TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00001 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DCQC NAC : 70E

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 AOUT 2025

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU

Débats à l’audience publique du : 27 mai 2025

Entre

S.C.I. LES TOURTERAUX société civile immobilière au capital de 1.000€, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 441 598 992, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Ayant son siège [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Vanina CASIMIRI-RABISSONI, avocat au barreau d’AJACCIO

Ayant pour avocat plaidant : Maître Philippe GUILLOTIN, Avocat au barreau de RENNES

D’une part

Et

Madame [M] [C], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Marie line ORSETTI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

le

copies exécutoire avocats /copies service expertise + 1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Les Tourtereaux est propriétaire à Zonza, lieudit Valle, d’un terrain bâti cadastré I [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Sa propriété jouxte, vers le sud-est, une parcelle figurant au cadastre de la commune de [Localité 12] de [Localité 10] sous la référence I [Cadastre 4], lieudit [Localité 9], qui appartient à Madame [M] [C].

Madame [C] a fait édifier sur sa propriété, en bordure des fonds, un mur de parpaings.

Se prévalant de l’obstruction de sa vue sur le golfe de Pinarellu, la SCI Les Tourtereaux a fait assigner Madame [C] en référé afin de voir évaluer par expertise la perte de valeur vénale et d’exploitation de l’immeuble, résultant de la construction.

Aux termes de ses dernières conclusions, qu’elle soutient à l’audience, la société Les Tourtereaux réitère sa demande d’expertise.

Par conclusions notifiées le 26 mai 2025, dont elle reprend les termes à l’audience, Madame [C] demande de :

— in limine litis, déclarer la SCI Les Tourteraux irrecevable en ses demandes,

— la débouter de sa demande d’expertise,

— subsidiairement, exclure de la mission de l’expert les chefs suivants :

— Prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et en particulier le rapport d’expertise en perte de valeur locative et vénale en date du 27 juin 2024,

— Préciser, au regard de la configuration des lieux, la destination actuelle du fonds et tous autres éléments qu’il conviendra de préciser, si le mur litigieux présente une utilité pour l’usage et l’exploitation du fonds [C],

— Rechercher et préciser si le mur litigieux occasionne à la propriété de la SCI Les Tourtereaux des préjudices caractérisés notamment par la perte de vue et d’ensoleillement et en déterminer l’importance,

— chiffrer la perte éventuelle de valeur vénale et la perte de locative de la propriété de la SCI Les Tourtereaux,

— Rechercher et décrire en particuleir l’ensemble des éléments de fait de nature à permettre au juge saisi au fond de statuer sur l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage au préjudice du fonds de la SCI Les Tourtereaux,

— Faire toutes propositions permettant de faire cesser ces préjudices et en assurer la réparation,

— désigner en qualité d’expert Monsieur [B] [A] [G], et en tout cas un géomètre à l’exclusion de tout autre professionnel,

— plus subsidiairement, lui donner acte de toutes protestations et réserves,

— mettre la consignation à la charge de la société Les Tourtereaux,

— et la condamner à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025, puis prorogée au 19 août 2025.

SUR CE,

Sur la recevabilité

Sur le recours à un mode de résolution amiable des litiges

Attendu qu’au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile, Madame [C] fait valoir qu’à défaut d’avoir été précédée de la tentative de résolution amiable prévue à peine d’irrecevabilité par ce texte, l’action de la société Les Tourtereaux est irrecevable ;

Attendu que la demande de désignation d’un expert fondée, comme en l’espèce, sur l’allégation d’un trouble anormal de voisinage, relève de l’application de ce texte, de sorte que la société Les Tourtereaux n’était pas dispensée de la démarche amiable préalable prévue par celui-ci ;

Or, attendu que la SCI Les Tourteraux justifie avoir saisi de la tenue d’une conciliation le conciliateur de justice par lettre de son conseil du 26 février 2024, et produit le mail du 26 juin 2024 par lequel, après relances des 19 mars et 16 mai 2024, le conciliateur lui a indiqué, d’une part, que cette mesure ne pourrait intervenir en juillet 2024, comme proposé par le demandeur, et d’autre part, qu’il « ne pourrait donc prendre en charge dans l’immédiat (sa) demande de conciliation » ;

Or attendu que l’indisponibilité d’un conciliateur de justice, dont il résulte que la première réunion de conciliation ne peut se tenir dans les trois mois de la demande de conciliation, constitue le motif légitime qui, selon l’alinéa 5 du texte précité, justifie de déroger au recours à un mode de résolution amiable des litiges ;

Attendu qu’en l’état des pièces produites, dont il ressort qu’il n’a pas été donné suite à sa demande de conciliation dans les trois mois de la saisine du conciliateur, la société Les Tourtereaux s’est trouvée dispensée de persévérer dans des démarches amiables ; qu’elle n’encourt donc de ce point de vue aucune irrecevabilité ;

Sur l’intérêt à agir

Attendu que pour dénier à la SCI Les Tourtereaux tout intérêt à agir, Madame [C] fait valoir que les travaux qui lui sont reprochés sont conformes aux règles d’urbanisme, que la SCI Les Tourtereaux n’est en mesure de se prévaloir d’aucune servitude de vue, et que le mur litigieux est entièrement compris dans sa parcelle ;

Attendu toutefois que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bienfondé de l’action ; que les moyens par lesquels Madame [C] conteste toute faute dans l’exercice de son droit de propriété sont en réalité inopérants à ce stade ; qu’ils ne font en effet pas obstacle à ce que la SCI Les Tourtereaux, qui allègue une perte de valeur de sa parcelle par l’effet d’un usage du droit de propriété de son voisin dont elle affirme le caractère fautif, ou d’un trouble anormal, puisse justifier de son intérêt à obtenir la désignation d’un expert ;

Attendu que l’action de la requérante n’encourt dès lors aucune irrecevabilité sur ce point ;

Sur l’expertise

Attendu, selon l’article 145 du code de procédure civile, que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

Attendu que la SCI Les Tourtereaux produit à l’appui de sa demande des photographies qui démontrent que le mur édifié sur la propriété de Madame [C], positionné au sud de son terrain, y porte une ombre, et obstrue la vue sur la mer depuis le rez-de-chaussée de l’habitation et le jardin ; qu’elle fait valoir que, dès lors qu’elle a disposé ses constructions, et en particulier une terrasse et une piscine, en considération de cette vue, la suppression de celle-ci altère l’agrément des lieux, de sorte qu’elle subit une perte de valeur vénale et d’exploitation ; qu’elle allègue ainsi avec la vraisemblance seulement requise en référé, les éléments de nature à servir à l’exercice d’une action fondée à son choix sur l’abus de droit ou le trouble anormal de voisinage ;

Attendu que, s’agissant d’une expertise précontentieuse, les arguments par lesquels Madame [C], se réfèrant aux prescriptions de l’article 146 du code de procédure civile, soutient que l’expertise viendrait suppléer la carence de la requérante dans l’administration de la preuve, sont inopérants ;

Attendu qu’il y aura lieu dans ces conditions de désigner un expert, et de le charger en vue d’éclairer le tribunal de l’éventuel litige à venir, des chefs de mission précisés au dispositif de la présente ordonnance ;

Attendu que, s’agissant d’une expertise précontentieuse, les dépens, comme la provision, seront à la charge de la requérante ;

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Ordonnons une expertise,

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [B] [A] [G]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 25 34 67 00

Courriel : [Courriel 7]

avec mission de :

— Convoquer les parties et leurs conseils, les entendre en leurs explications,

— Se faire communiquer et prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, et notamment les pièces communiquées par les parties à l’instance en référé,

— Se rendre sur les lieux, savoir les parcelles cadastrées Section I [Cadastre 5] et [Cadastre 6], lieudit [Localité 14], à [Localité 15], et cadastrée I [Cadastre 4], lieudit [Localité 9], à [Localité 13] ; les décrire en précisant leur configuration, leur destination, leur utilisation effective, ainsi que leurs aménagements et constructions,

— Décrire le mur litigieux, son emplacement et ses caractéristiques ; faire toutes observations permettant d’apprécier son adéquation à la destination et à l’utilisation de la parcelle cadastrée I [Cadastre 4], lieudit [Localité 9], à [Localité 13],

— Dire si le mur litigieux est la cause d’une perte de vue ou d’ensoleillement pour la propriété de la société requérante, et faire toutes observations permettant d’en déterminer la portée,

— Chiffrer les préjudices subis, et notamment les éventuelles perte de valeur vénale, ou de valeur locative, le cas échéant en ayant recours aux services d’un sapiteur,

— Faire toutes observations permettant au tribunal saisi le cas échéant du litige sur le fond d’apprécier les responsabilités, les troubles et préjudices subis, et les moyens d’y remédier,

— Faire plus généralement toutes observations utiles à la solution du litige,

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de QUATRE MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, les frais d’expertise seront avancés par la SCI Les Tourtereaux, qui devra consigner la somme de 3000€ à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Ajaccio, dans le mois de la présente décision ou de sa signification étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf décision contraire en cas de motif légitime et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

Rejetons le surplus des demandes des parties,

Condamnons la SCI Les Tourtereaux aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE