DÉCISION DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00321 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EGDD

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.C.I. [D] C/ [Z] [O] [N]

MINUTE N° : 26/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [D] [Y], gérant

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [O] [N]

né le 09 Février 1992 à [Localité 7] ([Localité 6])

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 17 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

Le 05 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à SCI [D]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2022, la SCI [D] a donné à bail à M. [Z] [O] [N] un appartement n°2, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 480 €, outre 10 € à titre de provision sur charges.

Un premier plan de remboursement d’une dette de loyer a été mis en place en juillet 2023, les impayés s’élevant alors à la somme de 2 510 €.

Des loyers restant néanmoins toujours impayés, la SCI [D] a, par acte du 12 juin 2025, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 13 juin 2025, cet acte a été notifié à la CCAPEX.

Puis, par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, la SCI [D] a fait assigner en référé M. [N] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SCI [D], représentée par M. [Y] [D], sollicite du Juge de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de M. [Z] [O] [N], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner M. [Z] [O] [N] à lui payer la somme provisionnelle de 6 860 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 11 août 2025),

— Le condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, jusqu’à libération des lieux,

— Le condamner à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement des dépens de l’instance.

En défense, M. [Z] [O] [N], bien que régulièrement assigné selon les formes de la remise à étude, ne comparaît pas.

L’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er septembre 2022 contient une clause résolutoire.

Par ailleurs, le 12 juin 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire.

Or, ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 13 août 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

M. [Z] [O] [N], non comparant, ne forme aucune demande en délai de paiement ou suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales.

L’une d’elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [D] produit un décompte démontrant que M. [Z] [O] [N] lui reste redevable de la somme de 6 860 € à la date du 11 août 2025.

M. [Z] [O] [N] ne produit aucun élément de nature à contredire ce décompte.

Ainsi, au regard des pièces du dossier, M. [Z] [O] [N] sera condamné à titre provisionnel à payer à la SCI [D] la somme de 6 860 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 11 août 2025.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 août 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [O] [N] sera condamné au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A défaut de pièce justificative de frais autres que ceux inclus dans les dépens, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2022, entre d’une part la SCI [D], et d’autre part M. [Z] [O] [N], portant sur un appartement n°2 situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 août 2025,

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS M. [Z] [O] [N] à payer à la SCI [D], à titre provisionnel, la somme de 6 860 € (six-mille-huit-cent-soixante euros), selon décompte arrêté au 11 août 2025, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés à cette date,

CONDAMNONS M. [Z] [O] [N] à payer à la SCI [D] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 13 août 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

DÉBOUTONS la SCI [D] de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [Z] [O] [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE