MINUTE N°299

N° RG 25/00213 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4YI

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

DU 02 DÉCEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Madame [V] [U], née le 31 Janvier 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Copie Mme [U], M. [X] + grosse M^e Pinardon le 02/12/2025

Monsieur [H] [D] [X], né le 01 Août 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

DÉBATS : Audience publique du 04 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Décembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 02 juin 2022 à effet au même jour, Monsieur [T] [Z] et Mesdames [G] [Y], [W] [Z] et [F] [Z] ont donné en location à Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 627 euros, outre la somme de 30 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Par acte séparé du 30 mai 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements pris par les locataires.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé aux bailleurs la somme de 3.415,82 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 et d’août 2024 à décembre 2024. Les bailleurs lui ont délivré quittance subrogative le 08 janvier 2025.

Le 06 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 3.415,82 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, fait assigner Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] devant ce tribunal, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] et de tous occupants de leur chef du logement,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3.917,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 février 2025 sur la somme de 3.415,82 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer ladite indemnité d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 04 novembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 6.705,68 euros au 28 octobre 2025.

Respectivement cités à personne et selon les modalités prévues à l’article 659 code de procédure civile, Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 02 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 6] le 1er août 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 04 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande est en conséquence recevable.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Vu les dispositions de l’article 2309 du code civil susvisé.

Il résulte des quittances subrogatives des 08 janvier 2025, 05 mars 2025 et 18 juillet 2025 qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé aux bailleurs la somme totale de 8.508,46 euros pour le compte de Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 et d’août 2024 à juillet 2025 inclus. Au vu du décompte du 28 octobre 2025, les locataires ont payé la somme de 1.802,78 euros, de sorte que la différence de 8.508,46 – 1.802,78 = 6.705,68 euros reste due. Aucun élément ne permet de contester le décompte et les quittances subrogatives produits. Par ailleurs, le contrat de location contient une clause de solidarité entre les co-locataires en son article X. Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] à payer à la demanderesse la somme de 6.705,68 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 et d’août 2024 à juillet 2025 inclus et réglés pour leur compte aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.415,82 euros, du 30 juillet 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.917,18 – 3.415,82 = 501,36 euros, et du prononcé du présent sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Vu les dispositions de l’article 2309 du code civil susvisé.

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article VIII, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 06 février 2025, pour avoir paiement de la somme de 3.415,82 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 06 avril 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par les défendeurs à la demanderesse sera fixée au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi et révisable comme lui, augmenté des charges et ce, à compter du 06 avril 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Les défendeurs seront solidairement condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] sont condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.705,68 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 et d’août 2024 à juillet 2025 inclus et réglés pour leur compte aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025 sur la somme de 3.415,82 euros, du 30 juillet 2025 sur la somme de 501,36 euros, et du prononcé du présent sur le surplus ;

CONSTATE l’acquisition au 06 avril 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] en date du 02 juin 2022 à effet au même jour portant sur un logement sis [Adresse 3] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi et révisable comme lui, augmenté des charges et ce, à compter du 06 avril 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [U] et Monsieur [H] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER