Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05794 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WOZ

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DE BIASI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DE BIASI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05794 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4WOZ

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet NEXITY LAMY, SAS,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0951

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [X] [H]

Madame [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

****

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [H] et Mme [S] [B] sont propriétaires des lots de copropriété n°1739 et 2182 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 14 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer sommation à M. [H] et Mme [B] de payer la somme de 23.974,02 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 14ème arrondissement a fait assigner M. [O] [H] et Mme [S] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 13 février 2025.

Par dernières conclusions signifiées aux défendeurs par actes du 29 janvier 2025, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [O] [H] et Mme [S] [B] au paiement de la somme de 28.330,87 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, et avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 23.974,02 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

— condamner solidairement M. [O] [H] et Mme [S] [B] au paiement de la somme de 1.380,08 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement M. [O] [H] et Mme [S] [B] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de M^e Gilles-Eric De Biasi ;

— condamner solidairement M. [O] [H] et Mme [S] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise des actes en l’étude d’huissier), M. [O] [H] et Mme [S] [B] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [O] [H] et Mme [S] [B] sont propriétaires indivis et des lots n°1739 et 2182 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2018, 18 juin 2019, 12 décembre 2019, 26 janvier 2021, 29 juin 2021, 29 juin 2022, 18 avril 2023 et 30 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— une attestation de non-recours concernant l’ensemble de ces assemblées ;

— les appels de fonds (provisions pour charges et cotisations sur fonds travaux) faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de M. [O] [H] et Mme [S] [B], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 28.330,87 euros.

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 30 septembre 1976 comportant une clause instaurant la solidarité des indivisaires vis-à-vis du syndicat. En application de cette clause, M. [O] [H] et Mme [S] [B] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 28.330,87 euros.

B – Au titre des frais de recouvrement

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05794 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WOZ

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.380,08 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés après la première mise en demeure du 25 février 2021, soit les frais des relances et mises en demeure des 19 mars, 3 septembre et 25 novembre 2021, 22 février, 24 mai et 30 août 2022, 17 mars, 24 mars, 24 août, 15 et 22 septembre 2023 – qui sont postérieurs à la mise en demeure et antérieurs à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires et sont justifiés par les pièces produites à hauteur de 575,51 euros, outre le coût de la sommation de payer du 14 février 2024 pour un montant de 222,17 euros.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Les frais sollicités pour la « facturation de la sommation de payer » (pour 132,60 euros) et pour la « procédure en recouvrement de charges » (pour 397,80 euros) ne sont dès lors pas nécessaires en ce qu’ils constituent des frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice dont le caractère exceptionnel n’est pas démontré et seront donc rejetés.

En conséquence, M. [O] [H] et Mme [S] [B] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 797,68 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [O] [H] et Mme [S] [B] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020, le dernier versement étant intervenu le 8 septembre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [O] [H] et Mme [S] [B] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05794 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WOZ

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et compte tenu de la demande du syndicat, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du lendemain de la sommation de payer délivrée aux défendeurs le 14 février 2024 sur la somme de 23.974,02 euros et à compter des conclusions d’actualisation signifiées le 29 janvier 2025 pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [H] et Mme [S] [B], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de l’avocat qui en fait la demande.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [O] [H] et Mme [S] [B] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [O] [H] et Mme [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de :

—  28.330,87 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 23.974,02 euros et à compter du 29 janvier 2025 pour le surplus ;

—  797,68 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum M. [O] [H] et Mme [S] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Gilles-Eric De Biasi de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente