COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 24/02/2026

N° RG 25/00340 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C37O

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [C], représenté par la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Laura GROS substituant M^e Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE, et M^e David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 13 Janvier 2026

Décision réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 24 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 02 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[C]”, sis [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Cimes de Savoie, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner Mme [C] [A] devant le tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes suivantes, soumise à la capitalisation des intérêts:

—  14.186,93 euros au titre des arriérés de charges, outre intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et le frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que la défenderesse est propriétaire au sein de la copropriété, que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et que la somme dont est débitrice Mme [C] [A] se compose de la manière suivante : 13.455,79 euros au titre de l’arriéré de charges, 677,82 euros au titre de l’exigibilité de la 4ème provision et 53,32 euros au titre de la cotisation fonds de travaux du 4ème trimestre. Il ajoute que la dette du défendeur impacte la trésorerie du syndicat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 janvier 2026 et mise en délibéré au 24 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Mme [C] [A] , bien que régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la créance du syndicat des copropriétaires

A. Sur les sommes dues par Mme [C] [A] au titre des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°6) et des appels de provisions (pièce n° 3) que Mme [C] [A] est propriétaire du lot n°19 dans l’ensemble immobilier “[C]”.

Le syndicat des copropriétaires communique les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 14 janvier 2022, 24 avril 2023, 15 janvier 2024 et 05 février 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/09/2020 au 31/08/2021, 01/09/2021 au 31/08/2022 et du 01/09/2022 au 31/08/2023, 01/09/2023 au 31/08/2024 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices allant du 01/09/2024 au 31/08/2025 et du 01/09/2025 au 31/08/2026 (pièce n°2), les appels de provisions relatifs aux exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 (pièce n°3), la mise en demeure du 03 juin 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n°4) et un décompte des sommes dues au 16 mai 2025 (pièce n°5).

Compte tenu de ces éléments, et au vu du relevé de compte établi par le syndic de copropriété, Mme [C] [A] est redevable d’un arriété de charges impayées sur la période du 1er mars 2022 au 16 mai 2025 d’un montant de 12.242,48 euros et de charges provisionnelles devenues exigibles au titre de l’exercice du 01/09/2024 au 31/08/2025 d’un montant de 731,14 euros.

En conséquence, Mme [C] [A] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.242,48 euros au titre des charges impayées arrêtées au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date de l’assignation, faute de remise de la mise en demeure du 3 juin 2025, ainsi que et la somme de 731,14 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles (4ème trimestre de l’exercice du 01/09/2024 au 31/08/2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

B. Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure et de relance facturés les 05/05/2022, 07/09/2022, 12/08/2024, 13/09/2024 ne pourront être retenus faute de justificatifs.

Au regard des mêmes explications, les frais de « constitution dr huis » pour un montant de 398,51 euros et de « constitution du dossier transmis à l’avocat » pour un montant de 398,51 euros ne sont pas justifiés.

De même, les frais de commandements de payer du 02/05/2023 sont déduits du décompte dès lors qu’il ne s’agit pas d’un acte indispensable à la présente procédure.

Quant aux frais d’intérêts de retard, retenus les 13/09/2024, ceux-ci étant non explicités, ils restent à la charge du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires portant sur les frais de recouvrement.

C. Sur les dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement de la défenderesse sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

II. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de l’issue du litige et de la nature de la condamnation, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

B. Sur les dépens

Il convient en application de l’article 696 du code de procédure civile de condamner Mme [C] [A], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

C. Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. Mme [C] [A] est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

[…], présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [C] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[C]” les sommes suivantes :

—  12.242,48 euros au titre des charges impayées arrêtées au 16 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025,

—  731,14 euros au titre des charges provisionnelles (4ème trimestre de l’exercice de l’exercice 2024/2025) devenues exigibles avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[C]” de sa demande au titre des frais et de sa demande de dommages et intérêts compte tenu du retard de paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE Mme [C] [A] aux dépens,

CONDAMNE Mme [C] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[C]” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 février 2026, la minute étant signée par […], présidente, et […], greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,