TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

12 Mai 2025

ROLE : N° RG 23/01173 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LXRD

AFFAIRE :

C/

S.A.S. OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2]

GROSSES délivrées

le

à Maître Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. LA MORDOREE (RCS DE [Localité 4] D 433 168 846)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] (RCS de [Localité 7] 435 054 275)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2025, après avoir entendu Maître Lionel MOATTI et Maître Stéphanie [Localité 5], l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2007, la SCI LA MORDOREE a donné à bail, à la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter du 15 mai 2007, un bâtiment sis [Adresse 6] composé d’un terrain clôturé d’environ 3.000m2, d’une salle d’exposition de 290m2 environ, de dépendances d’environ 150m2, d’un appartement d’environ 70m2 libre de toute occupation, d’un sanitaire de 9m2 et d’un local de stockage d’environ 150m2.

Le loyer était de 54.000€ HT par an.

La destination du bien est «  négoce de dallages et placages de pierre, revêtements sols et murs, sanitaire, décoration et mobilier intérieur et/ou extérieur ».

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction après sa date d’expiration prévue par le bail, le 16 mai 2016.

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2020, la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021.

Suivant mémoire notifié en LRAR du 10 novembre 2022, la SCI LA MORDOREE a notifié à la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D’AIX sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 86.000€ HT HC par an.

Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2023, la SCI LA MORDOREE a fait assigner la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D’AIX devant la présente juridiction aux fins de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 86.000€ et à titre subsidiaire voir ordonner une expertise.

Par jugement du 11 mars 2024, la présente juridiction a déclaré la demande recevable, a constaté l’accord des parties pour fixer la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2021 et avant-dire-droit sur le prix du bail a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [Z], le prix du loyer pendant l’instance étant le prix ancien.

Par ordonnance du 29 avril 2024, le juge du contrôle des expertises a désigné Madame [H] en remplacement de Monsieur [Z] (intervenu à titre amiable à la demande de la SCI LA MORDOREE).

L’expert judiciaire a établi son rapport le 11 janvier 2025.

Dans son mémoire notifié par LRAR du 21 février 2025, la SCI LA MORDOREE demande à la juridiction de :

Fixer le loyer de base de renouvellement à la somme de 87.726€ hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er janvier 2021,Débouter la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] de ses demandes, fins et conclusions,Ordonner l’exécution provisoire de la décision,Condamner la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SCI LA MORDOREE fait valoir que les locaux loués complètent idéalement le local voisin déjà exploité par la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D’AIX et lui permettent de faciliter l’accès à l’autre local et embellir son entrée, ce qui contribue à l’attractivité du commerce dans son ensemble.

Sur la surface pondérée, la SCI LA MORDOREE dit accepter une surface utile pondérée de 528,47m2 telle que retenue par l’expert judiciaire sous réserve que la société preneur en fasse de même. La société précise que l’expert judiciaire arrive à une surface très proche de celle retenue par son propre expert (Monsieur [Z]), la différence étant de 8m2 dès lors qu’elle a retiré du terrain nu exploitable de 3.029m2 d’une part le chemin d’accès à la voie publique de 296m2 se situant au-delà de la clôture et du portail côté Sud et d’autre part les surfaces du bâti (769m2).

La SCI LA MORDOREE rappelle les valeurs locatives de secteurs proposées par les experts amiables et l’expert judiciaire, précise qu’alors que Monsieur [Z] retient une valeur de 160€/m2 utile pondérée et par an et l’expert judiciaire de 140€, cette minoration de la valeur locative par rapport au prix couramment pratiqué dans le voisinage est inexplicable, la dernière reconnaissant que l’emplacement considéré constitue un emplacement qualitatif au sein du périmètre d’étude (c’est-à-dire qu’il est meilleur que celui des autres baux comparés). La SCI LA MORDOREE ajoute que l’expert judiciaire n’explique pas pourquoi elle a réduit la valeur métrique moyenne de 185€ à 140€, que si elle devait l’expliquer par la taille des locaux, assez importante, en écartant des valeurs de comparaison les locaux inférieurs à 460m2, elle retient une surface métrique moyenne de 145€ avec quatre valeurs de référence, dont une particulièrement basse pour un commerce NATURE DOG d’alimentation animale peu comparable avec les activités de matériaux et meubles et décoration. La SCI LA MORDOREE soutient que la référence NATURE DOG doit être écartée d’autant que le propriétaire des locaux est l’exploitant dudit commerce et fixe le loyer le plus approprié à son activité, qu’il reste donc uniquement trois valeurs de comparaison (activité comparable et de plus de 460m2) :

Le bail ALPES CARRELAGE, de 2021, avec taxe foncière à la charge du preneur : valeur métrique de 150€,Le bail NOVA, de 2018, avec valeur métrique de 145€,Le bail BUREAU VALLEE, de janvier 2021, avec une valeur métrique de 166€.La SCI LA MORDOREE soutient que le bail NOVA n’est pas pertinent, le bail étant de 2018, mais que les autres valeurs métriques sont très proches de celles retenues par l’expert judiciaire.

La SCI LA MORDOREE conteste les correctifs appliqués par l’expert judiciaire pour partie au motif que la clause qui met la taxe foncière à la charge du preneur constitue une clause usuelle. En revanche, la SCI LA MORDOREE admet la surcote de 5% en raison de la clause d’accès au fonds voisin, inhabituelle.

Dans son mémoire notifié par LRAR du 6 mars 2025, la SAS PIERRE ET CERAMIQUE demande à la juridiction de :

Fixer la surface utile pondérée comme suit :A titre principal à 382m2 par suite de l’exclusion de l’ensemble du terrain nu et exploitable,A titre subsidiaire à 395m2 en intégrant uniquement les places de stationnement,A titre infiniment subsidiaire, à 445m2 en intégrant les places de stationnement et 50,10m2 pour le terrain en partie arrière,A titre infiniment subsidiaire, à 528m2 en homologuant les conclusions de Madame [D],Homologuer les conclusions de Madame [D] en ce qu’elle a fixé la valeur locative pondérée à 133m2/an,Par la suite, fixer la valeur locative annuelle HT HC au 1er janvier 2021 :A titre principal, à 50.806€ ( 382m2 x 133€),A titre subsidiaire, à 52.535€ ( 395m2 x 133€),A titre infiniment subsidiaire à 59.185€ ( 445m2 x 133€),A titre infiniment subsidiaire, à 70.224€ ( 528m2 x 133€) par suite de l’homologation du rapport d’expertise en toutes ses conclusions,Débouter la SCI LA MORDOREE de toutes demandes contraires,En tout état de cause,

Condamner la SCI LA MORDOREE à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Sur la surface pondérée, la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] relève qu’il n’est pas d’usage de tenir compte des surfaces non couvertes et non bâties dans la pondération des surfaces commerciales au sens de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Ensuite, la société observe que l’expert judiciaire a relevé dans le cadre de ses opérations qu’elle n’utilise aucune surface extérieure louée à des fins d’exposition et qu’elle n’utilise la partie avant du terrain que pour la circulation et le stationnement sur des espaces délimités à cet effet à savoir 10 places de parking classiques. La société ajoute que l’expert judiciaire a pris en compte le terrain nu et exploitable pour 146,30m2 dès lors qu’il existait un accord sur la méthodologie des experts avant ses opérations contradictoires mais qu’il convient d’appliquer un coefficient de pondération de 0,10 sur l’ensemble du terrain.

La société ajoute que l’expert judiciaire a relevé une majoration des surfaces utiles pondérées dans le rapport de Monsieur [Z] , ce qui explique entre autres la différence significative dans le montant du loyer révisé.

Sur la valeur locative, la société preneuse s’oppose à l’analyse de la SCI LA MORDOREE, qui entend voir fixer le loyer à 166€ du m2 en faisant remarquer que l’expert judiciaire a fixé la valeur locative à 140€ le m2 après avoir analysé les prix pratiqués dans le voisinage et en tenant compte de l’évolution des facteurs locaux de commercialité favorable mais pas notable, des caractéristiques du local et de certains éléments dépréciatifs (absence de raccordement à l’eau courante, absence d’assainissement public, gros œuvre ancien et en mauvais état apparent, hangar ancien avec gros œuvre en état médiocre à rénover, absence de diagnostics immobiliers et présence d’amiante et éventuellement de plomb dans la toiture du hangar).

S’agissant des valeurs de référence, la société preneuse estime qu’il est incohérent de la part de la SCI LA MORDOREE d’exclure la référence NATURE DOG, au motif de son activité, et de retenir celle de la société BUREAU VALLEE, dont l’activité est la papeterie, toute aussi différente.

S’agissant des décotes de 5% chacune retenue par Madame [D] concernant la taxe foncière et les clauses d’accession du bail, que la SCI LA MORDOREE souhaite voir écarter, la société preneuse soutient qu’elles sont justifiées et expliquées par l’expert.

S’agissant de la surcote de 5% invoquée par la SCI LA MORDOREE, la société preneuse estime qu’elle n’est pas motivée, et que l’on peut supposer qu’elle est liée à l’utilisation de la zone de circulation située sur l’avant du terrain pour rejoindre le fonds voisin (point évoqué en pages 7 et 9 du rapport d’expertise) ; que cependant, le cliché du rapport en page 15 permet de constater que l’aménagement de l’aire d’entrée pour desservir également la parcelle voisine exploitée par la société n’avait rien de naturel et obligatoire, que la société aurait donc pu opter pour un accès différent si bien qu’il n’y a pas lieu de retenir une telle majoration de la surcote.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Le bail s’est prolongé plus de douze ans si bien que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 doit correspondre à la valeur locative.

En application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

La méthode d’appréciation de ces divers éléments ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative, sont spécifiés aux articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

— Sur les caractéristiques du local considéré

L’article R.145-3 du code de commerce dispose que : « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire».

Les parties ne font pas d’observations sur les lieux tels qu’ils sont décrits par l’expert judiciaire mais s’opposent sur la surface utile pondérée qu’il convient de retenir.

Or, le bail précise que le local est composé comme suit :

un terrain clôturé d’environ 3.000m2, une salle d’exposition de 290m2 environ, des dépendances d’environ 150m2, un appartement d’environ 70m2 libre de toute occupation, un sanitaire de 9m2 et d’un local de stockage d’environ 150m2.

Ensuite, l’expert Monsieur [Z], intervenu à la demande de la bailleresse avait retenu une surface utile pondérée de 536,67m2 tandis que Monsieur [U], requis par la société preneuse, avait retenu une surface utile pondérée de 410,32m2 estimant que le hangar de stockage en bois ne fait pas partie de la surface de vente « boutique » mais doit être considéré comme une simple annexe et que l’expert de la bailleresse a valorisé deux fois cet espace dans « les surfaces données à bail » et dans « l’aire de stockage extérieur », d’une part, et que le «  auvent commercial » ne peut être retenu comme une surface utile de vente puisqu’il n’est pas mentionné dans le détail des surfaces données à bail à l’origine du contrat, d’autre part.

Cependant, il résulte du rapport d’expertise de Madame [H] que celle-ci a retenu une contenance de 3.029m2 et une surface utile de 2.592,94m2.

La méthode et le calcul de Madame [H], s’agissant de la surface utile, par rapport à la contenance globale du terrain donné à bail, ne sont pas précisément contestés par les parties si bien que la juridiction les fait siennes et retient une surface utile de 2.592,94m2.

Ensuite, les pondérations appliquées par l’expert judiciaire sont contestées mais la juridiction observe qu’elles s’établissent comme suit :

0,4 pour le palier, l’appartement (surfaces habitables et hauteur sous plafond inférieure à 1,80m,0,3 pour les surfaces de dégagement, sanitaires, dégagement et deux bureaux, 0,2 pour les hangars, l’un en état médiocre l’autre ouvert,0,1 pour le local technique et le terrain en partie avant sur la RD,0,05 pour le terrain en partie arrière.

Ces pondérations sont conformes à ce que prévoit la Charte de l’expertise pour chaque type de surface ou de terrain considéré. En outre, la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2], qui conteste les pondérations appliquées par l’expert judiciaire, ne vient pas démontrer que ces applications sont contraires à un usage habituel de sorte qu’il conviendrait de les écarter et de retenir les observations de la société preneuse. Précisément, l’exclusion complète ou à titre subsidiaire partielle de la surface utile pondérée de l’ensemble du terrain nu et exploitable mais une pondération de 0,10 telle que proposée par l’expert judiciaire est juste et pertinente.

La juridiction retient donc une surface utile pondérée de 528,47m2, ramenée à 528m2.

Les parties ne s’opposent pas sur les autres points à l’exception des prix couramment pratiqués dans le voisinage retenus par l’expert judiciaire et les décotes ou surcotes appliquées en fonction desdites références au regard des différences entre les obligations des parties.

Sur les références et les surcotes/décotes

L’expert judiciaire retient sept références et encore plus précisément quatre parmi celles-ci qu’il estime plus pertinentes. Il s’agit pour les sept références de locaux de plus de 400m2 qui concernent pour trois d’entre elles des locaux avec activité comparable (ALPES CARRELAGE, Cheminées anciennes, et Decor Home), une 4ème concernant une activité proche de «  exposition atelier ».

Parmi les quatre références que l’expert judiciaire estime plus pertinentes, la juridiction retient que la référence NATURE DOG n’a pas à être exclue, dès lors que la superficie du local est voisine de la surface du local objet du litige, 3.000m2. Il s’agit donc d’une référence utile, compte-tenu de la superficie du local, même si l’activité est très différente.

Ainsi, ces quatre références constituent des termes de comparaison utiles, même si seulement deux des baux mettent la taxe foncière à la charge du preneur.

L’expert judiciaire précise que la valeur métrique moyenne s’établit à 145€ HT HC par m2 et par an, la valeur métrique minimale à 118€ HT HC par m2 et par an et la valeur métrique maximale à 166€ HT HC par m2 et par an.

Il retient ensuite une valeur locative de 140€ par m2 de surface utile pondérée et retient deux décotes de 5% en raison de deux motifs, la taxe foncière à la charge du preneur et la clause d’accession des travaux entrepris par le preneur, et une surcote de 5% en raison de la clause d’accès au fonds voisin, soit une valeur locative de 133€ par m2 de surface utile pondérée (et donc une valeur locative de 70.224€ par an HT HC).

Au regard des références produites, il est justifié de retenir une valeur locative moyenne de 140€ HT HC par m2 et par an.

Il y a lieu de retenir comme le fait l’expert judiciaire, une décote de 5% au motif que la taxe foncière est à la charge du preneur dès lors qu’il s’agit d’une clause exorbitante, alourdissant les charges de celui-ci. Par ailleurs, une telle clause n’est pas présente dans toutes les références de sorte que la juridiction ne saurait retenir qu’il en a déjà été tenu compte pour fixer la valeur locative à 140€ par m2, avant application des décotes et surcotes.

Ensuite, la clause d’accession des travaux en fin de bail (article 3 l) constitue aussi une clause exorbitante justifiant une décote de 5% .

Enfin, la surcote de 5% retenue par l’expert judiciaire au motif que le bail prévoit une clause d’accès au fonds voisin est justifiée puisqu’il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que le droit de passage qui permet de communiquer avec le local voisin ( que le preneur exploite également) constitue un avantage pour l’exploitation de son commerce, et que la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] ne vient pas expliquer ou démontrer que les constatations et observations de l’expert sur ce point sont inexactes.

Au final, après application des décotes et de la surcote, la valeur locative s’établit à 133€ du m2 (140€ sous déduction de 5% ).

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à 133€ par m2 de surface utile pondérée, soit 70.224€ par an HT HC (133€ x 528m2), à compter du 1er janvier 2021.

Les parties seront déboutées de toutes autres demandes.

Sur les demandes accessoires

La SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] sera condamnée aux dépens sauf les frais d’expertise judiciaire, qui seront répartis par moitié entre les parties dès lors qu’elles avaient toutes deux intérêt à l’expertise.

Ensuite, la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] sera également condamnée à payer à la bailleresse la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

FIXE le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 70.224€ par an HT HC,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes,

CONDAMNE la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D’AIX à payer à la SCI LA MORDOREE la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS OPUS PIERRE ET CERAMIQUE D'[Localité 2] aux dépens à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre les parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 3], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX