TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître HOUDAIBI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître KUNZI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNC

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [P],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître HOUDAIBI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0265

DÉFENDERESSE

Madame [E] [F] divorcée [S],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître KUNZI, avocat au barreau du Val d’Oise

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2021, Mme [E] [F] épouse [S] a donné à bail à Mme [R] [P] et M. [D] [C] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 922,20 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 53 euros, outre le paiement d’un dépôt de garantie d’un montant de 922,20 euros.

Un état des lieux d’entrée a été signé entre les parties le 17 mars 2021.

Les locataires ont donné congé, et un état des lieux a été dressé entre les parties le 14 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024, Mme [R] [P] a fait assigner Mme [E] [F] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— condamner Mme [E] [F] épouse [S] à lui verser la somme de 922 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— juger que cette somme sera majorée des intérêts de retard de 10 % du montant du louer (922 euros) par mois à compter du 14 décembre 2022 et jusqu’à complet paiement ;

— condamner Mme [E] [F] épouse [S] à lui verser la somme de 1000 euros pour résistance abusive ;

— écarter toutes demande contraires ;

— condamner Mme [E] [F] épouse [S] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

À l’audience de plaidoirie du 13 mai 2025, Mme [R] [P], représentée par son conseil, l’ensemble de ses prétentions.

En défense, Mme [E] [F] épouse [S], représentée par son conseil, sollicite du juge :

— qu’il déboute Mme [R] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il condamner Mme [R] [P] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité de retard

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, et selon l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

À cet égard, et en application de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives se définissent comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il est constant par ailleurs que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation pour obtenir réparation.

Il appartient en l’espèce à la bailleresse qui se prévaut de retenues sur le dépôt de garantie versé par les locataires d’apporter la preuve de la réalité des manquements qu’elle allègue.

À cet égard, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui sont versés aux débats fait apparaître que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables aux locataires, en particulier :

— dans l’entrée, la présence d’un parquet en mauvais état et mal posé en lieu et place de la moquette neuve qui avait été relevée lors de l’entrée dans les lieux ;

— dans la chambre, la présence de moisissures sur les plinthes et sur un mur nécessitant un nettoyage, la présence d’une barre de rideau tordue qui ne figurait pas dans l’état des lieux d’entrée que la bailleresse apparaît donc fondée à retirer, et donc le rebouchage des trous en lien avec cette barre de rideau et la reprise de la peinture sur ceux-ci ;

— dans l’entrée, la reprise de la peinture sur les 13 trous rebouchés, le remplacement de la moquette en mauvais état et non fixée ;

— dans le séjour, le remplacement de la moquette en mauvais état et non fixée ;

— dans la cuisine, le rebouchage des 12 trous identifiés et la reprise de la peinture sur ceux-ci ;

— dans la salle de bain, le remplacement des joints silicone du lavabo, et le remplacement de la barre de douche oxydée ;

— dans la cave, la présence d’objets non débarassés (la preuve n’étant pas rapportée par la demanderesse que ces objets se trouvaient déjà dans l’appartement ou dans la cave lors de son entrée dans les lieux) ;

Le surplus des dégradations invoquées par la bailleresse dans ses écritures ne se trouve en revanche nullement établi par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Ainsi :

— dans l’entrée, l’état des lieux de sortie ne fait pas état de l’enlèvement de la porte séparative entre l’entrée et le séjour ;

— dans la salle de bain, les joints silicone de la douche étaient déjà notés comme « sales » lors de l’entrée dans les lieux, et aucun trou rebouché ou non n’est relevé dans l’état des lieux de sortie.

Mme [E] [F] épouse [S] n’établit pas, par ailleurs, que les problèmes d’humidité dont lui avaient fait part les locataires en cours de bail sont en lien avec la pose qu’ils avaient effectués d’un parquet sur les moquettes équipant l’appartement, ni qu’ils ont dégradé l’appartement dès lors que de telles dégradations ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie – hormis les traces de moisissures relevées.

Les dispositions de l’article 22 susvisé ne lui permettent pas non plus d’effectuer une compensation entre le dépôt de garantie et les dommages et intérêts auxquelles elle estime pouvoir prétendre en raison de la valeur à laquelle elle a vendu son bien à cause, selon elle, des dégradations effectués par les locataires.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, compte-tenu de leur nature et de leur ampleur, il sera évalué que les dégradations locatives identifiées justifient une retenue par la bailleresse d’un montant au moins équivalent au dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.

Par suite, la demande formée par Mme [R] [P] à l’encontre de Mme [E] [F] épouse [S] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 922 euros, outre la pénalité de retard égale à 10 % du loyer mensuel en principal, sera rejetée.

2. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Ayant été établi au terme des développements qui précèdent que Mme [R] [P] échouait à établir le bien fondé de sa demande en restitution du dépôt de garantie, aucune résistance abusive ne saurait être reprochée à Mme [E] [F] épouse [S]. La demande en dommages et intérêts formée à son encontre de ce chef sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [P] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [R] [P] sera également tenue de verser à Mme [E] [F] épouse [S] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 600 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ;

REJETTE la demande formée par Mme [R] [P] à l’encontre de Mme [E] [F] épouse [S] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 922 euros, outre la pénalité de retard égale à 10 % du loyer mensuel en principal;

REJETTE la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [R] [P] à l’encontre de Mme [E] [F] épouse [S] ;

CONDAMNE Mme [R] [P] à payer à Mme [E] [F] épouse [S] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [R] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE