MINUTE N° : 25/01019

JUGEMENT

DU 12 Décembre 2025

N° RC 25/03487

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[L] [O]

Débats à l’audience du 11 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Prefet d'[Localité 1]-et-[Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 12 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISE

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 25/03487

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 juillet 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [L] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 649,64 € charges et annexes comprises.

Le 23 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [O] [L] par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [O] [L] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [O] [L] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [O] [L] au paiement de la somme de 3248,20 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 425,68 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 23 janvier 2024 à la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Madame [O] [L] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 425,68 € de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [O] [L] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [O] [L] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 23 janvier 2024 ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 septembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 29 janvier 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [O] [L] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service département de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 28894,34 € arrêtée au 10 septembre 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 signifié à étude, Madame [O] [L] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, délibéré prorogé au 12 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 janvier 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 29 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate vient réduire ce délai à six semaines dès lors que le contrat de bail a été conclu ou renouvelé après son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 3 juillet 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024 à Madame [O] [L] et portant sur la somme de 3412,28 € dont 3248,20 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le bail a été signé le 3 juillet 2023 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [O] [L] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En matière de supplément de loyer de solidarité, l’article L 441-3 du Code de la construction et de l’habitation pose le principe du paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L 441-9 de ce même code dispose que “L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article”

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 3 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 10 septembre 2025 faisant apparaître une somme de 28894,34 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter du décompte la somme prélevée mensuellement de 1203,32 € au titre du Supplément de Loyer Solidarité sur l’année 2024 ; outre des frais de dossier de 23,00 € imputés à la locataire en janvier 2024. Le bailleur verse aux débats le courrier d’envoi de l’enquête sociale du 7 novembre 2023, la mise en demeure du 27 décembre 2023, le procès-verbal de commissaire de justice du 27 décembre 2023 constatant l’envoi d’une liste de mise en demeure parmi laquelle figure Madame [O] ainsi que les modalités de calcul du supplément de loyer. Toutefois, la société TOURAINE LOGEMENT ESH ne rapporte pas la preuve de la réception de la mise en demeure par la locataire et ne peut donc pas procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

Ainsi, la somme de 14462,84 € sera déduite du décompte à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [O] [L] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 14431,50 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 septembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [O] [L] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été réguilèrement convoquée et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Il résulte du décompte susvisé que Madame [O] [L] a repris le paiement du loyer avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis août 2023.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 24 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [O] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 24 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

RG 25/03487

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 à la charge de Madame [O] [L].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [O] [L] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 14431,50 € (QUATORZE MILLE QUATRE CENT TRENTE ET UN EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 septembre 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 mars 2024 ;

Dit que Madame [O] [L] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Madame [O] [L] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Madame [O] [L], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [O] [L] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [O] [L] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juin 2025 payable à terme échu au 30 juin 2025; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [L] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection