TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00556 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IOKH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

19 septembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE PARC D'[Localité 9] GH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [V] [H]

demeurant [Adresse 4]

non représenté

Madame [D] [Y]

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline BRUN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 33

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de :

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Assesseur : Blandine DITSCH, Juge

Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire

Greffier : Thomas SINT, Greffier, lors des débats et de Marie NAEGELEN, Greffier, lors du prononcé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 juin 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [Y] et M.[V] [H] sont copropriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un garage formant les lots 34, 9 et 124 de la copropriété de la résidence [Adresse 10], située [Adresse 2] à [Localité 11] (Haut-Rhin).

Déplorant des charges de copropriété impayées s’élevant à 10.152,93 euros au 9 avril 2021, le [Adresse 12] [Adresse 10] représenté par la Sàrl Cima, syndic, a, par acte d’huissier du 30 décembre 2019, assigné Mme [Y] et M.[H] devant le Pôle de la proximité et de la protection de du tribunal judiciaire de Mulhouse qui, par jugement du 31 août 2023, s’est déclaré incompétent à raison du montant de la demande au profit de la première chambre du même tribunal.

Dans le dernier état de ses écritures signifiées le 29 novembre 2023, le [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par son syndic, sollicite :

— la condamnation solidaire de Mme [Y] et M.[H] au paiement de la somme de 10.152,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 750 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en réparation du préjudice de trésorerie causé par leur résistance abusive,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la capitalisation des intérêts dûs par application de l’article 1343-2 du code civil,

— la condamnation solidaire de Mme [Y] et M.[H] aux dépens,

— l’imputation à Mme [Y] et M.[H] seuls, à l’exclusion des autres copropriétaires, des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande en justice valant mise en demeure,

— l’exécution provisoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par la Sàrl Cima, syndic, (ci-après, le syndicat des copropriétaires) expose que les défendeurs étaient redevables de charges de copropriété s’élevant à 7.431,91 euros au 6 décembre 2019, qu’au mois d’avril 2021, leur passif s’est élevé à 10.152,93 euros comprenant les appels de fonds travaux, les appels de fonds courants, la consommation réelle d’eau selon relevés transmis pour les lots de Mme [Y] et M. [H], y inclus les frais nécessaires récupérables de contentieux leur incombant, conformément aux articles 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, ainsi que les honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté, imputables aux copropriétaires défaillants.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de communication de pièces présentées par Mme [Y], dit que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond, rejeté la demande du syndicat de copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire de la décision et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par dernières conclusions signifiées le 18 février 2025, Mme [D] [Y] poursuit :

— le rejet de la demande en paiement de la somme de 10.152,93 euros, arrêtée au 26 avril 2021,

— la déduction de la somme de 120 euros mise en compte le 20 mars 2018 au titre des “honoraires, remise dossier à l’huissier”,

subsidiairement,

— la réduction à de plus justes proportions du montant mis en compte,

— la déduction des montants suivant réclamés :

* 321 euros mise en compte le 29 janvier 2019 au titre d’un “solde suite arrangement”,

* 120 euros mise en compte le 22 juillet 2019 au titre des frais d’assignation par CIMA,

* 420 euros mise en compte le 28 mai 2021 au titre de “[Localité 7]-provision sur honoraires”,

— la réduction des montants mis en compte au titre de la facture de Me [M], huissier de justice, du 9 décembre 2019,

— le rejet des demandes au titre du préjudice de trésorerie, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la capitalisation des intérêts,

— la prise en charge pour chaque partie de ses propres frais et dépens.

Mme [Y] explique qu’à la suite de sa séparation d’avec M.[H], celui-ci a cessé de régler le prêt immobilier et les charges de copropriété, qu’elle a été au chômage à compter de mars 2019 avec deux enfants à charge, qu’elle n’a pas eu les moyens de s’acquitter de ces dépenses et a bénéficié en septembre 2019 d’un premier plan de surendettement prévoyant l’apurement des dettes sur 24 mois.

Elle précise qu’à compter de février 2020, sa seule allocation de solidarité spécifique (ASS) ne lui a plus permis de régler les provisions sur charges importantes, eu égard aux travaux.

Elle signale qu’en considération de sa bonne foi, elle a été déclarée recevable à une nouvelle procédure de surendettement en septembre 2023.

Elle conteste les montants mis en compte au titre des factures d’huissier et des honoraires du syndic, selon elle non nécessaires au recouvrement de la créance ; elle objecte qu’aucune diligence n’a été faite par l’huissier en 2018 justifiant les honoraires de 120 euros au titre de la remise du dossier à l’huissier ; il en est de même de la facture de Me [M] de 321 euros du 29 janvier 2019 au titre d’un “solde suite arrangement”, des frais d’assignation de 120 euros, alors que l’assignation a été rédigée non par le syndic mais par son conseil.

Elle s’interroge sur les frais de mise en demeure excessifs de 399,21 euros mis en compte le 9 décembre 2019 puisque la mise en demeure la concernant a été facturée 181,18 euros, alors que la mise en demeure adressée à M.[H] a été facturée 87 euros.

Elle soutient que le poste “[Localité 7]-provision sur honoraires” du 6 septembre 2021 fait double emploi avec la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, elle conteste les frais d’eau chaude facturés, remarquant que les 3ème et 4ème appels de fonds de 2019, les 1er et 2ème appels de fonds de 2020 ont été chaque mois supérieurs de 150 euros sans qu’aucune explication satisfaisante ne lui soit fournie, que les relevés du fournisseur Proxiserve montraient que sa consommation d’eau chaude était trois fois supérieure à celle de ses voisins pour 2018, 2019 et juillet 2023, que Proxiserve lui a suggéré un changement de compteur qui a été réalisé en août 2023, qu’il s’est avéré que son ancien compteur dysfonctionnait, comme l’avait ensuite montré en décembre 2023 le relevé de consommation sur 4 mois, de 1000 fois inférieure à la consommation d’eau retenue pour 2023.

Mme [Y] a indiqué avoir effectué divers versements en 2020 pour un total de 2.400 euros et régler environ 300 euros par mois.

Elle a regretté les montants très importants réclamés au titre des travaux et fait valoir sa bonne foi au regard de ses revenus limités.

Malgré citation régulière par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier, M.[V] [H] n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 24 avril 2025 et l’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 20 juin 2025, a été placée en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si le défendeur ne comparaît pas, l’article 472 du code de procédure civile prescrit au juge statuant au fond de ne faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de la somme de 10.152,93 euros au titre des charges de copropriété échues au 9 avril 2021

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînés par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot .

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de la même loi met à la charge du seul copropriétaire concerné “les frais nécessaires (…) exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire (…)”. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a, à bon droit -eu égard à la situation débitrice récurrente du compte des copropriétaires Mme [Y] et M.[H]- mis en compte des frais de mise en demeure et de relance notamment le 28 janvier et le 11 février 2016, le 31 août 2017, des honoraires de remise de dossier à l’huissier le 20 mars 2018, conformément au contrat de syndic Cima.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les relevés généraux des dépenses de la copropriété des exercices 2016, 2017, 2018 et 2019 comportant les relevés de compte individuel de Mme [Y] et M.[H], les procès-verbaux d’assemblée générale du 20 juin 2017, 20 juin 2018, 4 juin 2019 , le contrat de syndic.

Il en ressort que la demande en paiement est bien fondée à hauteur de la somme de 8.493,81 euros ainsi détaillée :

— solde de l’exercice 2016 au 31 décembre 2016 : 402,49 euros

— selon décompte des charges générales et individuelles de l’exercice :1.924,81 euros – 1 579,32 euros = 345,49 euros

— frais de mise en demeure et de relance conformes au contrat de syndic : 35 + 22 = 57 euros

— il s’impose de déduire de la somme mise en compte au titre de l’exercice 2016 le solde antérieur au 1er janvier 2016 de 1.579,32 euros qui apparaît au compte de répartition de l’exercice 2016, qui n’est pas justifié par le relevé général et individuel de ou des exercices antérieurs concernés et par le ou les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes des exercices concernés :

— solde de l’exercice 2017 au 31 décembre 2017 : 3.546,15 euros

— selon décompte des charges générales et individuelles de l’exercice : 3.511,15 euros

— frais de relance conformes au contrat de syndic : 35 euros

— solde de l’exercice 2018 au 31 décembre 2018 : 4.545,17 euros

— selon décompte des charges générales et individuelles de l’exercice : 4.425,17 euros

— honoraires de remise de dossier à l’huissier : 120 euros

S’agissant des charges de copropriété des années 2019 et 2020, le syndicat de copropriétaires verse aux débats les comptes de répartition des exercices 2019 et 2020, mais omet de produire le procès-verbal de l’assemblée générale de 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 et le procès-verbal de l’assemblée générale de 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande en paiement insuffisamment justifiée des charges de copropriété 2019 et 2020.

Sera également rejetée la demande en paiement des charges de copropriété se rapportant à l’année 2021, insuffisamment étayée par un simple extrait de compte arrêté au 9 avril 2021.

Mme [Y] et M.[H] seront donc solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.493,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la réparation du préjudice de trésorerie

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trésorerie résultant des retards de règlement des charges de copropriété des défendeurs.

Faute de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement de sa créance, retard indemnisé par les intérêts moratoires qui lui sont acquis de plein droit, le syndicat des copropriétaires verra sa demande de dommages et intérêts rejetée.

Sur les autres demandes

1. Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Tenus in solidum aux dépens qui comprendront les dépens de l’instance sur incident, Mme [Y] et M.[H] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

2. Sur la capitalisation des intérêts dûs par application de l’article 1343-2 du code civil

Aux termes de ce texte, “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

Il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les sommes de 8 493,81 euros et 1 500 euros porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et que ces intérêts se capitaliseront par année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil.

3. Sur l’imputation à Mme [Y] et M.[H] seuls, à l’exclusion des autres copropriétaires, des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance

Faute de préciser quels sont les frais nécessaires supplémentaires effectivement exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, qui seraient imputables aux seuls consorts [Y] [H] par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être fait droit à cette demande.

Cette décision sera assortie de droit de l’exécution provisoire, non incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] et M.[H] à payer au [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par la Sàrl Cima, syndic, la somme de 8.493,81 € (HUIT MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET QUATRE-VINGT-UN CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande du [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par la Sàrl Cima, syndic, en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice de trésorerie ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] et M.[H] à payer au [Adresse 12] [Adresse 10] représenté par la Sàrl Cima, syndic, la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENT EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts année par année, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] et M.[H] aux dépens, y compris les dépens de la procédure d’incident.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,