MINUTE N° : 195/2025

JUGEMENT DU : 11 Juillet 2025

DOSSIER N° : 23/02160 – N° Portalis DB3A-W-B7H-DZX3

NAC : 54G

AFFAIRE : S.C.I. LA BELLE HISTOIRE C/ GROUPAMA D’OC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MARCOU, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER lors des débats M. CHAUVIER

lors de la mise à disposition M^me VERGNES,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA BELLE HISTOIRE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe PRESSECQ, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDERESSE

GROUPAMA D’OC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HOULL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocat plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Association SERVICE DE PREVENTION DE SANTE AU TRAVAIL INTERENTREPRISE 81 (SPSTI 81),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain COMBAREL, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 30 Avril 2025

Débats tenus à l’audience du : 17 Juin 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

A la suite d’un permis de construire délivré le 29 janvier 2007, un marché de travaux a été contracté par la société ALKIA DEVELOPPEMENT avec la société CONTINENTAL IMMOBILIER D’ENTREPRISE portant sur la construction d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un montant de 490 360 euros.

L’ouvrage a été réceptionné le 30 juillet 2008.

Le 29 janvier 2016, des infiltrations sont survenues au niveau de la toiture.

Des travaux de reprise sont intervenus mais n’ont pas mis un terme aux désordres. De nouvelles infiltrations sont survenues.

Le local a été donné à bail à l’Association Paritaire de Santé au Travail du Tarn, devenue l’association Service de Prévention de Santé au Travail Interentreprises 81 (SPSTI 81), le 16 février 2017.

Par exploit en date du 12 février 2019, la société ALKIA a fait citer en référé son assureur dommages-ouvrage, la compagnie GROUPAMA D’OC, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 5 avril 2019, une mesure d’expertise a été ordonnée et M. [Z] désigné pour y procéder.

Par ordonnance en date du 2 août 2019, la mesure d’expertise a été étendue à la société CONTINENTAL IMMOBILIER D’ENTREPRISE puis, par ordonnance du 29 novembre 2019, aux sociétés ASTRON et NEXEN. Enfin, par ordonnance en date du 3 avril 2020, la mesure a été étendue aux sociétés SOPREMA et BUREAU VERITAS à la demande de l’expert.

Suivant acte notarié en date du 30 septembre 2019, la société ALKIA DEVELOPPEMENT a cédé à la SCI LA BELLE HISTOIRE « tous les droits au bail à construction qui avait été consenti et les constructions édifiées sur ce terrain en vertu de ce bail. »

L’expert a déposé son rapport le 1er août 2023.

Par actes en date des 13 novembre et 8 décembre 2023, la SCI LA BELLE HISTOIRE venant aux droits de la société ALKIA, a fait citer les sociétés CONTINENTAL IMMOBILIER D’ENTREPRISE, maître d’œuvre, et GROUPAMA D’OC, assureur dommages-ouvrages, en réparation des dommages et indemnisation des préjudices.

Par conclusions notifiées le 13 décembre 2023, l’association Service de Prévention de Santé au Travail Interentreprises 81 est intervenue volontairement à l’instance pour être indemnisée par son bailleur, sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance.

Par ordonnance en date du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état, saisi sur incident par la SARL CONTINENTAL IMMOBILIER D’ENTREPRISE, a constaté la prescription de la garantie décennale et dit que l’action à l’encontre de la société CONTINENTAL IMMOBILIER D’ENTREPRISE était forclose.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, la SCI LA BELLE HISTOIRE sollicite :

— qu’il soit jugé que la société CONTINENTAL IMMOBILIER a engagé sa responsabilité en qualité de maître d’œuvre,

— que soit jugée son action contre la compagnie GROUPAMA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage recevable et bien fondée,

— que soit condamnée la compagnie GROUPAMA au paiement des sommes suivantes :

—  35 585,50 euros HT, soit 42 702,60 euros TTC au titre de la pose d’une membrane PVC,

—  3 500 euros HT, soit 4 200 euros TTC au titre de la remise en état,

—  15 162,02 euros HT, soit 18 194,42 euros TTC au titre de la climatisation,

—  3 500 euros HT, soit 4 200 euros TTC au titre du remplacement des plaques,

—  8 400 euros HT, soit 10 080 euros TTC à parfaire, au titre de la perte de loyers,

— qu’il soit jugé que la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc GROUPAMA D’OC a engagé sa responsabilité contractuelle,

— que soit condamnée la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc GROUPAMA D’OC à lui payer la somme de 30 000 euros,

— que soit condamnée la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc GROUPAMA D’OC à la relever et garantir de toute condamnation prononcée au bénéfice de l’association SPSTI 81,

— que soit condamnée la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc GROUPAMA D’OC à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

— que soit rappelée l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA BELLE HISTOIRE fait valoir que malgré une déclaration de sinistre formalisée le 2 février 2016 au titre des premières entrées d’eau, et l’intervention de la société CONTINENTAL puis de la société SOPREMA pour tenter d’y remédier, de nouvelles infiltrations se sont produites en début d’année 2017, le 9 avril 2018 puis au mois de janvier 2019, systématiquement déclarées à l’assureur.

Elle expose qu’il résulte désormais du rapport d’expertise judiciaire qu’outre les manquements du maître d’œuvre, l’expert a stigmatisé le comportement de l’assureur GROUPAMA D’OC et de son expert, lesquels n’ont pas pris en considération l’ampleur des désordres non plus que leur coût.

Elle conteste toute irrégularité de l’expertise judiciaire et souligne que l’absence de réponse à un dire par l’expert n’entraîne pas ipso facto la nullité du rapport, dès lors qu’aucun grief n’est démontré. Elle fait valoir par ailleurs que le principe du contradictoire a parfaitement été respecté par l’expert, qui a répondu de manière implicite aux questions de l’assureur relatives aux travaux préconisés et non effectués, ainsi qu’aux réparations.

Elle expose que la responsabilité du maître d’œuvre est engagée sur un fondement décennal, dès lors que ce dernier n’a pas procédé à la vérification de la conformité des travaux aux règles de l’art et n’a formé aucune réserve à la réception.

Elle expose que l’assureur dommages-ouvrage est tenu de réparer le dommage subi et conteste toute responsabilité de sa part. Elle indique en effet que si la société SOPREMA est intervenue les 8 et 9 mars 2018 sur la toiture de l’immeuble, elle n’a pu terminer le chantier faute de fourniture du matériel suffisant par la société CONTINENTAL. Elle souligne d’autre part que l’indemnisation proposée en 2018, d’un montant de 1 400 euros, est sans commune mesure avec le coût des travaux tels qu’estimés désormais par l’expert judiciaire, pour un montant de 69 297,02 euros TTC.

Elle sollicite par ailleurs la majoration des intérêts sur le fondement des dispositions de l’article L 242-1 du code des assurances, l’assureur ayant attendu près de trois ans pour proposer une indemnisation.

Elle fait valoir également que la société GROUPAMA D’OC doit être condamnée à réparer le préjudice distinct occasionné par sa carence dans la gestion du sinistre, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle. Elle expose à cet égard qu’il incombait à l’assureur, dès l’origine, d’appréhender le sinistre à sa juste valeur et de faire le nécessaire. Elle sollicite une indemnisation de 10 000 euros par année de retard, soit un montant total de 30 000 euros.

Elle expose d’autre part que face à la récurrence des infiltrations, elle a consenti une remise mensuelle de loyer de 300 euros HT à l’association SPSTI 81, soit une perte de loyer pour elle de 10 080 euros arrêtée au mois de mars 2025, dont elle sollicite l’indemnisation à parfaire, outre la condamnation de la société GROUPAMA à la relever et garantir de toute somme mise à sa charge au profit de l’association locataire.

Elle indique enfin qu’elle a dû engager des frais de procédure importants, au titre des cinq procédures de référé, de l’expertise judiciaire puis de la présente instance.

La compagnie d’assurances GROUPAMA D’OC, aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, conclut à titre principal :

— au prononcé de la nullité du rapport d’expertise de M. [Z] et à la désignation d’un nouvel expert avec notamment pour mission de répondre aux questions soulevées dans le dire du 9 février 2022, de préciser leur impact sur la détermination des travaux à réaliser et des responsabilités (notamment en ce qui concerne les travaux préconisés par la dommage-ouvrages et non réalisés par le maître de l’ouvrage), et de fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et d’évaluer les travaux nécessaires à la réparation des désordres constatés, sans enrichissement ni perte pour le maître de l’ouvrage,

— à ce que soient réservées les demandes de la SCI LA BELLE HISTOIRE dans l’attente du dépôt du nouveau rapport d’expertise,

— à ce que soit prononcée sa mise hors de cause en ce qui concerne les préjudices immatériels,

— au débouté de la SCI LA BELLE HISTOIRE de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’assurance.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite :

— que soit ordonnée la déduction du coût de l’isolant du préjudice indemnisable du maître de l’ouvrage,

— que soit ramené à de plus justes proportions le montant du préjudice réclamé au titre des travaux de remédiation et de l’article 700,

— que soit prononcée sa mise hors de cause s’agissant des préjudices immatériels,

— que soit condamnée la SCI LA BELLE HISTOIRE, en application de la police dommages-ouvrage, à justifier des travaux qu’elle exécutera, à première demande de l’assureur, à compter du versement des sommes auxquelles ce dernier aura été condamné,

— qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC fait valoir que la première déclaration de sinistre est en date du 2 février 2016 et qu’elle a financé à ce titre, après expertise DO, une reprise d’étanchéité dont l’expert judiciaire a constaté en 2019 qu’elle n’avait jamais été achevée.

Elle expose que la deuxième déclaration de sinistre est en date du 9 avril 2018, puis qu’une troisième déclaration est intervenue le 28 janvier 2019, ayant donné lieu à assignation suite au refus du maître de l’ouvrage d’accepter l’indemnité proposée.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire s’est contenté d’affirmer que les réparations préconisées par l’expert d’assurance n’étaient que du bricolage et ne bénéficiaient d’aucun avis technique, alors même que le bureau de contrôle VERITAS avait indiqué avoir reçu le 9 avril 2008 un avis technique en cours de validité concernant le système de couverture, lequel n’est pas cité ni reproduit par l’expert. Elle souligne par ailleurs que ce dernier n’a pas répondu aux questions techniques posées par dire en date du 9 février 2022, se contentant de préconiser la pose d’une membrane recouvrant la totalité de la toiture, alors même qu’il n’a constaté des infiltrations qu’en des points singuliers.

Elle conteste toute faute de sa part et indique avoir fait procéder en août 2018 à une intervention en recherche de fuite sur la toiture, et avoir proposé à ce titre une indemnité de 1425 euros, outre une indemnité complémentaire de 2 075 euros, qui a été refusée par le maître de l’ouvrage. Elle rappelle par ailleurs que les travaux préconisés en 2016 n’ont pour leur part jamais été réalisés, ce qui a aggravé les désordres.

Elle souligne que la pose d’une membrane d’isolation constitue une amélioration de l’ouvrage et note qu’au cours des trois années d’expertise judiciaire, aucune infiltration active n’a été constatée.

A titre subsidiaire, elle sollicite que soit déduit des devis le coût de l’isolation dès lors qu’il s’agit d’un confort supplémentaire.

Elle fait valoir qu’en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, elle n’est pas tenue de l’indemnisation des préjudices immatériels.

Quant à sa responsabilité contractuelle du fait d’une éventuelle insuffisance des travaux préfinancés, elle souligne que le lien de causalité entre son intervention et le dommage n’est pas démontré, dès lors que les travaux préconisés lors du 2ème sinistre n’ont pas été réalisés, tandis que ceux relatifs au 1er sinistre ne l’ont été que partiellement.

Elle fait valoir en outre que le préjudice réclamé (perte de loyers) n’est pas établi et est au contraire contredit par les pièces produites.

L’association SPSTI 81, aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, sollicite :

— que soit déclarée recevable et bien-fondée son intervention volontaire à l’instance,

— qu’il soit jugé que la SCI LA BELLE HISTOIRE a manqué à son obligation d’entretien vis-à-vis de son locataire, depuis son arrivée en mars 2017,

— que soit en conséquence condamnée la SCI LA BELLE HISTOIRE à payer à l’association SPSTI 81 la somme de 40 500 euros arrêtée au 30 novembre 2023, en réparation de son préjudice de jouissance,

— qu’il soit jugé que son loyer mensuel sera réduit de 500 euros HT jusqu’à réalisation des travaux de remédiation aux infiltrations,

— que soit condamnée la SCI LA BELLE HISTOIRE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, l’association SPSTI 81 fait valoir qu’elle est confrontée depuis plusieurs années à des infiltrations d’eau en toiture, pendant les périodes de pluie, ayant dégradé plusieurs bureaux et le hall d’entrée des locaux pris à bail depuis le 1er mars 2017.

Elle indique que les travaux correspondants incombent au bailleur et qu’aucune réparation n’a été entreprise malgré plusieurs réclamations de sa part.

Elle précise que ce n’est qu’à compter du 1er avril 2023 que la SCI LA BELLE HISTOIRE a accepté de lui consentir une remise mensuelle de loyer de 350 euros HT (soit 420 euros TTC), mais que ce montant est insuffisant, son trouble de jouissance devant être indemnisé à hauteur de 500 euros HT par mois à compter de son entrée dans les lieux.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’intervention volontaire de l’association SPSTI 81

L’article 325 du Code de procédure civile prévoit que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la recevabilité de l’intervention de l’association SPSTI 81, locataire des lieux subissant les infiltrations, n’a jamais été contestée. Elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

— Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire

L’article 175 du Code de procédure civile prévoit que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 114 précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, la société GROUPAMA D’OC indique avoir adressé un dire à l’expert judiciaire le 9 février 2022, auquel ce dernier n’aurait pas répondu.

Le dire en question est communiqué par la société GROUPAMA D’OC. Il en résulte que sont évoqués les points suivants :

— travaux de remédiation : la société GROUPAMA D’OC conteste la pose d’une membrane venant recouvrir la totalité de la toiture, dès lors que les désordres constatés ne consistent qu’en des points d’infiltration et que les non-conformités sans désordre ne relèvent pas de la garantie décennale.

Or, il apparaît que l’expert s’est expliqué sur ce point en page 13 de son rapport en indiquant qu’il était très difficile de remédier à l’ensemble des désordres par des interventions successives, très aléatoires et peu pérennes, sur l’ensemble de la couverture, de sorte qu’il préconisait la mise en place d’une membrane et de son isolant. En réponse à un dire ultérieur de l’assureur, il précise les raisons pour lesquelles il retient la mise en œuvre d’un isolant, en plus de la membrane, en indiquant que ces deux éléments sont indissociables « pour bénéficier de son avis technique ».

— les conséquences de l’inachèvement des travaux pré-financés par l’assurance : l’expert judiciaire a implicitement répondu à cette question en indiquant que malgré ses « demandes incessantes » le cabinet IXI désigné par GROUPAMA ne lui avait jamais communiqué l’avis technique de ses préconisations ; qu’à son sens, cette solution réparatoire était non conforme à la réglementation en vigueur ; que la réparation réalisée par la société SOPREMA à la demande de l’assureur et de son expert constituait une réparation « de fortune ».

Au regard de ces éléments il y a lieu de considérer que l’expert a répondu, au moins implicitement, aux questionnements de la société GROUPAMA D’OC, de sorte que la nullité du rapport d’expertise ne peut être prononcée.

— Sur la garantie de l’assurance dommage-ouvrages

L’article L 242-1 du code des assurances prévoit que l’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont son responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Il est constant qu’il incombe à l’assureur dommages-ouvrage, tenu d’une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage.

A défaut, sa responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée.

En l’espèce, les travaux ont été réceptionnés le 30 juillet 2008.

Une première déclaration de sinistre, consistant en des infiltrations en toiture, a été régularisée par la société ALKIA (aux droits de laquelle vient désormais la SCI LA BELLE HISTOIRE) auprès de GROUPAMA le 2 février 2016.

Une expertise a été confiée au cabinet IXI, lequel a, dans son rapport du 24 mars 2016, confirmé la réalité du sinistre consistant en trois points d’infiltrations ayant pour origine un défaut d’étanchéité du chéneau encastré en toiture, et estimé le coût des travaux de reprise (traitement par étanchéité liquide de la zone de recouvrement) à 1 490 euros HT.

Compte tenu de la nature des désordres, affectant le clos et le couvert, leur caractère décennal a été retenu.

Une nouvelle fuite est survenue en juin 2016, ayant donné lieu à un deuxième rapport du cabinet IXI, lequel a constaté, le 21 juillet 2016, que les travaux de reprise du chéneau n’avaient toujours pas été réalisés.

L’expert IXI notait toutefois que le nouveau point d’infiltration n’était pas positionné à l’aplomb du chéneau encaissé comme les précédents, mais en partie courante d’un versant de couverture. Il indiquait, au terme d’un transport en toiture, que le seul point d’infiltration potentiel pouvait se situer au niveau d’une vis de fixation du bac sur panne et qu’un phénomène ponctuel de condensation sur élément métallique de charpente n’était pas à exclure totalement.

Il préconisait en conséquence qu’à l’occasion des travaux de reprise d’étanchéité du chéneau encaissé, soit également vérifiée l’étanchéité des vis de fixation.

Malgré la reprise de l’étanchéité par résine du chéneau encaissé courant septembre 2016, le propriétaire a déclaré la persistance d’infiltrations courant novembre 2016 affectant à nouveau la salle de réunion du bâtiment.

Dans un rapport en date du 3 février 2017, le cabinet IXI a confirmé que le défaut d’étanchéité subsistait au niveau du recouvrement du bac sur le chéneau encaissé, malgré l’application de la résine.

Il a alors indiqué qu’au regard de la pente constatée (« un petit 6% »), la mise en œuvre d’un closoir métallique entre l’extrémité du bac et le méplat du chéneau était à prévoir, afin d’assurer un traitement pérenne.

Il relevait également qu’un niveau du faîtage, la mise en œuvre d’une coiffe métallique nervurée en recouvrement était à considérer, la plaque présente, avec closoirs mousse dépourvus de joints, pouvant aussi être source d’infiltrations.

Le traitement des causes était estimé à 1 425 euros HT, la société CONTINENTAL IMMOBILIER D’ENTREPRISE (CIE) s’engageant à mettre à disposition gratuitement les fournitures.

Il résulte d’un mail de la société ALKIA, en date du 12 mars 2018, que la société CIE n’a toutefois pas fourni les éléments en quantité suffisante, de sorte que 5 mètres de la toiture n’ont semble-t-il pas été traités, malgré les réclamations à ce titre de la société ALKIA.

Cette dernière a dénoncé de nouvelles infiltrations le 9 avril 2018 puis a, par courrier en date du 6 août 2018, mis en demeure la compagnie GROUPAMA de faire intervenir l’expert désigné.

Aux termes d’un dernier rapport en date du 4 septembre 2018, le cabinet IXI confirme la persistance d’infiltrations et indique qu’après arrosage de la toiture, ont été mises en évidence « des possibilités d’infiltrations à la jonction des bacs et du contre-bardage en rives, par défaillance du traitement d’étanchéité de la tôle de jonction en relevé sous bardage. »

Il préconise la dépose et le remplacement des tôles en jonction bacs et contre-bardage sur les deux rives, pour un montant de 2 075 euros HT.

La société GROUPAMA D’OC a, par courrier du 25 septembre 2018, confirmé sa prise en charge du sinistre « aggravation des infiltrations en toiture » à hauteur de 2 075 euros, outre le coût de la recherche de fuite.

Bien qu’indiquant avoir fait réaliser les travaux préconisés à ce titre, la société ALKIA a signalé la survenance d’un nouveau dégât des eaux par courriel du 28 janvier 2019.

La SAS ALKIA a alors saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire.

Il résulte de cette chronologie que les premières infiltrations ont été dénoncées dans le délai décennal. Les réparations successives ont toutes été insuffisantes à régler la difficulté et les infiltrations ont persisté.

La société GROUPAMA D’OC est en conséquence tenue de financer la totalité des travaux de réparation.

L’expert judiciaire [Z] confirme pour sa part que les infiltrations sont consécutives à des défaillances du recouvrement des plaques bac acier de couverture à son croisement avec le chéneau. Il note en outre que les nervures des plaques devraient en principe être obturées à l’égout par des closoirs métal emboutis, avec complément d’étanchéité, et que des trop-pleins sous forme de gargouille sont également préconisés par le DTU pour les chéneaux encastrés. Il relève enfin des non-conformités consistant en des relevés peu soignés, étanchés par des charges de silicone, des faîtières non crantées et des vis de fixation « peu ou prou vissées ».

Au regard de ces éléments, l’expert préconise la mise en place d’une membrane d’étanchéité et de son isolant, indiquant que la reprise des désordres par des interventions successives et très aléatoires serait pour sa part très difficile et peu pérenne.

C’est au demeurant la solution qui a été privilégiée par l’expert d’assurance entre 2016 et 2019, dont l’insuffisance est désormais démontrée.

L’expert judiciaire a par ailleurs précisé que la pose de l’isolant était indissociable de celle de la membrane d’étanchéité, et que si cette isolation n’avait pas été prévue à l’origine, c’est qu’elle était irréalisable avec le type de couverture alors retenu.

Elle est désormais nécessaire à la conformité des travaux de reprise et il ne peut en conséquence être retenu qu’il s’agit d’une amélioration.

Il résulte du devis communiqué à l’expert que les travaux de pose de la membrane et de l’isolant associé s’élèvent à la somme de 33 585,50 euros HT.

La compagnie GROUPAMA D’OC sera condamnée au paiement de cette somme, augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent jugement.

Il est constant qu’en matière d’assurance dommages-ouvrage, l’indemnité versée par l’assureur doit être affectée au paiement de travaux de réparation des dommages.

Les conditions générales de l’assurance ne sont en l’espèce toutefois pas produites aux débats, permettant de déterminer les modalités de contrôle prévues de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation à ce titre.

L’article L 242-1 du Code des assurances prévoit que l’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée du plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

En l’espèce, les délais n’ont pas été respectés, la première déclaration de sinistre étant en date du 2 février 2016 et n’ayant donné lieu à indemnisation que le 9 février 2017.

La deuxième déclaration de sinistre (aggravation) est intervenue courant novembre 2016 et a donné lieu à indemnisation à une date non précisée. Les travaux ont été réalisés courant mars 2018.

Une troisième déclaration a été régularisée par courrier du 10 avril 2018 et n’a donné lieu à indemnisation que le 25 septembre 2018.

Un nouveau sinistre est survenu en janvier 2019, n’ayant donné lieu à aucune indemnisation.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de juger que l’indemnité mise à la charge de la société GROUPAMA D’OC produira intérêts au double du taux de l’intérêt légal à compter du présent jugement.

Il résulte en revanche des conditions particulières de la garantie dommages-ouvrage souscrite par la société ALKIA, versée aux débats par la société GROUPAMA D’OC, que la garantie « dommages aux existants » n’avait pas été souscrite.

Quant aux dommages immatériels, il est expressément prévu que la période de garantie prend fin dix ans après la réception des travaux.

La SCI LA BELLE HISTOIRE, venant aux droits de la société ALKIA, sera en conséquence déboutée de ses demandes à ce titre.

En revanche, la société GROUPAMA D’OC qui ne démontre pas avoir respecté son obligation de préfinancer des travaux efficaces, a manqué à son obligation de résultat à ce titre.

S’il est en effet constant que les premiers travaux indemnisés n’avaient pas encore été réalisés au mois de juillet 2016, force est de constater que la nouvelle entrée d’eau constatée à cette date s’était produite en un autre point, et ne relevait pas, selon l’expert d’assurance, de la même cause. Par la suite, malgré la réalisation effective des travaux préconisés, les infiltrations ont persisté.

La responsabilité contractuelle de l’assureur se trouve dès lors engagée.

La SCI LA BELLE HISTOIRE réclame en réparation une somme de 10 000 euros par an, soit 30 000 euros au total, sans apporter d’élément quant à la nature du préjudice qu’elle entend voir réparer à ce titre.

Aucun préjudice moral n’est démontré.

Il apparaît en revanche que la SCI LA BELLE HISTOIRE, venant aux droits de la société ALKIA, a dû faire face, a minima à compter du mois de septembre 2019, aux réclamations de son locataire, et qu’elle a finalement consenti une réduction de loyer à ce dernier.

Il y a lieu de considérer qu’il s’agit là d’un préjudice matériel en lien avec les manquements de l’assureur GROUPAMA D’OC, le retard de prise en charge utile du sinistre ayant conduit à une aggravation des désordres subis par le locataire (allant jusqu’à la chute d’une dalle d’un plafond) et, partant, à la décision du bailleur de consentir à ce dernier une diminution de son loyer.

La société GROUPAMA D’OC sera condamnée à payer une somme de 15.000 euros à la SCI LA BELLE HISTOIRE à titre de dommages-intérêts.

— Sur les demandes de l’association SPSTI 81

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

En l’espèce, l’association SPSTI 81 est locataire de locaux à usage de bureaux au sein de l’immeuble, pour une superficie de 320 m² et un loyer mensuel de 3 520 euros HT suivant bail commercial en date du 22 février 2017.

Si elle a nécessairement subi, compte tenu de sa date d’entrée dans les lieux, les infiltrations du 9 avril 2018 et du mois de janvier 2019, il apparaît que la SCI LA BELLE HISTOIRE n’est pour sa part son bailleur que depuis le mois de septembre 2019, de sorte qu’elle ne peut être tenue à réparation qu’à compter de cette date.

Aux termes d’un courrier de mise en demeure en date du 16 septembre 2021, l’association SPSTI indique qu’un nouveau signalement a été réalisé le 7 septembre 2021.

Il résulte à cet égard des attestations produites, émanant de Mme [U] [O], secrétaire médicale, et de Mme [N] [F], infirmière santé travail, que la situation s’est aggravée à compter du mois de septembre 2021 (multiplication des auréoles en plafond), puis en septembre 2022, date à laquelle une plaque du plafond du bureau de Mme [F] est tombée sur son poste de travail.

Le constat d’huissier établi le 14 mars 2023 permet de relever la présence d’auréoles en plusieurs endroits du plafond, et des dégâts plus importants dans le bureau où s’est produite la chute d’une plaque.

Au regard du caractère ponctuel des infiltrations ainsi que du caractère évolutif des désordres dans le temps, il y a lieu de condamner la SCI LA BELLE HISTOIRE à payer à l’association SPSTI81, une somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance du mois de septembre 2019 au mois de septembre 2022, celui-ci se limitant à des auréoles en plafond.

En revanche, à compter du mois de septembre 2022, date de l’effondrement d’une partie du plafond d’un bureau, et jusqu’au mois d’avril 2023, la même réduction de loyer que celle pratiquée à compter de cette date sera retenue, soit 420 euros TTC par mois, le défaut de jouissance de cette pièce ayant débuté dès septembre 2022, soit un montant de 3 360 euros.

Des travaux de reprise des plafonds ayant en revanche manifestement été réalisés en début d’année 2025 (facture du 3 janvier 2025 produite aux débats), la persistance du préjudice de jouissance de l’association locataire à ce jour n’est pas démontrée.

Elle sera déboutée du surplus de ses demandes.

— Sur la demande de relevé et garantie par l’assurance des condamnations mises à la charge de la SCI LA BELLE HISTOIRE au profit de son locataire

Il n’y a pas lieu de condamner la société GROUPAMA D’OC à relever et garantir la SCI de l’ensemble des condamnations mises à sa charge dès lors que le fondement de cette demande n’est pas précisé ; que la société GROUPAMA D’OC n’est pas contractuellement tenue à ce titre et que le préjudice résultant de ses manquements à d’ores et déjà été réparé (doublement des intérêts et allocation de dommages-intérêts).

La SCI LA BELLE HISTOIRE sera déboutée de ses demandes à ce titre.

— Sur les autres demandes

L’équité commande que soit allouée à la SCI LA BELLE HISTOIRE, contrainte d’agir en justice afin de voir reconnaître ses droits, une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société GROUPAMA D’OC sera condamnée au paiement de cette somme.

L’équité commande également que soit allouée à l’association SPSTI 81, intervenue en cours d’instance, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI LA BELLE HISTOIRE sera condamnée à lui payer cette somme.

La société GROUPAMA D’OC, qui succombe, supportera les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de référé, dès lors qu’ils ne concernent pas la SCI LA BELLE HISTOIRE qui n’était pas encore partie à l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— REÇOIT l’association Service de Prévention de Santé au Travail Interentreprises 81 (SPSTI 81) en son intervention volontaire,

— REJETTE la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

— CONDAMNE la compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC à payer à la SCI LA BELLE HISTOIRE la somme de 33 585,50 euros HT, augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent jugement, au titre du financement des travaux de réparation, outre les intérêts au double du taux d’intérêt légal à compter du présent jugement,

— RAPPELLE qu’en matière d’assurance dommages-ouvrage, l’indemnité doit être affectée au paiement des travaux de réparation des dommages,

— DIT n’y avoir lieu à condamnation de la SCI LA BELLE HISTOIRE au titre de son obligation d’en justifier,

— DEBOUTE la SCI LA BELLE HISTOIRE du ses demandes en réparation des dommages aux existants et immatériels,

— CONDAMNE la compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC à payer à la SCI LA BELLE HISTOIRE la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— DEBOUTE la SCI LA BELLE HISTOIRE du surplus de ses demandes de prise en charge et de garantie par l’assureur,

— CONDAMNE la SCI LA BELLE HISTOIRE à payer à l’association SPSTI 81 la somme de 5 360 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— DEBOUTE l’association SPSTI 81 du surplus de sa demande à ce titre,

— CONDAMNE la compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC à payer à la SCI LA BELLE HISTOIRE la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI LA BELLE HISTOIRE à payer à l’association SPSTI 81 la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE la compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— DEBOUTE la SCI LA BELLE HISTOIRE de sa demande de condamnation de la compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC aux dépens de référé,

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT