Tribunal Judiciaire d'Albi, Referes, 19 septembre 2025, n° 25/00185

TJ Albi 19 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les conditions légales requises, entraînant ainsi l'irrecevabilité de la demande de paiement des charges.
Rejeté
Demande d'indemnité pour frais de justice
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande principale, ce qui ne justifie pas l'octroi d'une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albi, réf., 19 sept. 2025, n° 25/00185
Numéro(s) :	25/00185
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel GIL
Cabinet(s) :	BONNECARRERE, SERVIERES, GIL, MEYER-SOULLIER, GENEST
Parties :	S.A.S. SOCIETE FAC IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

Minute : n° 174 /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00185 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EFGX

N.A.C. : 72Z

AFFAIRE : S.A.S. SOCIETE FAC IMMOBILIER Exerçant poursuites et diligences par l’intermédiaire de son mandataire légal domicilié es qualité audit siège Agissant en qualité de syndic de la copropriété « RESIDENCE [6] » [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me DESROCHES, Juge placée

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE FAC IMMOBILIER

Exerçant poursuites et diligences par l’intermédiaire de son mandataire légal domicilié es qualité audit siège

Agissant en qualité de syndic de la copropriété « RESIDENCE [6] » [Adresse 2] , dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuel GIL de la SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

M. [V] [I],

demeurant [Adresse 4]

défaillant

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond a rendu le jugement dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 05 Septembre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025 :

FAITS ET PROCÉDURE :

M. [V] [I] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble dénommé « RESIDENCE [6] » sis [Adresse 1], soumis à un règlement de copropriété.

Dans ce cadre, la société FAC IMMOBILIER, en qualité de syndic, a fait régulièrement adopter en assemblée générale des délibérations fixant notamment les charges dont est redevable chaque copropriétaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2025, la société FAC IMMOBILIER a mis en demeure M. [I] d’avoir à régler la somme de 1282,01 euros, en vain.

Par exploit du 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE JADE », représenté par son syndic SAS FAC IMMOBILIER, a fait assigner M. [V] [I] devant le Président du Tribunal judiciaire d’Albi, selon la procédure accélérée au fond et au visa des articles 19-2, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1964 modifiée, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

3 011,83€ au titre des charges impayées, provisions échues et non échues, somme provisoirement arrêtée au 7 juillet 2025 et à parfaire de l’intérêt au taux légal jusqu’à l’entier paiement,1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [V] [I] ne règle plus les charges de copropriété malgré les nombreuses relances amiables et mise en demeure. Il souligne que l’ensemble des charges des copropriétés ont été approuvées lors des assemblées générales, que ces assemblées sont définitives et que les comptes ne peuvent plus être remis en cause.

M. [V] [I], bien que régulièrement assignée (assignation remise à étude), ne s’est pas constituée.

L’affaire, examinée à l’audience du 5 septembre 2025, a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à un ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

L’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

La mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

Le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Il convient de préciser que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, la mise en demeure adressée à M. [V] [I] le 27 mai 2025 ne rappelle pas le texte de l’article 19-2 susvisé ni ne mentionne le délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Ainsi, la mise en demeure du 27 mai 2025 ne répond pas aux exigences légales et jurisprudentielles.

En conséquence, il y a lieu de déclarer la demande principale du syndicat des copropriétaires, fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, irrecevable.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE JADE », représenté par son syndic la société FAC IMMOBILIER, sera condamné aux dépens de l’instance.

En raison de sa défaillance, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE JADE », représenté par son syndic la SAS FAC IMMOBILIER, irrecevable à sa demande ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE JADE », représenté par son syndic la SAS FAC IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance ;

Rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample et contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

La présente décision a été prononcée par M^me DESROCHES, Juge placée, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffier.

Le greffier Le président