MINUTE N° : 25/0401

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 23/05578

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[M] [P]

[G] [N] épouse [P]

ET :

[O] [R]

[E] [Z]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e MORIN

copie le :

à M. [R]

à Mme [Z]

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [M] [P]

né le 13 Novembre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Madame [G] [N] épouse [P]

née le 01 Janvier 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marc MORIN, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e VAZ

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [R]

né le 12 Novembre 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [E] [Z]

née le 24 Décembre 1998 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, du 9 mars 2021 à effet du 12 mars 2021, M. [M] [P] et Mme [G] [P], représentés par leur mandataire la SAS AFEDIM GESTION, ont donné à bail à M. [O] [R] et Mme [E] [Z], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 14], pour un loyer mensuel principal, payable d’avance, de 600 euros outre la somme de 80 euros à titre de provision sur charges et de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [M] [P] et Mme [G] [P] ont :

— fait signifier le 26 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [O] [R] et Mme [E] [Z],

— saisi la CCAPEX le 27 septembre 2023 de la situation

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 20 décembre 2023 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 novembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [R] et Mme [E] [Z] devenue sans droit ni titre, sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai légal de deux mois;

— et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 1.407,94 euros au titre des loyers impayés au 26 novembre 2023, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération de lieux, la créance au 12 décembre 2023 étant de 3.519,85 euros, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs font valoir que ses locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 27 février 2025, M. [M] [P] et Mme [G] [P], représentée par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et actualisé leur créance à 10.002,17 euros. Ils font valoir qu’il existe des problèmes de réglement depuis décembre 2022.

Postérieurement au commandement, il n’y a eu aucun règlement effectif jusqu’en octobre 2024. Le paiement des loyers a ensuite repris jusqu’en janvier 2025 inclus. Le loyer de février 2025 n’a pas été réglé. Leurs locataires ont déposé un dossier de surrendettement déclaré recevable avec plan le 7 février 2025. Ce plan n’a pas été contesté, le premier règlement aurait du intervenir en février 2025 mais rien n’a été réglé. Ils s’opposent à tout délai.

M. [O] [R] et Mme [E] [Z] sont présents et expliquent leur situation par une perte d’emploi et l’existence de crédits et de charges. Aujourd’hui, ils ont retrouvé un emploi. Tout l’arriéré de la créance serait dans le plan. Ils attendent le feu vert de la Banque de France et leur paie de février versée entre les 27 et 29 du mois. Ils souhaitent des délais mais envisagent de quitter le logement avant l’été.

Le diagnostic social et financier, daté du 21 février 2024, fait état d’un revenu du foyer de 1.333,00 euros mensuels correspondant à des indemnités France Travail et une pension alimentaire et 803,97 euros de charges loyer compris.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [M] [P] et Mme [G] [P] justifie de la saisine de la CAPPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, M. [M] [P] et Mme [G] [P] produit :

— le bail conclu le 9 mars 2021 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 26 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.407,94 euros,

— une décompte de créance.

— les courriers de la Banque de France attestant de la recevabilité de la demande de surrendettement de leurs locataires et de l’orientation vers un réaménagement de leurs dettes le 19 septembre 2024, et de la notification des mesures imposées le 7 janvier 2025.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les prélèvements faits sur les comptes des locataires ont été rejetés de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 27 novembre 2023.

— Sur l’incidence de la procédure de surrendettement

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [O] [R] et Mme [E] [Z] ont déposé, le 21 août 2024, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 19 septembre 2024, ainsi qu’il résulte du courrier émanant de la Commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 8] et [Localité 9] du même jour.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 septembre 2023. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Les locataires n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surrendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 27 novembre 2023.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [O] [R] et Mme [E] [Z] qui se maintiennent dans les lieux et cause ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges. Par ailleurs, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 10.002,17 euros arrêtée au 21 février 2025, à la charge de M. [O] [R] et Mme [E] [Z] à la date du 24 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus. Ce décompte n’appelle pas d’observations.

M. [O] [R] et Mme [E] [Z] sont redevables des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d’occupations postérieures à l’acquisition de la clause résolutoire.

La procédure de surrendettement n’interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l’exécution sera soumise à ses effets.

M. [O] [R] et Mme [E] [Z] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à M. [M] [P] et Mme [G] [P] la somme de 10.002,17 euros.

— Sur les délais de paiement.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 24 VI de la même loi prévoit que VI par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, le décompte locatif actualisé au 21 février 2025 montre une reprise du paiement des loyers courants depuis le mois d’octobre 2024 avec un versement important de 1.452,06 euros en novembre 2024.Toutefois le loyer du mois de février, payable d’avance n’a pas été réglé au 21 février 2025.

M. [R] et Mme [Z] ne remplissent en conséquence pas les conditions légales pour que des délais leur soient accordés. Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

— Sur la demande d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les bailleurs demandent à ce que l’expulsion de leurs locataires soit assortie d’une astreinte de 30 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai légal de deux mois qui suite commandement d’avoir à quitter les lieux.

En l’espèce les circonstances ne font pas apparaître la nécessité pour le juge du contentieux de la protection d’assortir d’une astreinte la présente décision.

La demande formulée de ce chef par les bailleurs est en conséquence rejetée.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [R] et Mme [E] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Compte tenu des frais exposés par les demandeurs, il apparaît équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum M. [R] et Mme [Z] à leur payer la somme de 800 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2021 entre M. [M] [P] et Mme [G] [P] et M. [O] [R] et Mme [E] [Z] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 11] [Localité 2][Adresse 1], sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

CONSTATE que et M. [O] [R] et Mme [E] [Z] sont occupants sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [R] et Mme [E] [Z] de libérer ce bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [P] et Mme [G] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [R] et Mme [E] [Z] à verser à M. [M] [P] et Mme [G] [P] la somme de 10.002,17 euros arrêtée au 21 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse);

CONDAMNE M. [O] [R] et Mme [E] [Z] in solidum à payer à M. [M] [P] et Mme [G] [P] la somme de 800 euros application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [R] et Mme [E] [Z] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,