TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01073 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MX62

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », BAT. [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société LOGIS MEDITERRANEE – dont le siège social est situé [Adresse 6], immatriculée au RCS de Marseillesous le SIREN 314 046 004.

représentée par M^e Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 7] [Adresse 3] – France

non comparant

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 7] [Adresse 3] – France

non comparante

DÉBATS

A l’audience publique du : 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 13 Janvier 2026

Le 13 Janvier 2026

Grosse à :

M^e Maxime THIRAUX-MULLIE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [H] sont propriétaires au sein de l’immeuble LES ORMEAUX II situé à [Localité 8] du lot numéro 189.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II leur a adressé notamment une mise en demeure en date du 29 septembre 2023 qui restera sans réponse.

Suivant acte du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II, représenté par son syndic en exercice, la société LOGIS MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [H] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de les voir :

Condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :5.328,31€ au titre des charges de copropriété, 1.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamnés solidairement aux dépens,

A l’audience du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation. Il est également autorisé, par note en délibéré, à produire le règlement de copropriété ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Par communication via Réseau Privé Virtuel des Avocats en date des 2 et 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II produira les éléments autorisés à l’audience.

Il conviendra de se reporter à l’assignation et conclusions produites pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement cités en l’étude, Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [H] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 474 du Code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

— La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

— Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

— Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

— Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [H] sont propriétaires dans l’immeuble [Adresse 5] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 6 septembre 2023 par laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie par suite d’une mise en demeure datée du 3 mars 2023, ainsi que d’une mise en demeure datées du 23 septembre 2023.

Toutefois, l’analyse de ces mises en demeure apparait nécessaire. En effet, la Cour de Cassation, dans son avis émis le 12 décembre 2024, rappelle que cette mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, constitue l’élément préalable procédural nécessaire avant la saisine de la juridiction par la présente procédure.

Il est ainsi rappelé par la Cour de la nécessité pour cette mise en demeure d’indiquer avec précision le montant et la nature des provisions et sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires dans la mise en demeure, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande pour défaut de respect des formes de cette mise en demeure.

En l’espèce, l’analyse des pièces 3 et 4 produites par le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX [Adresse 2] et présentées comme étant les mises en demeure préalables à la saisine de la juridiction appelle à plusieurs observations au regard des considérations énoncées ci-dessus.

D’une part, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est jamais clairement évoqué, bien que ses dispositions soient reprises dans le corps des mises en demeure.

Enfin, le délai d’un mois laissé au débiteur afin d’apurer sa dette n’est jamais évoqué dans les deux mises en demeure. Est simplement évoqué un délai de 15 jours à compter de l’envoi de la mise en demeure au-delà duquel la procédure est susceptible d’être lancée, délai ne respectant manifestement pas celui prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, faute de respect du formalisme procédural requis avant toute saisine selon la présente procédure, le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II sera déclaré irrecevable en sa demande principale et ses demandes subséquentes, lesquelles seront ainsi rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II, celui-ci succombant faute de respect des prérequis procéduraux inhérents à la présente procédure.

Enfin, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX [Adresse 2] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable en sa demande principale en paiement, et par conséquent en toutes ses demandes subséquentes, le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II, faute de respect des prérequis procéduraux,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES ORMEAUX II aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE