamnations financières à intervenir celles-ci sont prononcées sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement rendu,

— constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [S] [O], représentée par son conseil qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— débouter Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] et la société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] à lui payer une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— juger que la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES a engagé sa responsabilité au regard des manquements dans l’exécution de son mandat de gestion locative,

— si la juridiction estimait certaines réclamations de Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] fondées, condamner la société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES à la garantir de toutes condamnation éventuellement prononcées à son encontre,

— condamner la société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BELLIET LOCATION IMMOBILIERES aux entiers dépens.

Pour les raisons développées lors de l’audience, la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILERES, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

In limine Litis,

— déclarer irrecevable tant l’action de Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] que de Madame [O],

A titre principal,

— débouter Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] et Madame [O] de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] et Madame [O] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la recevabilité de l’action:

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La Société BELLIET LOCATION IMMOBILIÈRE fait valoir que la procédure ne concerne pas une demande indéterminée. Elle rappelle que les demandes formées sur un intérêt matériel déterminé tel que la nullité d’un contrat dont le montant est fixé ne sont pas indéterminées par nature. Elle rappelle qu’il s’agit d’une demande tendant au paiement d’une somme d’argent déterminée.

Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] s’opposent à l’argumentaire. Ils rappellent que dans leur exploit introductif d’instance, ils n’ont pas demandé que le paiement d’une somme au principal inférieure à 5000 euros mais également un prononcé de la nullité d’un état des lieux de sortie et un apurement des comptes entre les parties. Ils ajoutent qu’aucune conciliation n’a été possible entre les parties avant d’engager la procédure.

Madame [S] [O] indique que la juridiction n’est pas saisie uniquement d’une demande tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros.

En l’espèce, il résulte de la lecture de l’assignation du 18 juillet 2024 que Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] sollicitent du juge des contentieux de la protection la nullité de l’état des lieux de sortie régularisé entre les parties le 11 mai 2023 non pas à titre principal mais comme argument au soutien de leur demande de condamnation de Madame [S] [O] en paiement. C’est la réalité de la valeur probante de cette pièce qui est discutée, il ne s’agit dès lors pas d’une demande mais d’un moyen au soutien d’une demande en paiement d’une somme inférieure à la somme de 5000 euros.

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que la procédure était soumise aux dispositions de l’article susvisé. Par ailleurs, les demandeurs ne justifient pas d’un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur.

Dès lors, il convient de déclarer irrecevable l’entière procédure.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront la charge des dépens et seront condamnés in solidum à payer à Madame [S] [O] la somme de 800 euros et à la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déclare irrecevable l’entière procédure.

Condamne Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] à payer à Madame [S] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] à payer à la Société BELLIET LOCATIONS IMMOBILIERES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [R] [H] et Monsieur [P] [T] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE