TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

Minute : / 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00212 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGBI

N.A.C. : 5AA

AFFAIRE : Syndic. de copro. DE LA, [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège /, [Q], [M],, [Y], [M]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. BLANC, Président

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE LA, [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Camille COMMENGE de l’AARPI AURACLE AVOCATS, avocats au barreau d’ALBI, Maître Sophie MARTIN de la SCP LWM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

M., [Q], [M],

demeurant, [Adresse 3]

défaillant

Mme, [Y], [M],

demeurant, [Adresse 3]

défaillant

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond a rendu le jugement dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 24 Octobre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2025 :

FAITS ET PROCÉDURE :

M., [Q], [M] et Mme, [Y], [M] sont copropriétaires des lots n°39 et 74 au sein de la résidence, [Adresse 4], sise, [Adresse 5] à, [Localité 1] (81).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juin 2025, revenue avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », la SARL CGS agissant en qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] a mis en demeure, par la voie de son conseil, les consorts, [M] d’avoir à régulariser le paiement des charges de copropriété dues.

Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] a fait assigner les consorts, [M] devant le président du tribunal judiciaire d’Albi, selon la procédure accélérée au fond et au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, aux fins de :

— constater le vote par assemblées générales des 25 octobres 2023, 31 juillet 2024 et 21 mai 2025 ;

— constater l’expiration du délai légal de 30 jours à compter de l’ultime mise en demeure du 18 juin 2025 et donc la déchéance du terme ;

en conséquence :

— condamner les consorts, [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «, [Adresse 4] » la somme de 5 965,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner les consorts, [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «, [Adresse 4] » les charges votées et à échoir ;

— condamner les consort, [M] au paiement de l’ensemble des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence «, [Adresse 4] », frais exclusivement imputables à ces derniers, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat, soit la somme de 78 euros ;

— condamner les époux, [M] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner les consorts, [M] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et au frais des articles A.444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

— rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir

Cités à étude, les consorts, [M] n’ont pas comparu.

Selon le procès-verbal établi par le commissaire de justice, le domicile consistant en un pavillon, est certain avec le nom inscrit sur la boîte aux lettres.

L’affaire, évoquée à l’audience du 24 octobre 2025, a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. […]

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Il découle de l’application combinée de ces dispositions qu’il pèse sur tout copropriétaire une obligation essentielle de participer aux charges communes de l’immeuble, laquelle constitue une condition de son fonctionnement et de sa conservation. Sous réserve du respect de la procédure de l’article 19-2, le non paiement des charges entraîne l’exigibilité des provisions non encore échues. Il est constant que le syndic, dans son rôle d’administration de la copropriété, met en œuvre les procédures destinées au recouvrement des charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts, [M] sont redevables de la somme totale de 5 965,93 euros au titre des charges de copropriété.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit, outre la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire des défendeurs, en pièce n°9 la mise en demeure du 18 juin 2025 adressée par lettre recommandée avec avis de réception aux consorts, [M] aux termes de laquelle il met en demeure ces derniers d’avoir à lui payer la somme totale de 4 585,83 euros dont 4 373,08 euros de charges dues et appels de fonds travaux loi ALUR outre 212,75 euros de frais selon un décompte arrêté au 4 juin 2025.

Cette mise en demeure indique expressément que « à défaut de paiement des provisions sur charges dues au titre de l’exercice en cours, dans les 30 jours qui suivent la présente mise en demeure, et conformément à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la même loi, à savoir la somme de 2 244,20 euros deviendront immédiatement exigibles ».

Cette mise en demeure vise en pièces jointes notamment l’extrait de compte arrêté au 4 juin 2025.

Si cet extrait de compte copropriétaire n’est pas versé au débat, il ressort de l’examen de l’extrait de compte copropriétaire arrêté au 25 juillet 2025 qui fonde la demande en paiement qu’à la date du 4 juin 2025, les consorts, [M] étaient effectivement redevables de la somme de 4 585,83 euros.

Cet extrait détaille pour chaque somme réclamée, les postes retenus incluant notamment les sommes dues au titre des budgets prévisionnels 2024 et 2025 outre les versements effectués par les défendeurs.

Les appels de fonds sont justifiés par les états de répartition de tous les exercices concernés en pièce n° 17 et portant notamment sur les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 et 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025.

Les procès-verbaux des assemblées de 2023, 2024 et 2025 portant approbation du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, sont également produits, respectivement en pièces n°12, 14 et 16.

La défaillance des consorts, [M] en qualité de copropriétaires est établie.

En conséquence, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 965,93 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 23 septembre 2025, en application des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1231-6 du code civil, conformément à la demande.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété votées et à échoir

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des consorts, [M] à lui payer les charges votées et à échoir.

Dans ses conclusions, le syndicat de copropriété se prévaut et vise la pièce n°18 correspondant à un appel de fonds du 30 juillet 2025 adressé aux consorts, [M] relatif aux fonds Alur des 4ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2026 et au budget prévisionnel du 4ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2026.

Toutefois, en l’absence de demandes chiffrées figurant au dispositif des conclusions, cette demande ne peut être que rejetée.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement nécessaires

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.

Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l’annexe 2 de ce décret, laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires, ainsi que de l’article 9 du contrat type contenu à l’annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d’hypothèque ; frais de main levée d’hypothèque ; dépôt d’une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis a l’avocat mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires verse au débat en pièce 19 une « note de frais et d’honoraires 202500399 » établi par le conseil du syndic de copropriété aux termes duquel il ressort que celui-ci a engagé au titre de la mise en demeure et de la relance des frais s’élevant à la somme totale de 78 euros.

Toutefois, cette facture de frais de relance et de mise en demeure par avocat ne constitue pas des diligences exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic dès lors que le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat de copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts, [M] ne paient pas leurs charges de manière répétée et injustifiée avec un montant désormais dû exorbitant. Il ajoute que l’attitude des défendeurs met en péril son équilibre financier et que cette situation contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de charges que les défendeurs ne paient pas, de sorte qu’il estime être bien fondé à réclamer à ces derniers la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les consorts, [M] n’ont pas répondu aux lettres de relance des 4 décembre 2024 et 13 mai 2025 outre à une première lettre de mise en demeure du 28 mars 2025 qui leur a été adressée avant celle du 18 juin 2025 précédant et fondant l’acte introductif d’instance, ce qui caractérise la mauvaise foi des débiteurs dont le dernier versement a été effectué par chèque du 1er décembre 2024.

Les manquements systématiques et répétés des consorts, [M] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété malgré les appels de fonds, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, les consorts, [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, les consorts, [M] seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat de copropriétaire la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens, les frais qui pourraient être engagés au titre des articles A.444-10 et suivants du code de commerce qui relèvent de l’exécution forcée de la décision si nécessaire.

Il sera rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne M., [Q], [M] et Mme, [Y], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme de 5 965,93 euros due au titre du solde restant dû des charges de copropriété arrêté au 25 juillet 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance délivré le 23 septembre 2025,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] de sa demande de paiement des charges votées et à échoir,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 4] de sa demande en paiement de la somme de 78 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance,

Condamne M., [Q], [M] et Mme, [Y], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne M., [Q], [M] et Mme, [Y], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 4] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M., [Q], [M] et Mme, [Y], [M] aux dépens

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

La présente décision a été prononcée par M. BLANC, Président, assisté de M^me ROQUEFEUIL, greffier.

Le greffier Le président