MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00593 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G4YY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Etablissement public [O],

dont le siège social est sis 444 Avenue du Bois au Coq – CS 77006 – 76080 LE HAVRE CEDEX

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [D] [E]

née le 02 Février 1997 à CAYENNE (97300),

demeurant 17 passage Dubois – Appt. 45 – 76600 LE HAVRE

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2024, l’EPIC [O] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC [O]) a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [E] portant sur un appartement n° 45 au 3ème étage du bâtiment D de l’immeuble situé 17 passage Dubois au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 503,08 euros, outre une provision sur charges de 180,49 euros hors facturation d’eau chaude.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, l’EPIC [O] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 412,50 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4 septembre 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [E] le 20 aout 2024.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 23 octobre 2024, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de Madame [E] par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, l’EPIC [O] a fait assigner Madame [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour faire constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 779,25 euros au titre de l’arriéré dû ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2025.

Le 17 juillet 2025, un plan d’apurement a été conclu entre les parties, l’EPIC [O] autorisant Madame [D] [E] à s’acquitter de sa dette de 3 120,83 euros en 104 mensualités de 30 euros et une 105ème mensualité devant apurer le solde dû. Cet accord stipule que la première mensualité devra avoir lieu le 10 août 2025, que les mensualités devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois en plus du loyer courant et qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette redeviendra exigible, la procédure contentieuse, voire la procédure d’expulsion, pouvant alors être reprise à son encontre.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, l’EPIC [O], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2025, s’élève désormais en principal à 2 046,73 euros tenu compte d’un règlement de 1 545,42 euros effectué en novembre 2025 par le fonds de solidarité pour le logement. Il fait valoir que son décompte s’arrête au terme d’octobre 2025 payable à terme échu, qui a été réglé par Madame [E] mais que celle-ci ne respecte pas le plan d’apurement. Il maintient dès lors ses demandes.

Madame [D] [E] a comparu en personne. Elle indique avoir repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois et qu’elle pensait respecter le plan d’apurement, tel que le bailleur l’avait indiqué à son assistante sociale. Elle demande dès lors à pouvoir apurer sa dette par mensualités de 56 euros en plus du paiement des termes courants avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [E] n’a pas respecté le plan d’apurement conclu le 17 juillet 2025, faute de payer une somme de 30 euros en plus des termes courants, de sorte qu’il a recouvré son droit d’agir tant en ce qui concerne la demande de constat de résiliation du bail qu’en ce qui concerne l’exigibilité de sa créance.

Ses demandes sont donc recevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 mars 2024 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Cette stipulation contractuelle, plus favorable au locataire, doit donc prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

En outre, le commandement de payer délivré le 6 septembre 2024 indique que l’arriéré d’un montant alors de 2 412,50 euros doit être payé dans un délai de deux mois sous peine d’acquisition de la clause résolutoire, délai qu’il convient donc de retenir en toute hypothèse comme étant celui laissé dans le commandement à la locataire pour en apurer les causes.

D’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2024.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 : à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 2 046,73 euros dû au 26 novembre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

Cette somme comporte une somme totale de 37,20 euros (6,20 euros x 6) à titre de frais d’assurance pour compte de la locataire.

Or, le bailleur ne produit pas la mise en demeure prévue par l’article 7 g) susvisé et a fortiori la preuve de sa notification à la locataire, de sorte qu’il ne justifie pas être en droit de récupérer ces frais.

Il convient donc de soustraire la somme de 37,20 euros de la somme réclamée.

Madame [E] sera dès lors condamnée à payer à l’EPIC [O] la somme de 2 009,53 euros au titre de l’arriéré dû au 26 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la demande de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire doit être appréciée en fonction du décompte produit par le bailleur arrêté au 26 novembre 2025, qui ne comprend pas le terme échu de novembre 2025 exigible le 30 de ce mois et donc de prouver qu’il n’aurait pas été réglé.

Au vu de ce décompte, des termes ont été appelés durant une période de suspension de l’APL, ce qui explique leur montant important et le fait que Madame [E] ait pu croire que l’échéancier était respecté. Néanmoins, ce décompte démontre que cette allocation a désormais été débloquée et que Madame [E] a intégralement réglé le terme résiduel d’octobre 2025, dernier terme courant en date visé.

Madame [E] propose de payer une somme de 56 euros par mois en plus du loyer courant, somme raisonnable qui lui permet de régler sa dette dans le délai maximum de 3 ans.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [E] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et Madame [E] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’EPIC [O] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2024 entre l’EPIC [O] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part et Madame [D] [E] d’autre part portant sur un appartement n° 45 au 3ème étage du bâtiment D de l’immeuble situé 17 passage Dubois au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer à l’EPIC [O] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 2 009,53 euros au titre de l’arriéré dû au 26 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse;

AUTORISE Madame [D] [E] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 56 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [D] [E] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 novembre 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion hors période hivernale de Madame [D] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [D] [E] sera condamnée à payer à l’EPIC [O] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable dans les mêmes conditions et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer à l’EPIC [O] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO