TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

ORDONNANCE DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00781 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MWAX

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 1]. Pris en la personne de son syndic en exercice, la société SAS GIC Gestion Immobilière et Commerciale du groupe PMT (PROSPERTY MANAGEMENT TERTIAIRE), immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro : 430 483 644, dont le siège social est [Adresse 5].

Représentée par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître LEGUEN-GOZLAN

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE P2LV Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 887 789 527,dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante,

DÉBATS

A l’audience publique du : 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 09 Décembre 2025

Le 09 Décembre 2025

Grosse à :

M^e Stéphane AUTARD

EXPOSE DU LITIGE

La société FONCIERE P2LV est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 6] situé à [Localité 8] des lots numéro 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 68, 70, 71, 72, 73, 74, 217, 220 et 221.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] lui a adressé un commandement de payer daté du 14 octobre 2024 et reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société GIC a fait assigner La société FONCIERE P2LV à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de la voir :

Condamnée à lui payer les sommes suivantes :

19.244,12€ au titre des charges de copropriété dues au 3 avril 2025, provisions et frais,

1.500€ à titre de dommages intérêts,

2.020€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamnée aux dépens,

Voir ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur.

A l’audience du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation.

Régulièrement citée à personne morale, La société FONCIERE P2LV n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que La société FONCIERE P2LV est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 6] de 17 lots. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 1er juillet 2022, 13 juillet 2023 et 12 juillet 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024/2025

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes, d’un commandement de payer daté du 14 octobre 2024 et d’une mise en demeure datée du 25 février 2025.

Toutefois, il ressort des pièces versées que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ne justifie pas d’une mise en demeure régulière au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, si le commandement de payer signifié le 14 octobre 2024 reprend bien l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci met la société débitrice en demeure de régler sa dette sous 8 jours, à contrario de ce qu’énonce l’article, lequel prévoit un délais de 30 jours.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré comme régulier au regard de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, la mise en demeure adressée le 25 février 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] reprend en sa page 2 l’article 19-2 précité, avec l’énonciation précise du délai de 30 jours ainsi que le décompte précis des sommes dues et des sommes susceptibles d’être réclamées en cas de non-paiement. Dans ces conditions, cette mise en demeure est considérée comme régulière au regard de la loi du 10 juillet 1965.

La société FONCIERE P2LV ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 14.652 euros au 1er avril 2025 soit 19.244,12 euros au total en incluant les provisions non encore échue de l’année 2025.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Ainsi, sera retranché uniquement les sommes de 36 euros et de 225,27 euros, ces sommes correspondant soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit ne pouvant être recouvrées par la voie de la présente procédure. Seul n’est conservée que la somme de 36 euros correspondant au cout d’une mise en demeure.

En conséquence, La société FONCIERE P2LV sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 18.982,85 € au titre des charges impayées, frais et provisions.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par La société FONCIERE P2LV.

L’équité commande que La société FONCIERE P2LV soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2.020 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le droit proportionnel dégressif dû au commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement, est, selon les articles A.444-32, R.444-3 et R.444-55 du Code de commerce, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sera donc rejetée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE La société FONCIERE P2LV à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 18.982,85 € au titre des charges impayées, frais et provisions ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE La société FONCIERE P2LV à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.020 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande concernant le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier ;

CONDAMNE La société FONCIERE P2LV aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,