COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 13/01/2026

N° RG 25/00343 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4DJ

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DU ROGONAY, représenté par son syndic la SASU DEGOUEY & Cie – VAL D’ISERE AGENCE

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Julien BETEMPS de la SELARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 25 Novembre 2025

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 13 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 05 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAUTS DU [Adresse 4] », sis [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société DEGOUEY & CIE « [Localité 6] AGENCE », ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner Monsieur [O] [F] devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de l’entendre condamner au paiement de l’arriéré de charges.

Par conclusions du 23 octobre 2025, régulièrement signifiées à la partie défenderesse le 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au président de :

— Juger recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DU [Adresse 4]

— Condamner M. [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DU [Adresse 4] la somme de 7.535,17€ au titre des articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour les charges de copropriété impayées sur la période courant du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date de la mise en demeure, sauf à parfaire au jour du Jugement à intervenir, outre capitalisation des intérêts par année échue en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamner M. [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DU [Adresse 4] la somme de 87,84€ au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2025, sauf à parfaire au jour du jugement à venir, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date de la mise en demeure, sauf à parfaire au jour du Jugement à intervenir, outre capitalisation des intérêts par année échue en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamner M. [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DU [Adresse 4] la somme de 1.000,00 € de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive et injustifiée,

— Condamner M. [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DU [Adresse 4] la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner M. [F] aux entiers dépens, dont distraction pour ces derniers au profit des avocats de la cause sur leur affirmation de droit,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété, que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et que la somme dont est débiteur Monsieur [O] [F] se compose désormais, suite à l’actualisation de la demande, de la manière suivante : 7.535,17 euros au titre de l’arriéré de charges et 87,84 euros au titre des frais justifiés et nécessaires.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. Monsieur [O] [F], bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

1. Sur les sommes dues par Monsieur [O] [F] au titre des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du justificatif de propriété (pièce n° 3) et des appels de provisions (pièce n°12 et 15) que Monsieur [O] [F] est propriétaire des lots n°28, n°166, n°194 et n°210 dans l’ensemble immobilier « LES HAUTS DU [Adresse 4] ».

Selon le relevé de compte établi par le syndic de copropriété, Monsieur [O] [F] serait redevable d’une somme de 7.623,01 euros sur la période du 01/01/2022 au 01/10/2025 (pièce n°14).

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 02 août 2021, 29 juillet 2022, 31 juillet 2023, 29 juillet 2024 et 28 juillet 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022 et du 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 et du 01/01/2026 au 31/12/2026 (pièces n°1,7,8,9 et 10), les appels de provisions relatifs aux exercices 2022,2023,2024 et 2025(pièces n°12), la mise en demeure du 26 mai 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n°4) et un décompte actualisé des sommes dues au 01 octobre 2025 (pièce n°14).

Compte tenu de ses éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de charges impayées du 1er janvier 2022 au 01 octobre 2025 d’un montant de 7.381,83 euros (solde – frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 = 7.623,01 euros – 241,18 euros = 7.381,83 euros).

En conséquence, Monsieur [O] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.381,83 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025.

2. Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de la mise en demeure et de relance facturés le 28/06/2022, le 17/11/2022, le 29/06/2023 et le 12/12/2024 ne seront retenus que pour un montant total de 67,28 euros , et ce, conformément au contrat de syndic versé contractualisant lesdits frais qui ne stipule les montants qu’en hors taxes (HT).

En revanche, les frais de “mise en contentieux” d’un montant de 153,34 euros ne seront pas retenus dès lors qu’il n’est pas démontré la réalisation de diligences exceptionnelles.

Quant au coût de l’assignation, il fait partie des dépens et sera examiné à ce titre.

En conséquence, Monsieur [O] [F] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 67,28 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 1er octobre 2025.

3. Sur les dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

4. Sur les mesures de fin de jugement

4.1. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de l’issue du litige et de la nature de la condamnation, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

4.2. Sur les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner Monsieur [O] [F], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

4.3. Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. Monsieur [O] [F] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

[…], président, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAUTS DU [Adresse 4] » les sommes suivantes :

—  7.381,83 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025,

—  67,28 euros au titre des frais nécessaires et justifiés.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAUTS DU [Adresse 4] » de sa demande au titre du surplus des frais et de sa demande de dommages et intérêts compte tenu du retard de paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] aux dépens.

CONDAMNONS Monsieur [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAUTS DU [Adresse 4] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026, la minute étant signée par […], président, et […], greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,