TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00957 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X7CC

N° de Minute : 25/00095

JUGEMENT

DU : 01 Avril 2025

[B] [Z]

C/

[L] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 2]représenté par Maître Loïc RUOL, avocat au barreau de VALENCIENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Janvier 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2018, à effet au même jour, M. [L] [V] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.S ABITA Immobilier, consenti à M. [B] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], au premier étage, à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 776 euros, outre une provision sur charges récupérables de 79 euros.

Le bail a fixé un dépôt de garantie à hauteur de 776 euros.

Le 7 mars 2018, les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée.

Le 28 mars 2023, les parties ont, par l’intermédiaire du gestionnaire locatif, dressé amiablement un état des lieux de sortie.

Par courriel du 26 avril 2023, le gestionnaire locatif a communiqué à M. [B] [Z] l’état des lieux de sortie ainsi qu’un chiffrage des travaux de remise en état du logement et l’a informé du solde négatif de son compte locataire, à hauteur de 50,21 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Par courriel le 15 mai 2023, le gestionnaire locatif a précisé, sur réclamation du locataire, les retenues opérées sur le dépôt de garantie et communiqué une facture complémentaire d’entretien des espaces verts.

Par avis du 22 novembre 2023, la commission départementale de conciliation, saisie par le locataire, a constaté la carence du bailleur à la tentative préalable de conciliation et formulé un avis tendant à la restitution, sous quinzaine, de l’intégralité du dépôt de garantie, majorée des sommes réglées, soit la somme totale de 830,75 euros.

Par requête déposée le 26 décembre 2023, M. [B] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir condamner M. [L] [V] à lui payer la somme de 830,75 euros en principal, outre celle de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 3 septembre 2024.

La convocation du défendeur est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En outre, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 5 novembre 2024 pour le faire citer.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2024, M. [B] [Z] a fait citer M. [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 5 novembre 2024 aux mêmes fins que la requête.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée au 28 janvier 2025 pour permettre au conseil du bailleur nouvellement constitué de se mettre en état.

A l’audience du 28 janvier 2025, M. [B] [Z] a comparu en personne.

Aux termes de sa requête et de ses déclarations orales, M. [B] [Z] réitère ses demandes introductives d’instance.

A l’appui, il reconnait avoir dégradé le bouchon et le filtre à charbon ainsi que les plinthes. En revanche, il conteste les autres dégradations. En effet, il indique que les dégradations observées à la sortie étaient déjà présentes à l’entrée. Il sollicite donc la restitution de son dépôt de garantie, déduction faite des reprises susmentionnées, ainsi que celle du solde négatif de son compte locataire qu’il explique avoir payé sur conseil de la commission de conciliation. S’agissant des extérieurs, il affirme avoir été privé de la jouissance du jardin en raison de la palissade qui menaçait de s’effondrer.

M. [L] [V] a comparu représenté par son conseil.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 28 janvier 2025, M. [L] [V] sollicite :

« A titre principal, déclarer irrecevable l’action de M. [B] [Z] en raison du défaut d’intérêt à agir constitutif d’une fin de non-recevoir,débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; A titre subsidiaire, déclarer infondée l’action de Monsieur [Z] pour cause de prétentions injustifiées et abusives débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes, A titre reconventionnel, condamner Monsieur [Z] à verser à Monsieur [V] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause, condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [V] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens de l’instance. »

A l’appui de sa fin de non-recevoir, le bailleur soutient, sur le fondement des articles 31 et 122 du code de procédure civile, que M. [B] [Z] est dépourvu d’intérêt à agir pour avoir signé l’état des lieux de sortie, sans émettre de réserve, accepté le chiffrage de la remise en état et payer le solde du compte locatif.

A titre subsidiaire, M. [L] [V] soutient être bien fondé à déduire du dépôt de garantie le montant des travaux de reprise des dégradations locatives, au sens des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1 du décret du 26 août 1987, telles que constatées dans l’état des lieux de sortie, soit des coups et éclats sur les marches de l’escalier de l’entrée, des écailles sur le mur du séjour et un défaut d’entretien du jardin. S’agissant du jardin, il précise avoir déjà mandaté un prestataire pour le débroussailler pendant l’exécution du bail, en juillet 2020, en lieu et place du locataire.

Il ajoute que les états des lieux d’entrée et de sortie, dont la formalisation diffère, respectent les modalités d’établissement prévues par l’article 2 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 et permettent donc parfaitement de caractériser les manquements du locataire.

A titre reconventionnel, M. [L] [V] allègue de la mauvaise foi du locataire qui accepte sa créance et la paye avant d’agir en justice.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en se demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut d’intérêt.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Nonobstant les moyens inopérants du bailleur, M. [B] [Z] a intérêt à agir en restitution du dépôt de garantie.

En effet, ni la signature de l’état des lieux de sortie ni le paiement du solde du compte locatif n’éteignent le droit d’agir.

L’action du demandeur sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées

En application de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradation locative ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier le défaut de restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, le refus de restitution du dépôt de garantie et la facturation de la somme complémentaire de 54,75 euros sont fondées sur le chiffrage de remise en état établi par le gestionnaire locatif, exerçant sous la dénomination commerciale EDL [Localité 7], d’un montant de 830,75 euros.

Ce chiffrage vise les dégradations ou défauts d’entretien suivants :

coups et éclats sur les marches d’escalier, remplacement d’une ampoule, remplacement du bouchon de l’évier et du filtre de la hotte,écailles sur les murs du séjour,coups sur les plinthes de la chambre,fixation PC,entretien du jardin,nettoyage complet du logement.

Sur l’état général du logement :

Aux termes de l’état des lieux de sortie, les parties ont observé des traces noires sur les murs de la cuisine, de la première chambre et de la salle de bain, des joints de robinetterie noircis et du tartre sur la douchette, la baignoire et le robinet.

Ces éléments caractérisent un défaut d’entretien du logement.

La réparation du préjudice sera exactement évaluée à la somme de 77,16 euros prévue par le chiffrage du 11 avril 2023.

Sur l’entrée :

L’état des lieux d’entrée constate des éclats sur les marches et des traces de peintures. Ces constatations sont similaires à celles écrites dans l’état des lieux de sortie. En effet, le sol carrelé présentait déjà des traces de peinture et des fissures à l’entrée. Les dégradations ne sont donc pas imputables au locataire. La retenue de la somme de 198,34 euros n’est donc pas justifiée.

Sur l’ampoule :

Le remplacement de l’ampoule constitue une menue réparation au sens des dispositions précitées.

L’état des lieux de sortie constate son dysfonctionnement et, par voie de conséquence, le manquement du locataire à ses obligations.

Le préjudice sera donc exactement évalué à la somme de 2,82 euros prévue par le chiffrage du 11 avril 2023.

Sur la cuisine :

L’absence de bouchon de vidage de l’évier constitue une dégradation. Le remplacement du filtre de la hotte relève de l’obligation d’entretien et des menues réparations.

Le locataire ne conteste pas avoir manqué à ses obligations, manquements qui sont, d’ailleurs, établis par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Le manquement du locataire à ses obligations est donc caractérisé.

Le préjudice sera donc exactement évalué à la somme de 58,67 euros prévue par le chiffrage du 11 avril 2023.

Sur les murs du séjour :

Si l’état des lieux d’entrée constate la présence de traces sur les murs, de fissures et de débordements de peinture sur les plinthes, l’état des lieux de sortie relève la présence de dégradations supplémentaires avec deux écailles importantes au niveau de la porte de la cuisine et du mur côté cour.

Les dégradations locatives sont donc caractérisées.

Le préjudice sera donc exactement évalué à la somme de 77,87 euros prévue par le chiffrage du 11 avril 2023.

Sur la chambre

Le locataire ne conteste pas les coups sur les plinthes, dégradations qui sont, d’ailleurs, établies par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Le préjudice sera donc exactement évalué à la somme de 10,90 euros prévue par le chiffrage du 11 avril 2023.

En revanche, l’état des lieux de sortie ne fait pas mention d’un défaut de fixation « PC ». Ces dégradations ne sont donc pas imputables au locataire. La retenue de la somme de 42,12 euros n’est donc pas justifiée.

Sur le jardin

L’entretien courant du jardin est une obligation du locataire au sens des dispositions de l’article 7, d) précité.

Le locataire excipe du manquement du bailleur à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués et de les entretenir en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés, au sens des dispositions de l’article 6, b) et c) de la loi précitée.

Les photographies jointes à l’état des lieux de sortie laissent apparaître des herbes hautes.

Elles suffisent à caractériser un défaut d’entretien des extérieurs.

M. [B] [Z] justifie, par photographie, du mauvais état de la palissade. Il prouve en avoir informé le gestionnaire locatif par mail du 23 janvier 2019.

Si le manquement du bailleur à son obligation de garantie et d’entretien, celle-ci ne caractérise pas une inexécution suffisamment grave pour justifier le refus d’entretenir le jardin. En effet, contrairement à ses allégations, le locataire n’a pas été privé en totalité de la jouissance du jardin mais seulement de la partie aux abords de la palissade.

Le préjudice du bailleur sera donc exactement évalué à la somme de 310,80 euros prévue par le chiffrage du 11 avril 2023.

Enfin, l’ensemble des dégradations et défauts d’entretien constatés occasionnent également un préjudice tenant aux frais de déplacement de l’entreprise en charge de les reprendre qui sera exactement évalué à la somme de 52,08 euros prévue par le chiffrage du 11 avril 2023.

Il résulte de ces éléments que le bailleur était bien fondé à déduire du dépôt de garantie la somme de 590,30 euros en réparation des dégradations locatives et défauts d’entretien.

En revanche, il était tenu de restituer le solde, soit la somme de 237,78 euros, dans un délai de deux mois à compter de la restitution des lieux, soit au plus tard le 28 mai 2023.

Il convient donc de condamner M. [L] [V] à payer à M. [B] [Z] la somme de 237,78 euros en restitution de son dépôt de garantie.

Par ailleurs, il ressort des débats que M. [B] [Z] a payé la somme de 54,75 euros au titre des travaux de remise en état qui lui étaient réclamés.

Cependant, conformément aux développements précédents, cette somme n’était pas due.

Il convient donc, en application de l’article 1302 du code civil, de condamner M. [L] [V] à payer à M. [B] [Z] la somme de 54,75 euros en restitution des sommes indument payés.

Sur la demande reconventionnelle de M. [L] [V]

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [B] [Z] n’a commis aucun abus de son droit d’agir en justice en réclamant la restitution de son dépôt de garantie, outre celle de sommes indument payées.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [V], qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens.

Par conséquent, M. [L] [V] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [E] [V] ;

En conséquence,

DECLARE l’action de M. [B] [Z] recevable ;

CONDAMNE M. [L] [V] à payer à M. [B] [Z] la somme de 237,78 euros en restitution de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [L] [V] à payer à M. [B] [Z] la somme de 54,75 euros en restitution des sommes indument payées ;

DEBOUTE M. [L] [V] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE M. [L] [V] aux dépens ;

REJETTE la demande de M. [L] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Président,