Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 g, 9 décembre 2025, n° 23/06128

TJ Lyon 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Force obligatoire des contrats
La cour a jugé que la SASU TERRAIN FONCIER a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, rendant ainsi la promesse caduque et la condamnant au paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Accepté
Droit aux intérêts en cas de condamnation
La cour a accordé les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a jugé que la demande de capitalisation des intérêts était légitime et a ordonné leur capitalisation.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 du CPC pour couvrir les frais exposés par la demanderesse.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SASU TERRAIN FONCIER aux dépens, conformément à la législation en vigueur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 9 cab 09 g, 9 déc. 2025, n° 23/06128
Numéro(s) :	23/06128
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien BOURILLONFrédéric HOPGOODFlorence DAVIDJulien MARGOTTON
Cabinet(s) :	PRIMA AVOCATS
Parties :	S.A.S. TERRAIN FONCIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 9 cab 09 G

R.G N° : N° RG 23/06128 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YFKI

Jugement du 09 Décembre 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [M] [Z] épouse [E]

S.A.S. TERRAIN FONCIER

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS

— [Adresse 2]

Me [A] BOURILLON de la SELARL URBAN CONSEIL

—  2419

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 09 Décembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 Avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2025 devant :

Pauline COMBIER, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [M] [Z] épouse [E]

née le 13 Septembre 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON et Maître Frédéric HOPGOOD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

DEFENDERESSE

S.A.S. TERRAIN FONCIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sébastien BOURILLON de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de LYON et Maître Florence DAVID, avocat au barreau de VIENNE

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte notarié du 23 novembre 2022 reçu par Maître [U] [L], notaire à [Localité 7] (71), Madame [M] [Z] épouse [E] et la SASU TERRAIN FONCIER ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur une maison avec un terrain à bâtir sise [Adresse 1] dont Madame [M] [Z] épouse [E] est propriétaire, moyennant le prix de 730 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 mai 2023 à 18 heures.

Elle stipulait plusieurs conditions suspensives, et notamment une condition suspensive relative au transfert de permis de construire.

Selon arrêté de la ville de [Localité 5] en date du 24 novembre 2022, le permis de construire initialement accordé à Monsieur [A] [T] et Madame [S] [Y] le 25 avril 2022 a été transféré à Monsieur [N] [K] à sa demande.

A la date d’expiration de la promesse de vente le 31 mai 2023 à 18 heures, la SAS TERRAIN FONCIER n’avait pas levé l’option.

Par courrier recommandé du 5 juin 2023, Madame [M] [Z] épouse [E] a vainement mis en demeure la SASU TERRAIN FONCIER de lui payer l’indemnisation d’immobilisation d’un montant de 73 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, Madame [M] [Z] épouse [E] a assigné la SASU TERRAIN FONCIER devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1217 et suivants du code civil, aux fins de la voir condamner au paiement de ladite indemnité d’immobilisation.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2024, Madame [M] [Z] épouse [E] demande au tribunal de :

Débouter la société TERRAIN FONCIER de l’intégralité de ses prétentions. Condamner la société TERRAIN FONCIER à verser à Madame [E] la somme de 73.000,00 € à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 juin 2023. Ordonner la capitalisation des intérêts par année entière. Condamner la société TERRAIN FONCIER à verser à Madame [M] [E] la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’Article 700 du CPC. Condamner la société TERRAIN FONCIER aux entiers dépens et autoriser la SELARL HOPGOOD & ASSOCIES à les recouvrer conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC.Madame [M] [Z] épouse [E] fonde sa demande de condamnation sur les articles 1103, 1104, 1192 du code civil.

Elle fait valoir que la SASU TERRAIN FONCIER ne peut sérieusement soutenir qu’elle n’était pas le bénéficiaire du transfert du permis de construire alors que par courriel du 11 octobre 2022, elle s’y engageait personnellement, sans aucune référence à Monsieur [N] [K], agent commercial. Elle conteste le fait qu’il ait été mentionné lors du rendez-vous de signature de la promesse que la demande de transfert a été réalisée par ce dernier et que les négociations étaient en cours pour un second transfert entre la SAS TERRAIN FONCIER et Monsieur [N] [K], ajoutant que de tels propos auraient nécessairement été actés par le notaire rédacteur. Elle observe que la SAS TERRAIN FONCIER a signé la promesse et que ni elle ni son Notaire, Maître [F], n’ont soulevé la moindre remarque. Elle prétend que la SAS TERRAIN FONCIER a sciemment dissimulé le fait que le transfert du permis avait en réalité été demandé par Monsieur [N] [K]. Sur ce point, elle déclare qu’il n’était ni le futur acquéreur, ni le mandataire de la SAS TERRAIN FONCIER de sorte qu’il n’y avait aucune raison que la demande soit faite à son nom, sauf à ce qu’il existe une connivence entre les deux permettant à la société de se désengager de l’indemnité d’immobilisation si elle ne souhaitait pas donner suite à la promesse.

Elle fait observer que c’est par la faute de la société défenderesse que la condition tendant au transfert du permis de construire ne s’est pas réalisée, de sorte qu’elle est tenue au paiement de l’indemnisation d’immobilisation contractuelle.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 septembre 2024 par la voie électronique, la SASU TERRAIN FONCIER sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et 1304 du code civil, R424-17 du code de l’urbanisme, de :

DEBOUTER Madame [M] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, CONDAMNER Madame [M] [Z] à verser à la société TERRAIN FONCIER la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance, Au soutien de sa demande de rejet, la défenderesse fait valoir que la condition suspensive tenant au transfert du permis de construire a défailli suite à une erreur de rédaction d’une clause de la promesse de vente par le notaire, dont elle ne peut être tenue responsable. Elle conteste se livrer à une interprétation de la clause de conditions suspensives, affirmant pointer son manque de clarté. Elle argue de ce que le permis de construire s’obtenant de plein droit, aucune condition suspensive n’aurait été nécessaire si la SASU TERRAIN FONCIER avait été à l’origine du dépôt de la demande de transfert. Or, elle ajoute que l’opération intégrait la présence d’un tiers apporteur d’affaires, de sorte qu’il existait un événement futur et incertain rendant nécessaire l’intégration d’une telle condition suspensive. La SASU TERRAIN FONCIER mentionne que Monsieur [N] [K], agent commercial, n’avait pas le pouvoir d’engager la société.

Elle se fonde sur les dispositions de l’article L134-1 du code de commerce relatives à l’agent commercial pour soutenir que Monsieur [N] [K] est totalement indépendant de la SASU TERRAIN FONCIER qui n’a jamais été bénéficiaire du permis de construire et ne pouvait donc conclure la vente. Elle fait observer que l’office de Monsieur [N] [K] est strictement limité à la signature des mandats de vente et de recherche de biens immobiliers, contrairement à un VRP agissant en qualité de salarié d’un agent immobilier. Elle ajoute qu’il ne peut signer des demandes de transfert de permis de construire au nom et pour le compte de la SASU TERRAIN FONCIER. Elle déclare qu’il lui a simplement apporté une affaire aux fins de se voir verser une rétribution pour cette prestation qui n’a aucun lien avec son mandat habituel d’agent commercial collaborateur. Elle ajoute que lorsqu’il est devenu titulaire de l’autorisation d’urbanisme, elle n’avait aucun moyen de contrainte à son encontre et qu’il pouvait librement refuser le transfert du permis de construire, justifiant l’insertion d’une telle condition suspensive. Dès lors, elle en conclut que la condition suspensive a défailli sans faute de sa part. Elle soutient également que la seule responsabilité que la demanderesse peut rechercher est celle du notaire rédacteur.

Sur la prétendue violation de l’article A424-15 du code de l’urbanisme, elle prétend qu’elle n’est pas débitrice d’une telle obligation qui incombait à Monsieur [N] [K], d’une part, et que c’est la demanderesse elle-même qui a produit le récépissé de la demande de transfert du permis laissant apparaître le nom de ce dernier, d’autre part.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des articles 1103 et 1194 du code civil relatifs à la force obligatoire, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites qui leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En l’espèce, il est constant que suivant acte notarié du 23 novembre 2022 reçu par Maître [U] [L], notaire à [Localité 6] (71), Madame [M] [Z] épouse [E] et la SASU TERRAIN FONCIER ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur le bien immobilier dont la première est propriétaire. Cette promesse de vente fait suite à une offre écrite datée du 11 octobre 2022 et formulée par la SASU TERRAIN FONCIER.

La promesse unilatérale de vente prévoit plusieurs conditions suspensives, notamment une condition suspensive particulière rédigée en ces termes :

« Que le bénéficiaire obtienne le transfert à son profit du permis de construire n°PC 069 046 21 00035 accordé initialement en date du 25 avril 2022 au profit de Monsieur [A] [T] et Madame [V] [Y]. Le transfert du permis de construire aura lieu au frais du bénéficiaire. Etant précisé que le bénéficiaire a déposé la demande de transfert le 08 novembre 2022 en mairie »

Il est tout aussi constant qu’à la date d’expiration de la promesse au 31 mai 2023, aucune levée d’option n’a été exercée par le bénéficiaire, la SASU TERRAIN FONCIER.

Il ressort des éléments du dossier que contrairement à ce qu’indique la promesse de vente, la demande de transfert du permis délivré en cours de validité n’a pas été réalisée par la SASU TERRAIN FONCIER mais par Monsieur [N] [K], en date du 3 novembre 2022. Par arrêté du marie de la Ville de [Localité 5] du 24 novembre 2022, le permis de construire n° 069 046 21 00035 accordé le 25 avril 2022 à Monsieur [A] [T] et Madame [S] [Y] a été transféré à Monsieur [N] [K].

Se prévalant de l’absence d’accord avec Monsieur [N] [K] aux fins de transfert dudit permis à la SASU TERRAIN FONCIER, cette dernière a fait savoir qu’elle n’était pas en mesure de réitérer la vente.

En l’absence de levée d’option et in fine de réitération de la promesse dans le délai contractuel, il est acquis que la promesse est devenue caduque au 31 mai 2023.

Conformément aux stipulations contractuelles rappelées en page 29 (INDEMNITE D’IMMOBILISATION), l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 73 000 euros, qui correspond au prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien, sera versée « par le BENEFICIAIRE à première demande du PROMETTANT si les conditions suspensives sont réalisées dans les délais et forme prévus au présent acte, et si le BENEFICIAIRE n’a pas levé l’option ».

Il est précisé ensuite que l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant : b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus, prévoyant néanmoins que c) dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, elle sera restituée intégralement au bénéficiaire s’il se prévalait notamment de la défaillance de l’une des conditions suspensives selon les modalités et délais prévus.

Dès lors, il appartient ainsi au tribunal d’apprécier si la condition suspensive précitée a ou non défailli.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Or, en l’espèce, si la SASU TERRAIN FONCIER fait valoir qu’il a spécifiquement été indiqué lors du rendez-vous de signature de la promesse que la demande de transfert du permis de construire avait été déposée par Monsieur [N] [K], en son nom, et que l’ajout par le notaire de l’alinéa dernier selon lequel « le BENEFICIAIRE a déposé la demande de transfert le 8 novembre 2022 en mairie » a bouleversé l’interprétation de la condition suspensive, elle n’en rapporte pas la preuve. Aucun élément du dossier ne permet de vérifier ou même de présumer l’existence d’échanges préalables entre Madame [M] [Z] épouse [E] et Monsieur [N] [K], en son nom propre ou en qualité d’agent commercial, alors même qu’il est démontré que c’est avec l’agence immobilière [G] que celle-ci a conclu un mandat exclusif de vente.

Monsieur [N] [K] indique à Monsieur [A] [T] et Madame [S] [Y] qu’il souhaite racheter la propriété, et aucune référence à sa qualité de collaborateur n’est faite.

Au surplus, si la SASU TERRAIN FONCIER se prévaut d’une faute du Notaire rédacteur qui aurait été informé de ce que la demande de transfert du permis de construire aurait en réalité été faite par Monsieur [N] [K] en son nom propre et non par la société elle-même, ce qui impliquait ainsi une toute autre rédaction de la condition suspensive et notamment la mention selon laquelle un second transfert dudit permis conditionnait la vente, il sera rappelé que la société a signé la promesse de vente rédigée en ces termes, qu’elle était assistée de son propre notaire et enfin qu’elle n’a pas estimé utile de mettre en cause le notaire rédacteur. Il n’appartient pas en l’espèce à Madame [M] [Z] épouse [E], promettante, de rechercher la responsabilité du notaire rédacteur.

Enfin, s’il est allégué par la SASU TERRAIN FONCIER qu’aucun accord n’a pu être trouvé avec Monsieur [N] [K], agent commercial, qui était libre de refuser le transfert du permis de construire obtenu à son profit le 24 novembre 2022, aucun élément n’est produit en ce sens, notamment des échanges entre la société et ledit collaborateur.

Dans ces conditions, il doit être considéré que c’est la SASU TERRAIN FONCIER qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensive en demeurant très imprécise quant à l’identité de la personne ayant procédé à la demande et quant à la nécessité de prévoir un second transfert à son profit. Dès lors, la condition suspensive doit être réputée accomplie. Il n’existe en effet aucun motif justifiant que la demande de transfert du permis de construire soit réalisée par Monsieur [N] [K], dont l’office est strictement limité à la signature des mandats de vente et de recherche de biens, étant rappelé que la promesse désigne la seule Agence immobilière [G] comme ayant été en charge de la négociation.

Ainsi, en application de l’article 1304-3 du code civil et des clauses de la promesse, il convient de condamner la SASU TERRAIN FONCIER à payer à Madame [M] [Z] épouse [E] la somme de 73 000,00 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 5 juin 2023.

Enfin, en vertu de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est acquis que la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière est de droit dès lors qu’une telle demande est formulée.

Ainsi, en l’espèce, il convient de faire droit à une telle demande de capitalisation des intérêts.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SASU TERRAIN FONCIER, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, il convient d’autoriser la SELARL HOPGOOD & ASSOCIES à recouvrer directement contre la SASU TERRAIN FONCIER ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SASU TERRAIN FONCIER à payer à Madame [M] [Z] épouse [E] la somme de 1 800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS TERRAIN FONCIER à payer à Madame [M] [Z] épouse [E] la somme de 73 000,00 euros (SOIXANTE TREIZE MILLE EUROS) à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Condamne la SASU TERRAIN FONCIER aux dépens ;

Autorise la SELARL HOPGOOD & ASSOCIES à recouvrer directement contre la SASU TERRAIN FONCIER ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SASU TERRAIN FONCIER à payer à Madame [M] [Z] épouse [E] une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE