TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX-EN-PROVENCE

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00990 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MI3M

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Karine LEONARD, Cadre-greffier

Instance jointe N° RG 25/981

DEMANDEUR

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph CZUB, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Madame [C] [Q] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Patrice HUMBERT de la SELARL LEXVOX AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Instance N° RG 24/990

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 3] Représenté par son Syndic la Société FONCIA TERRES DE PROVENCE, dont le siège social est [Adresse 4]., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph CZUB, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [C] [Q] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Patrice HUMBERT de la SELARL LEXVOX AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 12 Mai 2026

Le 12 Mai 2026

Grosse à :

M^e Joseph CZUB, Maître Patrice HUMBERT de la SELARL LEXVOX AVOCATS & ASSOCIES, M^e Nicolas MERGER

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [G] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 3] situé à [Localité 1] des lots numéro 303 et 304 depuis leur acquisition le 9 août 2021 de Madame [C] [Q] épouse [P].

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] lui a adressé une mise en demeure en date du 22 mars 2024.

Suivant acte du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA TERRE DE PROVENCE a fait assigner Monsieur [U] [G] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de le voir :

Condamné à lui payer les sommes suivantes :

10.469,59€ au titre des charges de copropriété dues pour l’exercice 2024, frais et provisions, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de remise de la mise en demeure,

2.000€ à titre de dommages intérêts,

2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné aux dépens,

Voir ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00990.

Par acte en date du 25 juin 2025, Monsieur [U] [G] a fait assigner Madame [C] [Q] épouse [P], en qualité d’ancienne propriétaire des lots sus visés, aux fins d’ordonner la jonction entre les procédures et condamner à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/00981.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 20 novembre 2025, Madame [C] [Q] épouse [P] soulève in limine litis au visa de l’article 331 du Code de Procédure Civile l’irrecevabilité de l’assignation. Elle sollicite à titre subsidiaire que Monsieur [G] soit débouté de ses demandes faute d’obligation de garantie pesant à son égard, et elle sollicite la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 11 mars 2026, Monsieur [G] sollicite la jonction entre les instances et sollicite que tant Madame [Q] épouse [P] que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] soient déboutés de leurs demandes. Il sollicite en tout état de cause que Madame [Q] épouse [P] soit condamnée à le relever et garantir de toute condamnation et sollicite que à minima, sa dette soit réduite de 3.236,22 euros correspondant à l’arriéré de charges imputable à Madame [Q] épouse [P] du temps où elle était copropriétaire.

Il sollicite enfin que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] soit condamné à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre sa condamnation ou celle de tout succombant, à payer l’ensemble des dépens.

Par conclusions, notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] maintient sa demande en paiement et sollicite que Monsieur [G] soit :

Condamné à lui payer les sommes suivantes :

9.794,85 € au titre des charges de copropriété dues au 28 février 2026 et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de remise de la mise en demeure,

2.000€ à titre de dommages intérêts,

2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné aux dépens,

A l’audience du 17 mars 2026, les parties maintiennent l’ensemble de leurs prétentions contenues dans leurs écritures. Il est procédé à la jonction lors de l’audience entre les instances sous le seul numéro RG 24/00990.

Il conviendra de se reporter aux conclusions produites pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité soulevée par Madame [Q] épouse [P] :

Aux termes de l’article 331 du Code de Procédure Civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Présentement, Madame [Q] épouse [P] soulève in limine litis que les demandes formées à son égard par Monsieur [G] serait irrecevables faute pour lui de démontrer d’un quelconque intérêt à agir.

Elle expose ainsi, au visa de l’article 6-2 du décret d’application de la loi du 10 juillet 1965, du 17 mars 1967, que le trop ou moins perçu révélé lors d’une approbation des comptes est du par le copropriétaire lors de ladite approbation des comptes.

Elle fait ensuite valoir que c’est lors de l’approbation des comptes du 16 novembre 2021 que le moins perçu pour l’année 2020 où elle était encore copropriétaire a été révélé.

La vente ayant eu lieux le 9 aout 2021, elle n’était plus copropriétaire au 16 novembre 2021 de sorte qu’en application de l’article du décret précité, c’est à Monsieur [G] de prendre en charge cette somme.

Monsieur [G] réplique en indiquant notamment qu’il est prévu, en page 27 de l’acte de vente, qu’il appartiendra aux parties d’effectuer directement entre elles les comptes et remboursements nécessaire induits par une mise en cause effectué par le syndicat des copropriétaires du fait des dispositions réglementaires précitées.

Toutefois, il est constaté par le Tribunal que la présente procédure se déroule selon la procédure accélérée au fond, procédure ouverte au seul syndicat des copropriétaires afin de lui permettre de procéder à un recouvrement de charge.

Il est également constaté qu’il n’est pas contesté par Monsieur [G] de sa qualité de copropriétaire au moment de l’approbation des comptes intervenue le 16 novembre 2021.

Ce faisant, le syndicat des copropriétaires était parfaitement légitime à introduire la présente procédure à son encontre.

Cependant, et au visa de l’article 331 de Code de Procédure Civile précité, Monsieur [G] ne dispose pas de la qualité à agir au principal à l’encontre de Madame [Q] épouse [P] dans le cadre d’une procédure accélérée au fond. Ce faisant, il est irrecevable en sa demande de relever et garantir formée à l’égard de celle-ci dans le cadre de la présente procédure, et il lui appartient de mieux se pourvoir afin de faire valoir ses moyens en fait et en droit par devant la formation du Tribunal compétente en matière d’action récursoire en remboursement des charges, selon la procédure ordinaire.

En conséquence, l’appel en cause formée par Monsieur [G] sera déclaré irrecevable et les demandes subséquentes ne seront pas examinées.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [U] [G] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 3] de deux lots. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 16 novembre 2021, du 14 décembre 2021 et du 26 juin 2023 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice allant du 1er janvier au 31 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes, et d’une mise en demeure du 24 mars 2024 présentée le 25 mars 2024 et régulière au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [G] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 9.794 ;85 au 28 février 2025 selon le dernier décompte produit dans le cadre des dernières écritures du syndicat des copropriétaires.

Monsieur [G] s’oppose à cette demande en paiement en indiquant d’une part qu’il ne serait pas redevable de la somme de 3.236,22 euros correspondant à une régularisation de charge de l’exercice 2020, laquelle serait due par Madame [Q] épouse [P], copropriétaire durant l’ensemble de cet exercice.

D’autre part, il expose que son décompte serait faussé du fait d’imputation à son crédit de montant dues au titre de la consommation d’eau, le syndicat des copropriétaires indiquant que son syndic a fait face à 3 difficultés l’ayant empêché pour un temp d’établir avec exactitude les relevés de consommation d’eau.

En réplique, sur le premier moyen de Monsieur [G], le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] réplique en indiquant qu’il ne fait qu’appliquer l’article 6-2 du décret d’application daté du 17 mars 1697 disposant que c’est au copropriétaire effectif au moment de l’approbation des comptes de supporter, à son égard, les plus ou moins-values au titre des charges.

Sur ce point, il est manifeste au regard de l’article 6-2 précité que c’est bien à Monsieur [G] de supporter la moins-value observée au titre de l’année 2020, la clause située en page 27 de son acte de vente dont il entend se prévaloir stipulant clairement en outre qu’elle se trouvait inopposable au syndicat des copropriétaires.

Ce faisant, à l’égard de celui-ci, il lui doit bien au titre des charges la somme de 3.236,22 euros au titre des charges de l’exercice 2020, à charge pour lui par la suite de se retourner contre Madame [Q] épouse [P] afin d’opérer les comptes entre les parties tel que stipulé dans l’acte de vente.

En réplique au second moyen tiré, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] indique qu’il est exact qu’il a fait face à plusieurs difficultés dans l’établissement d’un relevé exact de la consommation d’eau de Monsieur [G]. Cependant, il fait v aloir qu’une fois les difficultés résolues, il a pu établir avec exactitude et rétro activement les consommations réelles de Monsieur [G], lesquelles se sont révélée inférieurs au forfait qui lui était imputé.

Ce faisant, et concernant uniquement ce poste, Monsieur [G] a ainsi vu porter à son crédit une première régularisation de charge d’un montant de 991,35 euros pour l’exercice 2022 et de 687,22 euros pour l’exercice 2023.

Sur ce point, il est constaté par le Tribunal que Monsieur [G] ne réplique pas, mais que le décompte produit à l’audience indique bien des régularisations de charge au crédit de Monsieur [G] pour les années 2022 et 2023. Ce faisant, et contrairement à ce qu’indique Monsieur [G], plus rien ne vient remettre en question la sincérité des décomptes produits, étant en outre précisé que Monsieur [G] ne produit aucune pièce de nature à remettre en question lesdits décomptes.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] est donc fondé dans sa demande en paiement formée à l’égard de Monsieur [G]. Toutefois, il apparait nécessaire de relever qu’il sollicite au titre de ses dernières écritures, une condamnation pour des charges échues durant l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Or, à la lettre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires n’est recevable à solliciter la condamnation au titre des charges et provisions que concernant celle de l’exercice en cours ayant fait l’objet de la mise en demeure du 24 mars 2024, soit l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Ce faisant, le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable en sa demande de recouvrement de la somme de 1.686,09 euros correspondant à l’ensemble des charges réclamées pour l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ainsi que pour le début de l’exercice 2026.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Ainsi, seront retranchées les sommes suivantes ;

Le 20 juin 2023, la somme de 39,30 euros,

Le 11 aout 2023, la somme de 390 euros,

Le 7 septembre 2023, la somme de 163,39 euros,

Le 13 décembre 2023, la somme de 390 euros,

Le 13 décembre 2023, la somme de 397 euros,

Le 10 juin 2024, la somme de 60 euros,

1.686,09 euros qui sont déclaré irrecevable

Soit un total de 3.125,78 euros qui seront retranchés ces sommes correspondant soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit ne pouvant être recouvrées par la voie de la présente procédure. Seul n’est conservée que la somme de 51 euros correspondant au cout d’une mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [U] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 6.669,07 € au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2024 et des frais, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de remise de la mise en demeure visant l’article 19-2.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [U] [G].

L’équité commande que Monsieur [U] [G] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d’équité ne commande que Monsieur [G] soit condamné à payer une quelconque somme à Madame [Q] épouse [P] au titre du présent article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les demandes formées par Monsieur [G] à l’égard de Madame [Q] épouse [P],

DECLARE irrecevable la demande de condamnation au titre des provisions d’un exercice non encore en cours au moment de la mise en demeure du 24 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 6.669,07 € au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2024 et des frais, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE DOUZE MAI AN DEUX MILLE VINGT-SIX

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE