DÉCISION DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00228 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EE5R

NAC : 5AA

AFFAIRE : [K] [N], [Y] [E] épouse [N] C/ [M] [T], [F] [T]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. GUINARD, Magistrat à Titre Temporaire

GREFFIER lors des débats : M^me MAZAURIN, Greffier

GREFFIER lors de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [N]

né le 24 Juin 1929 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [Y] [E] épouse [N]

née le 14 Février 1937 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Emilie DELHEURE, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [M] [T]

né le 13 Février 1960 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant

Madame [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

Débats tenus à l’audience du : 01 Septembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 et avancée au 06 Octobre 2025

FAITS et PROCÉDURE.

Selon contrat du 15 février 2014, Monsieur et Madame [K] [N] ont donné à bail à Madame [F] [T] une maison d’habitation située à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 500 € et versement d’ un dépôt de garantie de 500 €.

Au contrat de bail est intervenu en qualité de caution solidaire Monsieur [H] [T] lequel en a confirmé les termes le 15 février 2014.

Par avenant au contrat de bail en date du 28 mai 2024 le montant du loyer a été fixé à 530 € en raison des travaux d’isolation thermique réalisés sur le bien donné en location.

Par acte de commissaire de justice 26 mars 2025, Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] 2025, ont fait délivrer à Madame [F] [T] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme globale de 2 528, 43, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 141,43€ au titre l’arriéré des loyers et charges impayés au mois d’avril 2025, la CCAPEX ayant été avisée le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice 3 avril 2025, Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] 2025 ont fait dénoncer à la caution le commandement de payer les loyers avec sommation de payer, étant observé que l’acte a été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses au visa de l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] ont fait assigner Madame [F] [T] et Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 1er septembre 2025, l’autorité préfectorale ayant été avisée le 24 juin 2025.

PRÉTENTIONS des PARTIES.

Dans leur acte introductif d’ instance, les requérants sollicitent :

la constatation de la résiliation de plein droit du contrat par acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des entiers dépens et des sommes suivantes, avec exécution provisoire :

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré et des charges locatives à compter de la résiliation du bail, ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— une provision de 3 229 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 18 juin 2025, somme à parfaire ,

—  650 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience des débats contradictoires, les demandeurs, représentés par leur conseil en la personne de M^e DELHEURE maintiennent leurs demandes, précisant que le montant de la dette locative s’élève à la somme principale de 3 999 € selon arrêté de compte versé aux débats et que les frais engagés représentent 582, 58 €.

Madame [F] [T], seule comparante en personne, indique avoir payé le loyer du mois d’août 2025. Proposant d’apurer la dette par mensualités de 300 € venant en sus du loyer demeuré à sa charge, elle sollicite les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [T], non comparant, a fait l’objet d’une assignation transformée en procès-verbal de recherches infructueuses au visa de l’article 659 du code de procédure civile.

L’ordonnance a été miss en délibéré au 17 Novembre 2025 et avancée au 6 octobre 2025.

SUR QUOI, le Juge des Contentieux de la Protection,

Vu le contrat de bail,

Vu les articles 1103 et suivants, 1231-7, et 1728 du code civil, la loi du 6 juillet 1989 en son article 24, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, les articles 6, 9, 16, 31, 659, 817 à 833 du Code de procédure civile, les articles L 213-4-1 à L 213-4-8 et R 213-9- 2 à R 213-9-9 du code de l’organisation judiciaire,

Sur l’engagement des parties

Attendu que selon contrat du 15 février 2014, Monsieur et Madame [K] [N] ont donné à bail à Madame [F] [T] une maison d’habitation située à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 500 € et versement d’ un dépôt de garantie de 500 € ; qu’ audit contrat est intervenu en qualité de caution solidaire Monsieur [H] [T] lequel en a confirmé les termes par écrit le 15 février 2014 ; que par avenant au même contrat en date du 28 mai 2024 le montant du loyer a été fixé à 530 € en raison des travaux d’isolation thermique réalisés sur le bien donné en location ; que de la sorte l’engagement des parties est établi et non contesté, les obligations principales du preneur étant, au visa de la loi du 6 juillet 1989 en son article 7, de payer le loyer au terme convenu, de s’assurer contre les risques locatifs, d’ user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ il n’ a pas introduit dans le logement ;

Sur la résiliation du bail

Attendu que par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] 2025, ont fait délivrer à Madame [F] [T] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme globale de 2 528, 43, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 141, 43 € au titre l’arriéré des loyers et charges impayés au mois d’avril 2025, la CCAPEX ayant été avisée le 27 mars 2025 ;

Que par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] 2025 ont fait dénoncer à la caution le commandement de payer les loyers avec sommation de payer ;

Que par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] 2025 ont fait assigner Madame [F] [T] et Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 1er septembre 2025, l’autorité préfectorale ayant été avisée le 24 juin 2025 ;

Attendu que Madame [F] [T] et Monsieur [H] [T] n’ ont pas justifié du paiement des arriérés dans les 2 mois suivant le commandement de payer qui leur a été délivré à cet effet, tel que cela est mentionné à l’article XII du contrat de bail ; que le commandement de payer, qui reproduit la clause résolutoire insérée au bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qui vise l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, est régulier en la forme, les avis à la CCAPEX et au Préfet du Département ayant effectués dans les délais ; que la clause résolutoire étant donc acquise au bailleur, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 27 mai 2025 et l’expulsion ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme qui aurait été due en cas de non résiliation du bail, soit 530 € ; qu’il résulte du décompte produit par les requérants que les arriérés des loyers, charges et indemnités d’ occupation s’élèvent à la somme de 3 999 € échue au mois d’aout 2025, somme à parfaire ; qu’il convient en conséquence de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de cette somme par provision ;

Sur les délais de paiement

Attendu que Madame [F] [T], qui indique avoir repris le paiement du loyer, sollicite les plus larges délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et s’engage à apurer la dette locative à hauteur de 300 € maximum par mois venant en sus du loyer demeuré à sa charge ;

Que par application de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023 du 17 juillet 2023, le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, étant observé :

que l’octroi de délais de paiement est conditionné au fait que le locataire ait repris le paiement du loyer courant intégral avant la date d’audience ;

que la clause résolutoire ne peut être suspendue qu’à la demande expresse du bailleur ou du locataire, tel étant le cas de Madame [F] [T] qui en fait la demande expresse ;

Qu’il s’en déduit qu’il sera fait droit à la demande de la locataire, celle-ci étant autorisée à apurer la dette locative sur une période maximale de 36 mois, étant rappelé qu’ à défaut de paiement d’une seule mensualité, la clause résolutoire reprendra son plein effet, les bailleurs disposant alors de tous les moyens de droit pour faire procéder à son expulsion ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que la partie succombante doit les dépens ; qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais irrépétibles qu’ ils ont dû engager dans l’instance ; que la somme de 650 € dont ils sollicitent le paiement sera déclarée recevable dans son principe et ramenée à 300 € ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant après audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Constatons l’acquisition, à la date du 27 mai 2025, des effets de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail afférent au logement d’ habitation donné en location par Monsieur et Madame [K] [N] à Madame [F] [T], le bien étant constitué d’ une maison d’habitation située à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 530 € et versement d’ un dépôt de garantie de 500 €,

Condamnons in solidum Madame [F] [T] et Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, soit 530€,

—  3 399 € , selon décompte arrêté au mois d’août 2025 et versé aux débats, somme à parfaire et dont seront déduits les versements déjà effectués, à titre de provision correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnité d’occupation dus, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Disons que Madame [F] [T] et Monsieur [H] [T] sont autorisés à s’acquitter de la dette locative sur une période maximale de 36 mois, soit à hauteur de 300 € maximum par mois, cette somme venant s’ajouter au loyer demeuré à leur charge,

Disons que le paiement de ces sommes devra intervenir dans le mois suivant la date à laquelle la présente décision sera exécutoire, les versements effectués s’imputant en priorité sur le capital, le solde restant dû devant être réglé lors de la dernière échéance,

Disons que l’octroi des délais de paiement est assorti de la suspension de la clause résolutoire,

Disons qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité des sommes restant dues deviendra exigible et que la clause résolutoire reprenant son plein effet, les bailleurs disposeront alors de tous moyens de droit pour faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira aux requérants aux frais de l’ expulsée,

Condamnons in solidum Madame [F] [T] et Monsieur [H] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement, de la dénonce à la CCAPEX et au Préfet du département,

Condamnons in solidum Madame [F] [T] et Monsieur [H] [T] à payer à Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [E] épouse [N] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l’ exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT