TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

N° RG 25/08005 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2VZ

Jugement du 03 Avril 2026

N°: 26/365

[M] [P] [F]

C/

[A] [B] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e SOUET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [O]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Avril 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [M] [P] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [A] [B] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 06 juin 2023, Madame [P] [F] [U] a loué à Madame [O] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros, et 67 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, Madame [P] [F] [U] a fait délivrer à Madame [O] [Q] un commandement de payer la somme de 3936,38 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025 délivré à étude, Madame [P] [F] [U] a fait assigner Madame [O] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater la résiliation du bail conclu entre Madame [P] [F] [U] et Madame [O] [Q] à la date du 10 aout 2025 par effet de la clause résolutoire pour non paiement des loyersordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [O] [Q] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serruriercondamner Madame [O] [Q] à payer à Madame [P] [F] [U] la somme de 5796,30 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au 10 aout 2025condamner Madame [O] [Q] à payer à Madame [P] [F] [U] une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 10 aout 2025 jusqu’à la libération effective des lieux condamner Madame [O] [Q] à verser au requérant une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 10 juin 2025.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 19 septembre 2025.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 09 janvier 2026, renvoyée à l’audience du 13 février 2026 pour permettre à Madame [O] de transmettre ses pièces au bailleur.

A l’audience du 13 février 2026, Madame [P] [F] [U], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11 707,37 euros, échéance de février incluse.

Madame [O] [Q] est présente. Elle sollicite de pouvoir rester dans les lieux jusqu’à la fin des études de sa fille qui est actuellement en seconde et qui vit chez son père. Elle décrit sa situation personnelle et financière et précise notamment que son beau-père va l’aider.

L’affaire est mise en délibéré au 03 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 septembre 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 09 janvier 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en sa page 4 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 10 juin 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 aout 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [O] [Q] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [P] [F] [U] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [Q], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [O] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [P] [F] [U] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges arrêté a 05 février 2026 qui fait apparaître une dette de 11707,37€, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Madame [O] ne démontre pas avoir effectué des règlements autre que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Madame [O] sera donc condamnée au règlement de cette somme de 11707,37€.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [O] [Q] est redevable de la somme de 11707,37 euros au titre de la dette locative.

Madame [O] [Q], présente à l’audience, sollicite le maintien dans les lieux. Elle précise ne pas avoir de ressources actuellement, qu’elle est en arrêt de travail, qu’elle devrait recevoir des indemnités journalières, qu’il y a des difficultés administratives mais que la situation devrait se débloquer. Elle précise avoir des dettes d’environ 50 000€ et qu’un dossier de surendettement est envisagé. Elle ajoute que son beau-père pourrait l’aider.

Alors même que les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont conditionnés à la reprise du paiement des loyers avant l’audience, et que le bailleur maintient les demandes de son assignation, les conditions légales ne sont pas remplies pour faire droit aux demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoires qui seront donc rejetées.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [Q] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 10 juin 2025 et de l’assignation du 19 septembre 2025,

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [P] [F] [U], Madame [O] [Q] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juin 2023 entre Madame [P] [F] [U], d’une part, et Madame [O] [Q], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 aout 2025 ;

CONDAMNE Madame [O] [Q] à verser à Madame [P] [F] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNEMadame [O] [Q] à verser à Madame [P] [F] [U] la somme de 11707,37 euros, soit ONZE MILLE SEPT CENT SEPT EUROS ET TRENTE-SEPT CENTIMES, (décompte arrêté au 05 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;

DIT que Madame [O] [Q] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [O] [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [O] [Q] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [O] [Q] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juin 2025 et de l’assignation du 19 septembre 2025,

CONDAMNE Madame [O] [Q] à payer à Madame [P] [F] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 avril 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,