COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/169

N° RG 20/00786

N° Portalis DB2O-W-B7E-CLK3

DEMANDEURS :

Monsieur [JO] [I] [J]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Madame [P] [E] [J]

[Adresse 8]

[Localité 15]

L’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE SAVOIE, (UDAF) en qualité de curateur d’Etat de Mme [P] [J] suivant jugements du Juge des tutelles d’ALBERTVILLE des 13/10/2025 et 5/10/2020

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 14]

Tous représentés par M^e Anne-marie LAZZARIMA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 12]

[Localité 16]

ayant pour avocat constitué par M^e Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […], juge

Assesseur : […] vice présidente

Assesseur : […], vice président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS : à l’audience publique du 06 juin 2025, […], Juge Rapporteur, assisté de […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e LAZZARIMA et M^e SALVISBERG

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 16 novembre 1985, [W] [J] et son épouse [G] [O] ont fait donation entre vifs à leur fils [A] [J] d’une part de la nue-propriété de l’ensemble immobilier en copropriété composé de trois caves et trois appartements cadastré section A n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] et situé lieudit [Adresse 1] à [Localité 16] et d’autre part du hangar, du sol et du verger d’une contenance de 7a 29ca cadastrés section A n°[Cadastre 13], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et situés lieudit “[Adresse 18]” à [Localité 16]. Aux termes de cet acte, ils ont fait réserve expresse à leur profit et au profit du survivant d’entre eux, pour en jouir pendant leur vie durant et celle dudit survivant d’entre eux, sans réduction au décès du prémourant, de l’usufruit des biens donnés.

A la suite de leur divorce, par acte notarié du 26 juin 2000, [W] [J] a cédé à [G] [O] ses droits en usufruit.

[A] [J] est décédé le [Date décès 7] 2001. Il laisse pour lui succéder ses deux enfants :

Monsieur [JO] [J] à hauteur d’un tiers,Madame [P] [J] à hauteur de deux tiers en vertu du testament rédigé le 09 janvier 2001 par lequel il a institué sa fille légataire universelle.

[G] [O] est décédée le [Date décès 2] 2016.

Par acte du 1er septembre 2020, Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, ont assigné Monsieur [U] [F] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’expulsion de leur propriété de [Localité 16] et de restitution des loyers (RG 20/786).

Par actes du 08 avril 2019, Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, ont assigné Monsieur [X] [S], Madame [Y] [D], Madame [Z] [R] et Monsieur [N] [M] devant le tribunal d’instance d’Albertville aux fins de production des baux et paiement des loyers échus (RG 21/712). Par acte du 20 août 2019, ils ont appelé en cause Monsieur [U] [F].

Par jugement du 27 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a :

débouté Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de Monsieur [X] [S], Madame [Y] [D], Madame [Z] [R] et Monsieur [N] [M],constaté que les baux ont été transmis en cours d’instance de Monsieur [X] [S], Madame [Y] [D] et Monsieur [N] [M],ordonné à Monsieur [U] [F] de produire le bail de Madame [Z] [R],renvoyé l’examen des demandes relatives à la qualité d’usufruitier et de liquidation successorale au tribunal statuant en procédure écrite,réservé la déconsignation des loyers versés par Monsieur [X] [S],réservé les dépens.

Par jugement du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 20/786 et RG 21/712,déclaré Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, pleinement propriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété composé de trois caves et trois appartements cadastré section A n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit “[Adresse 18]” situé [Adresse 10] à [Localité 16] et du hangar, sol et verger d’une contenance de 7a 29ca cadastrés section A n°[Cadastre 13],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] situés lieudit “[Adresse 18]” à [Localité 16], à la suite du décès d'[G] [O] le [Date décès 2] 2016,fait interdiction à Monsieur [U] [F] de procéder à tout acte de gestion sur ces biens,condamné Monsieur [U] [F] à libérer les hangar, sol et verger d’une contenance de 7a 29ca cadastrés section A n°[Cadastre 13],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] situés lieudit “[Adresse 18]” à [Localité 16] dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dit que l’astreinte courra pendant un délai de quatre mois,ordonné, faute de libération volontaire des biens précités par Monsieur [U] [F], l’expulsion de ses biens et de sa personne ainsi que de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [U] [F], des occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique, si besoin est,condamné Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, la somme de cinq mille euros (5 000 euros) en réparation de leur préjudice de jouissance pour l’occupation du hangar et du verger,enjoint à Monsieur [U] [F] de produire les baux consentis avant le [Date décès 2] 2016 et en cours au 1er janvier 2017 et ceux qui ont été conclus depuis le [Date décès 2] 2016, ainsi que l’ensemble des quittances de loyers et charges afférents, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,dit que l’astreinte courra pendant un délai de quatre mois,déclarée prescrite la demande en paiement formée par Monsieur [U] [F] pour les travaux antérieurs au 02 novembre 2013,déclarée recevable la demande en paiement formée par Monsieur [U] [F] pour les travaux postérieurs au 02 novembre 2013,fixé le montant du remboursement des travaux du par Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, à Monsieur [U] [F] à la somme de vingt et un mille trois cent trente-huit euros et quatre centimes (21 338,04 euros) arrêtée au 31 décembre 2021,débouté Monsieur [U] [F] du surplus de sa demande,condamné Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, la somme de trente-trois mille six cent soixante et un euros et quatre-vingt-seize centimes (33 661,96 euros), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er septembre 2020, à titre de provision à valoir sur le montant net des fruits à leur restituer,sursis à statuer sur la demande en restitution des loyers jusqu’à obtention des baux et quittances,condamné Monsieur [U] [F] au paiement des entiers dépens,autorisé Maître Anne-Marie LAZZARIMA, avocat au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,condamné Monsieur [U] [F] à payer à la somme de quatre mille euros (4 000 euros), en application de l’article 700 du Code de procédure civile,renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état électronique du jeudi 21 septembre 2023 pour communication de pièces par Monsieur [U] [F] conformément à la condamnation prononcée ce jour.

Monsieur [U] [F] a interjetté appel de cette décision.

Par arrêt du 16 mai 2024 la cour d’appel de Chambéry a procédé à la radiation de l’affaire, faute pour Monsieur [U] [F], appelant, d’avoir exécuté la décision de première instance.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par Monsieur [U] [F] et l’a condamné à verser à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2025. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2024, Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, demandent au tribunal de :

condamner Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] : la somme provisionnelle de 93 100 euros au titre des loyers qu’il a perçus durant la période du 1er novembre 2019 au 31 mars 2024 et la somme de 2 550 euros au titre des dépôts de garantie perçus de ses locataires,donner acte à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] ce qu’ils se réservent de modifier et donc d’augmenter leurs demandes en fonction des baux qui leur seront remis,liquider les deux astreintes prononcées par le tribunal judiciaire d’Albertville dans son jugement du 26 mai 2023 à la somme de 24 400 euros,condamner Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] la somme de 24 400 euros au titre des deux astreintes liquidées,déclarer Monsieur [U] [F] responsable du défaut d‘entretien de la toiture de la maison située à [Localité 16], condamner Monsieur [U] [F] à rembourser à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] le montant des travaux de réfection de la toiture,condamner Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure,condamner Monsieur [U] [F] aux entiers dépens de l’instance et ses suites dont distraction au profit de Maître Anne-Marie LAZZARIMA, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] indiquent qu’ils ont pu obtenir via l’Udaf de Savoie et directement auprès des locataires, les baux conclus par Monsieur [U] [F] à partir de l’année 2019, leur permettant d’établir le montant des sommes perçues par Monsieur [U] [F] au titre des loyers du 1er novembre au 31 mars 2024, date à laquelle les baux leur ont été transférés, à 93 100 euros. Ils sollicitent en outre le paiement par Monsieur [U] [F] des dépôts de garantie pour les baux en cours, soit un montant total de 2550 euros. Faisant valoir que Monsieur [U] [F] s’est volontairement abstenu d’exécuter les décisions précédentes, sans motif valable, ils sollicitent la liquidation des deux astreintes par le tribunal judiciaire qui les a prononcées et qui reste saisi de l’affaire. Enfin, sur le fondement de l’article 605 du Code civil, les demandeurs font valoir que depuis le décès de leur grand-mère, Madame [G] [O] le [Date décès 2] 2016, Monsieur [U] [F] n’a effectué aucun entretien de la toiture, que ce défaut d’entretien est à l’origine des infiltrations constatées sur une grosse partie de la toiture, qu’ils n’ont jamais été informés de la nécessité de réaliser des travaux de réfection et qu’ils en ont même été empêchés car écartés de la gestion de l’immeuble par Monsieur [U] [F] qui se comportait comme le propriétaire des lieux et que le défaut d’entretien ayant participé à l’aggravation de la situation, il doit être condamné à payer le montant des travaux de réfection de la toiture.

Monsieur [U] [F] n’a pas conclu depuis le 1er février 2023, soit avant la dernière décision au fond. Il ne produit aucune pièce nouvelle. Son conseil a indiqué avoir dégagé sa responsabilité. Monsieur [U] [F] n’a pas constitué de nouvel avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le montant des loyers à restituer

Le tribunal judiciaire d’Albertville a déjà statué sur le montant des loyers à restituer à compter du [Date décès 2] 2016 et jusqu’au 31 octobre 2019, fixé à 55 000 euros, à titre provisionnel étant précisé que Monsieur [U] [F] a été enjoint à produire les baux en cours afin de fixer le montant des loyers à restituer pour les sommes perçues à compter du 1er novembre 2019. Force est de constater que Monsieur [U] [F] n’a rien produit. Toutefois, les demandeurs produisent les baux, toujours en cours, sur les quatre appartements (pièces 37 à 40).

Il apparaît que Monsieur [U] [F] a perçu du 1er novembre 2019 au 31 mars 2024, la somme de 93 100 euros au titre des loyers ainsi détaillée :

—  31 800 euros (600x53) de la part de Madame [Z] [R] qui occupe le T4 pour la période du 1er novembre 2019 au 31 mars 2024,

—  7 600 euros (400x19) de la part de Monsieur [B] [V] qui occupe le T1 pour la période du 1er septembre 2022 au 31 mars 2024. Les demandeurs n’ont pas d’élément sur l’occupation de l’appartement entre le 1er novembre 2019 et le 31 août 2022,

—  37 700 euros (650x58) de la part de Madame [H] [C] et Monsieur [L] [T] qui occupent le T3 pour la période du 1er juin 2019 au 31 mars 2024,

—  16 000 euros (500x32) de la part de Monsieur [K] [T] qui occupe le T2 pour la période du 1er août 2021 au 31 mars 2024.

En conséquence, Monsieur [F] sera donc condamné à verser à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] la somme de 93 100 euros au titre des loyers échus et non encore restitués, outre la somme provisionnelle déjà accordée au titre des loyers antérieurs au 1er novembre 2019.

Sur la restitution des dépôts de garantie

Il résulte des baux que Monsieur [U] [F] s’est fait remettre des sommes par chacun des locataires à titre de dépôt de garantie. Compte tenu du changement de bailleur intervenu, ces sommes doivent être transférées au nouveau bailleur, qui devra, le cas échéant, les restituer aux locataires à leur départ. Monsieur [U] [F] a encaissé les dépôts de garantie suivants : 600 euros pour le T4 (pièce 37), 800 euros pour le studio/T1 (pièce 38), 650 euros pour le T3 (pièce 39) et 500 euros pour le T2 (pièce 40).

En conséquence, Monsieur [U] [F] sera condamné à verser à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] la somme de 2 550 euros au titre des dépôts de garantie.

Sur la liquidation des astreintes

En vertu de l’article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, dans sa décision du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— condamné Monsieur [U] [F] à libérer les hangar, sol et verger d’une contenance de 7a 29ca cadastrés section A n°[Cadastre 13], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situés lieudit « [Localité 17] » à [Localité 16] dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard et dit que l’astreinte courra pendant un délai de quatre mois ;

— enjoint à Monsieur [U] [F] de produire les baux consentis avant le [Date décès 2] 2016 et en cours au 1er janvier 2017 et ceux conclus depuis le [Date décès 2] 2016, ainsi que l’ensemble des quittances de loyers et charges afférents, sous astreinte de 100 par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision et dit que l’astreinte courra pendant un délai de quatre mois.

La décision a été signifiée le 17 juillet 2023. Par décision du 16 mai 2024 la cour d’appel de Chambéry a constaté que Monsieur [U] [F] n’avait pas commencé à exécuter la décision. Il ressort des pièces versées par les demandeurs, et notamment les nouveaux baux (pièces 42 à 45) que le transfert de bail n’est intervenu qu’à compter du 1er avril 2024. S’agissant des hangar, sol et verger, aucun élément ne permet de s’assurer que les lieux ont, à ce jour, été libérés. Enfin, force est de constater que Monsieur [U] [F] n’a pas déféré à l’injonction qui lui était faite de produire les quittances des loyers perçus depuis le [Date décès 2] 2016.

En conséquence, Monsieur [U] [F] ne justifiant d’aucun motif sérieux d’inexécution, il y a lieu de procéder à la liquidation des astreintes et de le condamner au paiement de la somme de 24 400 euros à ce titre.

Sur le paiement des travaux de réfection de la toiture

En vertu de l’article 605 du Code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

En l’espèce, Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] se prévalent d’un mail du 30 octobre 2024 de la couverture savoisienne qui fait le compte rendu suivant sur la toiture : « Partie une partie des liteaux ainsi que plusieurs chevrons son mauvaise état (abîme par les intempéries et mauvaise entretien de la toiture). Les tuile sont sont poreuses et l’humidité ressort par le dessous. Décalage des tuile par rapport au liteaux (très abîmer). Cela sur une grosse partie de la toiture. » Ce mail, dont il n’est pas démontré qu’il concerne la toiture de l’immeuble litigieux, ne permet nullement d’établir que le mauvais état de la toiture résulterait d’un mauvais entretien de la toiture. Il n’est précisé ni l’ancienneté de la toiture ni les éventuelles réparations intervenues ni même l’ancienneté des désordres constatés. Aussi, il ne peut être déduit de ce simple mail que le seul défaut d’entretien serait à l’origine de la nécessité d’entreprendre des travaux.

En conséquence, Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les frais du procès

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [F] qui succombe sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la soMadame qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U] [F] sera par ailleurs condamné à verser à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, la somme de quatre vingt treize mille cent euros (93 100 euros), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er septembre 2020, au titre des loyers perçus entre le 1er juin 2019 et le 31 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, la somme de deux mille cinq cent cinquante euros (2550 euros) au titre des dépôts de garantie,

ORDONNE la liquidation des astreintes fixées par jugement du 26 mai 2023 du tribunal judiciaire d’Albertville et CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie, la somme de vingt-quatre mille quatre cents euros (24 400 euros) au titre des deux astreintes,

DEBOUTE Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie de leur demande de prise en charge par Monsieur [U] [F] des travaux de réfection de la toiture,

CONDAMNE Monsieur [U] [F] au paiement des entiers dépens,

AUTORISE Maître Anne-Marie LAZZARIMA, Avocat au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [JO] [J] et Madame [P] [J] assistée de son curateur, l’Udaf de Savoie la somme de deux mille euros (2 000 euros), en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Président