Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 29 janvier 2026, n° 24/03329

TJ Aix-en-Provence 29 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Accord sur la chose et le prix
La cour a estimé que la vente ne saurait être considérée comme parfaite, car les conditions suspensives n'avaient pas été levées et la promesse de vente n'avait pas été signée.
Rejeté
Comportement de Monsieur [E] [H]
La cour a jugé que la SAS Adomus Groupe ne justifiait pas de la réalité de son préjudice, entraînant le rejet de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 29 janv. 2026, n° 24/03329
Numéro(s) :	24/03329
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ayrton MERCURIOLucien SIMON
Parties :	S.A.S. ADOMUS GROUPE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

29 Janvier 2026

ROLE : N° RG 24/03329 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MLWZ

AFFAIRE :

S.A.S. ADOMUS GROUPE

[E] [H]

GROSSE(S)délivrées(s)

SELARL SIMON AVOCAT

COPIE(S)délivrée(s)

SELARL SIMON AVOCAT

N°2026/

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.S. ADOMUS GROUPE

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro RCS n°885049072, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Lucien SIMON de la SELARL SIMON AVOCAT, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué à l’audience par M^e MERCURIO, avocat

DEFENDEUR

Monsieur [E] [H]

né le 29 Septembre 1950 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non représenté par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M [X] [U] auditeur de justice

DEBATS

A l’audience publique du 27 novembre 2025, après dépôt du dossier de plaidoirie du conseil de la demanderesse, le défendeur n’étant pas représenté par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Le 26 mars 2024, la SAS Adomus Groupe a formulé une proposition d’achat sous conditions suspensives concernant une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée située à [Adresse 3], cadastrée AY [Cadastre 1].

Le projet de la SAS Adomus Groupe consistait à réaliser un programme immobilier de 1.400m² minimum sur ledit terrain moyennant un prix de 700.000 euros.

Le 3 avril 2024, Monsieur [E] [H] a accepté cette offre.

La signature d’une promesse unilatérale de vente était prévue le 14 juin 2024.

Monsieur [H] n’a pas honoré ce rendez-vous.

Deux sommations de comparaître ont été adressées le 20 juin 2024 et le 3 juillet 2024 à Monsieur [H] afin de signer une promesse de vente par devant notaire.

Aucune promesse n’a été signée.

Par exploit du 31 juillet 2024, la SAS Adomus Groupe a assigné Monsieur [E] [H] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 juin 2025.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 novembre 2025.

Dans son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Adomus Groupe demande au tribunal de :

— juger que l’offre acceptée fait loi entre les parties,

— dire que l’offre du 16 avril 2024 vaut vente à la condition que les réserves et conditions suspensives soient levées,

— en conséquence, condamner Monsieur [E] [H], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les formalités liées à la levée des réserves et des conditions suspensives qui lui incombent telles que prévues dans l’offre acceptée du 26 mars 2024 et dans la promesse unilatérale de vente qui lui a été soumise,

— l’autoriser à effectuer les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives qui lui incombent telles que prévues dans l’offre acceptée du 26 mars 2024 et dans la promesse unilatérale de vente rédigée par Maître [Q],

— dire que lorsque les réserves auront été purgées et les conditions suspensives levées, la vente

sera constatée par acte authentique dressé par Maître [F] [Q],

— à titre subsidiaire, condamner Monsieur [E] [H] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à signer la promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives qui a été portée à sa connaissance en juin 2024,

— en tout état de cause, condamner Monsieur [E] [H] à lui verser la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [E] [H] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [E] [H] n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la perfection de la vente

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1114, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Aux termes de l’article 1116, l’offre ne peut être rétractée avant le délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat.

L’article 1117 dispose que l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

L’article 1118 ajoute que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée nu le prix payé.

La SAS Adomus Groupe demande au tribunal de dire que l’offre du 16 avril 2024 vaut vente à la condition que les réserves et conditions suspensives soient levées et de condamner Monsieur [E] [H], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à réaliser les formalités liées à la levée des réserves et des conditions suspensives qui lui incombent telles que prévues dans l’offre acceptée du 26 mars 2024 et dans la promesse unilatérale de vente qui lui a été soumise.

A titre subsidiaire elle sollicite la condamnation de Monsieur [E] [H] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à signer la promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives qui a été portée à sa connaissance en juin 2024.

Au soutien de ses demandes, la SAS Adomus Groupe soutient qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix, que l’offre acceptée fait loi et vaut vente quand bien même un compromis ou une promesse n’auraient pas été régularisés, que le principe de la vente n’est pas à remettre en question.

En l’espèce, la SAS Adomus Groupe a fait une offre, intitulée proposition foncière, le 26 mars 2024, adressée à Monsieur [E] [H] pour sa parcelle sise [Adresse 4], moyennant le prix de 700.000€ convenu pour une constructibilité affectée au terrain avec une surface de plancher minimum de 1.400m².

L’offre prévoyait plusieurs conditions suspensives.

Elle indiquait que si les conditions de la proposition devaient avoir la convenance du vendeur, il conviendrait de régulariser une promesse unilatérale de vente reprenant ces dispositions essentielles devant le notaire.

Elle stipulait un délai pour être contresignée expirant le 4 avril 2024.

L’offre fait état d’un bon pour acceptation de vente signé par Monsieur [E] [H] le 3 avril 2024.

L’offre de vente ou d’achat se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre ou à acheter un bien à des conditions déterminées.

Elle doit être suffisamment précise et renfermer les éléments essentiels du contrat projeté, mais doit également être ferme, c’est-à-dire manifestant la volonté d’être lié en cas d’acceptation.

A cette offre doit correspondre une acceptation portant sur les éléments essentiels du contrat projeté. Il est nécessaire que les deux éléments du consentement se rencontrent et correspondent exactement.

Il convient donc de rechercher si l’offre d’achat du 26 mars 2024 présentait les éléments essentiels du contrat projeté.

Concernant le délai de l’offre, il résulte des articles 1116 et 1117 du code civil que l’offre est en toute hypothèse assortie d’un délai, minimum de maintien de l’offre qui s’impose à son auteur, et maximum d’acceptation de l’offre qui s’impose à son destinataire. Ce délai qui doit être respecté est soit fixé par l’auteur de l’offre soit à défaut un délai raisonnable.

Il résulte de la lecture de l’offre du 26 mars 2024 que la SAS Adomus Groupe a fixé un délai précis dans son offre, dont le caractère raisonnable n’a donc pas à être analysé par le juge au regard des dispositions alternatives des articles 1116 et 1117 précités.

Concernant le caractère certain du prix, l’offre du 26 mars 2024 stipule un prix de 700.000€ convenu pour une constructibilité affectée au terrain avec une surface de plancher minimum de 1.400m².

Le projet de promesse de vente rédigé par le notaire, produit aux débats, fait état de la construction d’un ensemble immobilier d’une surface de plancher minimum de 2.100m² à destination d’habitation, toujours pour le même prix d’achat de 700.000€.

Cette différence de 50% concernant la surface constructive prévue entre l’offre et le projet de promesse unilatérale de vente suffit à considérer que l’offre de la SAS Adomus Groupe ne pouvait constituer qu’une entrée en pourparlers.

De plus, la SAS Adomus Groupe rappelle dans ses écritures qu’il y avait plusieurs réserves à purger et des conditions suspensives à lever suite à son offre d’achat.

Enfin il résulte de l’offre d’achat du 26 mars 2024 que les parties ont convenu de faire rédiger une promesse de vente consignant leur accord par un notaire.

Cette précaution pose la question de la validité et irrévocabilité d’un engagement souscrit sur la base de l’offre signée le 26 mars 2024, document succinct d’une page et demi constituée de quelques lignes, alors que le projet de promesse unilatérale de vente de 45 pages versé aux débats atteste que cet acte, qui en matière de vente immobilière consacre et noue l’accord réciproque des parties, est seul de nature à décrire avec une précision et sécurité suffisante le bien vendu, son état au vu des différents diagnostics obligatoires, les éventuelles servitudes dont il est grevé et les modalités de financement de l’acquisition, en même temps qu’il fait courir le délai de rétractation des acheteurs.

Au demeurant, le choix de la forme notariée atteste de la commune intention des parties de sécuriser la transaction en faisant en sorte qu’un officier ministériel indépendant, compétent et neutre s’assure de leur parfaite information réciproque ainsi que du caractère libre et éclairé de leur consentement.

Il se déduit de ces éléments que la vente ne saurait être considérée comme parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes de la SAS Adomus Groupe.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré-contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages

Aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SAS Adomus Groupe sollicite la somme de 40.000€ à titre de dommages et intérêts, au motif que le comportement de Monsieur [E] [H] empêche toute avancée car même si le principe de la vente est acté, elle n’est pas en mesure de lever les conditions suspensives stipulées à son profit.

Elle ne justifie pas de la réalité de son préjudice.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SAS Adomus Groupe, qui succombe à la procédure, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SAS Adomus Groupe de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE la SAS Adomus Groupe aux entiers dépens de la procédure.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE29 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT