TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04548 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCJZ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 11 septembre 2025 prorogé au 24 septembre 2025

Société [Localité 5] LA MER HABITAT

C/

[J] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [J] [I]

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 5] LA MER HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [I]

née le 14 Août 1976 à [Localité 7]

, demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Mai 2025

Date des débats : 15 septembre 2025

Date de mise à disposition : 11 septembre 2025 prorogé au 24 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2023, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT a donné à bail à [J] [I] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 462,73€ et des charges de 125,92€.

Le 28 juin 2024, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT a fait signifier à [J] [I] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1.223,55€, arrêtée au 21 juin 2024, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, remis à personne, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT, a fait assigner [J] [I] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— concilier les parties si faire se peut et à défaut sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience ;

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 28 juin 2024, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de [J] [I] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de [J] [I] ;

— condamner [J] [I] au paiement de :

* la somme de 3.259,47€ en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 28 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 625,34€, égale au montant du loyer et des charges, du28 août 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 113,62€ en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT a comparu, représenté par Maître Marie France MOUCHENOTTE, Avocate au Barreau de Caen, qui a précisé que la dette s’élevait à la somme de 7.161,98€ et le dernier règlement du loyer est intervenu le 10 mars 2025. Elle est opposée aux délais à défaut de reprise du loyer.

Madame [J] [I] a comparu en précisant qu’elle était en arrêt maladie depuis une année. Elle était surveillante de nuit dans les lycées et percevait un salaire compris entre 1.400€ et 1.600€. Elle ajoute qu’elle doit reprendre un mi-temps le 1er juillet 2025 et devrait percevoir 500€. Elle a une fille mais c’est le père qui a la garde. Elle précise qu’elle va payer la totalité du loyer et qu’elle a un rendez-vous le 12 juin avec l’assistante sociale de la CPAM.

Le Juge autorise l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT à adresser une note en délibéré avant le 30 juin 2025 pour savoir si la CPAM a viré l’argent et s’il maintient ou pas ses demandes.

Le 27 juin 2025, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT adressait une note en délibéré au terme de laquelle un décompte arrêté au 13 juin 2025 faisait apparaître un solde débiteur de 7.814,40€. En outre, il ajoutait que, depuis l’audience du 15 mai 2025, il n’avait aucune nouvelle de Madame [I] et qu’aucun règlement n’avait été effectué.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 15 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La CCAPEX a été saisie le 4 juillet 2024, accusant réception le 25 juillet 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 21 juin 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 1.223,55€ arrêtée au 21 juin 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 6 mai 2025 puis au 13 juin 2025, ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

En effet, le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 6.869,51€, déduction faite des frais de procédure 178,85€ et 113,62€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 août 2024 et de condamner [J] [I] au paiement de la somme de 6.869,51€, suivant décompte arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, le bailleur a indiqué être opposé à tout délai en raison de l’importance de la dette et que le dernier règlement est intervenu le 28 février 2025. En outre, il convient de relever que, malgré l’engagement de Madame [I] de solder sa dette, le bailleur n’a constaté aucun versement au 13 juin 2025 tel indiqué dans sa note en délibéré. Or, la reprise du loyer courant constitue une des conditions légales pour permettre au Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant relevé, au surplus, que la dette est particulièrement élevée.

Par conséquent, [J] [I] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, [J] [I] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

[J] [I] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

[J] [I] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 28 août 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires :

[J] [I], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT une indemnité de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 22 novembre 2023, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5], à compter du 28 août 2024 ;

CONDAMNE [J] [I] à payer à l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT la somme de 6.869,51€ (six-mille-huit-cent-soixante-neuf euros et cinquante et un centime) suivant décompte arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour [J] [I] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de [J] [I] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE [J] [I] à payer à l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 23 août 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [J] [I] à payer à l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [I] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection